Haldajad: garantii asemel võiks olla vastutuskindlustus

Lähtudes liikmetelt saadud kirjalikust tagasisidest ja 17. novembril Tallinnas toimunud ümarlaual avaldatust on EKHHLi juhatus ajalehtede Pealinn 8. novembri artiklis "Jõuluks kodust välja kuuse alla ehk kui paljud jäävad sel talvel peavarjuta?" ja Äripäev 17. novembri artiklis "Garantiifondi idee ajas haldusfirmad ärevile" avaldatu suhtes konsensuslikult järgmistel seisukohtadel.

EKHHL toetab jätkuvalt kõiki asjatundlikke sotsiaal-majanduslikke meetmeid ja õiguslikke regulatsioone, mis tõstavad kinnisvaraomanike maksevõimet ja -distsipliini ning võlausaldajate õigustatud nõuete täitmise kindlust, aga samuti kiiremaid ja kvaliteetsemaid lahendeid võlanõuete menetlemisel. Samuti toetame muudatusi õigusaktides, millega pannakse elektri-, vee- ja soojuse tootjatele-müüjatele kohustus tarbimisteenuste müügi korraldamiseks lõpptarbijale ehk  korterelamu puhul igale korteriomanikule.

Sellise regulatsiooni õiguslikku põhjendatust ja asjakohasust korterelamute suhtes on korteriomandiseaduse sätete täitmise vajadusega seonduvalt rõhutanud näiteks justiitsministeeriumi eraõiguse talituse juhataja Indrek Niklus 26. oktoobril riigikogus toimunud teemakohasel sotsiaalkomisjoni koosolekul.

Juhul, kui tarbimisteenuste tootjad ja müüjad soovivad kasutada asjatundlikku vahendusabi tarbimisteenuse müügil lõpptarbijale, on hoonete korrashoidjad valmis vahendamise kulusid ning riske katva mõistliku ja põhjendatud vahendustasu ja tingimuste lepinguläbirääkimiseks. Tänaseks omavad mitmed tarbimisteenuste tootjad ja müüjad positiivseid näiteid korrashoidjate vahendustöö kulusid ja riske katvate vahenduslepingute sõlmimisel.

Seega on müügi korraldamine lõpptarbijale sellekohase tahte olemasolul tehniliselt, majanduslikult ja juriidiliselt täiesti võimalik ning seadusandjal oleks mõistlik kaaluda tarbimisteenuste lõpptarbijale müümise kohustuse sätestamist tarbimisteenuse tootjatele ja müüjatele. Taolise regulatsiooni korral poleks haldus- ja hooldusfirmade garantiifondi loomise vajadust.

Üheks loogiliseks alternatiiviks korrashoiu ettevõtjatele oleks ka otseselt kahjumlike lepingute lõpetamise õigus. Tervitatav on ka see, kui tarbimisteenuste tootjad-müüjad saavad iseseisvalt hakkama tarbimisteenuste müügi korraldamisega lõpptarbijatele.

Kinnisvara korrashoiu teenuste ehk halduse, hoolduse, heakorra ja tugiteenuste vallas on Eestis välja kujunenud toimiva konkurentsi ning pakkujate ja teenuste paljususega turg. Iga kinnisvaraomanik, sh korteriomanikud, on vabad hankimaks oma eesmärkidele ja vajadustele vastavaid teenuseid. Samuti on korteriomanikud vabad valima valitsejat või korteriühistu vormi oma elamu majandamiseks. Korrashoidjad tunnustavad mõlemaid valikuid ning peavad kõige olulisemaks meeldivat ja head koostööd korteriomanike seaduslike esindajatega, kes edastavad nende soove, vajadusi ja eesmärke selgelt ning asjatundlikult.

Korrashoiu eesmärk ja hea tava on efektiivne ning kvaliteetne teenus, millega klient on rahul ning mis tagab hoone säilimise, korrasoleku ja kasutamiseks sobiva funktsionaalsuse. Rõhutame ka seda, et ressursi mõistlikuks ja ratsionaalseks kasutususeks oleks vaja määratleda ja piiritleda selgelt ning mõistetavalt kinnisvaraomaniku ja tema esindaja tavakompetents ning kinnisvara korrashoiu teenuste osutajate professionaalne kompetents.

Eestis puuduvad igasugused õiguslikud alused, ilmingud ja vajadus loomuliku monopoli sätete kohaldamiseks kinnisvara korrashoiu ettevõtjatele. Üldprintsiibina ei saa pidada põhjendatuks ega õigeks erinevaid regulatsioone ja nõudeid korterelamuile samalaadseid teenuseid osutavatele juriidilistele isikutele nagu korteriühistutele ja kinnisvara korrashoiu ettevõtjatele.

Taoliste erisuste õiguslikule põhjendamatusele on korteriomandiseaduse ja korteriühistuseaduse muutmise eelnõu koostamise protsessis viidanud ka justiitsministeeriumi esindaja, tunnustatud ekspert ning notar Priidu Pärna. Meedia on mitmeid kordi kajastanud juhtumeid, kus korteriühistute juhtkond on korteriomanike tagant varastanud ja talle usaldatud võimu majanduslikult kuritarvitanud. See näitab, et pigem oleks aktuaalne korteriühistute tagatisfondi loomine ja suurem kontroll nende tegevuse ja asjatundlikkuse üle.

Soovitame kinnisvaraomanikel korrashoiu teenuste pakkuja valikul ja hindamisel pöörata tähelepanu EKHHL halduse ja/või hoolduse sertifikaadi ja kinnisvarahalduri ja/või –hooldaja kutsetunnistuste olemasolule.

Näiteks peab kinnisvara korrashoiu ettevõtja omama alates *** taseme sertifikaadist kehtivat vastutuskindlustust. Põhjamaades on heaks tavaks, et eluasemesektoris omab teenuse ostja vastavat kindlustust, mis katab tema riske ning mingeid majanduslikke turupiiranguid loovaid kohustuslikke garantiifonde ei moodustata ega ettevõtjate raha ei külmutata. Samuti on tundmatu õiguspraktika, et riik või kohalik omavalitsus kohustab ükskõik millise valdkonna ettevõtjaid elanikkonnale või tarbimisteenuste tootjatele-müüjatele tasuta sotsiaal- või äriabi andma.

Kinnisvaraomanik ja teenust osutav ettevõtja on eraõiguslikus suhtes ning ühele poolele kahju toovad juhtumid lahendatakse sõltuvalt konkreetsetest asjaoludest kas läbirääkimiste teel või õigusvaidluses või kindlustusjuhtumi korral kindlustuse kaudu.

Eestis rakendatakse väärtpaberituruseadusest ja turismiseadusest lähtuvalt väärtpaberituru korraldajale ja reisikorraldajale tehingute realiseerimise või väljaspool Eestit teenuse osutamise tagamiseks vastavaid riske katvaid kindlustusi, millistega seonduvad kindlustusvõtja kulud sisalduvad tehingu realiseerimise või osutatava teenuse hinnas. Taolised erinõuded on kehtestatud väärtpaberituru korrapärase toimimise vajadusest ning välismaal asuvate reisijate võimalike nõuete täitmiseks. Kinnisvara korrashoiu teenuse osutamise kontekstis pole analoogsete erinõuete kohustuslik kehtestamine kuidagi põhjendatud ega asjakohane, kuna reisiettevõtjatel puudub seos klientide maksevõimega ning finantsinstitutsioonide garantiifondi põhjendused on samuti hoopis teised.

Meedias avaldatust järeldub, et kinnisvara korrashoiu ettevõtete garantiifondi kehtestamise nõue ei tulene nende tegevusest, vaid mõnede klientide maksevõimest ja –distsipliinist vms.

Seega peaks vajaduse ja soovi korral sellised reservid looma kas kinnisvaraomanikud, kohalik omavalitsus või riik. Taolise kohustuse rakendamisel korrashoiu ettevõtjatele ei oleks tegemist turu korrastamise, vaid meetmega, mis alandaks drastiliselt klientide maksedistsipliini, tõstaks teenuste hinda ja looks kinnisvara korrashoidjaile ebaõiglase, ebamõistliku ja ebaproportsionaalselt suure nõude.  Ebaõiglus seisneks selles, et tegemist on nn solidaarvastutusega, kus „potist võtaks koore“ saamatud. Karistatakse aga tegusaid ja efektiivselt tegutsevaid ettevõtjaid.

Väikeste kasumimarginaalidega kinnisvara korrashoiu ettevõtluse valdkonnas ebaproportsionaalselt suure ehk minimaalselt 1 miljoni suuruse tagatisfondi kehtestamise avalik nõudmine on mõtlematu ning halvustab väikesi ja keskmise suurusega ettevõtjaid.

Kinnisvara korrashoiu valdkonna tembeldamine loomulikuks monopoliks on samuti aluseta ja põhjendamatu, mistõttu on liidul kahtlusi, et keegi soovib väikesi ja keskmisi ettevõtjaid korrashoiu teenuste turult välja tõrjuda ning katsub konkurentsi piirata või hõikas noorpoliitik Lauri Laats lihtsalt välja arusaamatu ja eksitava teabe, mis vajab seisukohavõtmiseks täiendavat juriidilist analüüsi.

Liidu liikmetest kinnisvara korrashoiu ettevõtjad täheldavad tänavu klientide võlgnevuste vähenemist võrreldes eelmise aasta võlatasemega. Eriti selgelt väljendub see tendents ettevõtjatel, kes võlgnevustega järjepidevalt, hoolsalt ja tõhusalt töötavad ning oma klientide portfelli saneerivad. Võlgnevuse drastilist kasvu võib täheldada vaid mõnes üksikus korterelamus või monofunktsionaalses asulas.

Samas peab ka tõdema, et BREMi ümber ülespuhutud meediamull on lõhkenud, sest Eesti kohus keeldus rahuldamast võlausaldaja taotlust BREMi pankrotimenetluse algatamiseks. Samuti soovime juhtida tähelepanu sellele, et artiklites esitatud temaatika puudutab ainult korterelamute korrashoidu ning sellestki ainult väikest ja väidetavalt problemaatilist osa, mille põhjal ei saa teha kõikehõlmavaid üldistusi Eesti kinnisvara korrashoiusektori kohta.