Virge Haavasalu • 15. juuni 2015 kell 14:15

Arakas: tulu tuleb ainult konkreetsest investeeringust

EfTEN Capitali juht Viljar Arakas.  Foto: Andres Haabu

EfTENi fondijuhtide tasu on 2% üksnes konkreetsesse projekti investeeritud omakapitalilt, Eften Capitali tegevjuhi ja loodava fondi juhi Viljar Arakase sõnul on selline tasu kinnisvara valdkonnas pigem madal.

Ettevõtja ja väikeinvestor Elmo Somelar leidis, et EfTENi uues fondis on huvide konflikt, kuna fondivalitseja saab ka negatiivse tootluse korral tulu. Arakas vastas selle peale, et paljudel oportunistliku ja väärtustlisavat strateegiat viljelevatel fondidel on juhtimistasud 2,5% ja isegi kõrgemad ning sõltuvad lisaks fondi vara hetkeväärtusest.

"Meie näite puhul arvestatakse 2% ainult investeeringu hetkel objekti investeeritud omakapitalilt ja see ajas ei muutu. Kui fondi sisse makstud omakapital ei ole projektidesse investeeritud, siis senikaua fondijuhile tasusid ei maksta," märkis ta. "Juhtimistasu juures peame arvestama, et reaalvarade juhtimine on oma olemuselt sootuks erinev kui aktsiaportfelli juhtimine."

Tasu saab fondijuht pärast varade müüki

Arakas märkis, et kinnisvara vajab hooldust ja haldust, ning üürnikega tegelemist igal majandustsükli ajahetkel. Aktsiaportfelli puhul võib rakendada ka “osta ja unusta” strateegiat.

"Fondi edukustasu (20% üle aastase minimaalse tootluse 10%), on äriharu rahvusvaheline standard. Samas vajab rõhutamist, et tasu makstakse fondijuhile üksnes juhul, kui kõik varad on müüdud, ehk kui toimuvad ka lõplikud väljamaksed investoritele. Kui fond pärast investeerimisperioodi lõppu noteeritakse, arvestatakse selleks hetkeks kogunenud arvestuslik juhtimistasu ümber fondi aktsiateks, mis hakkavad kuuluma fondivalitsejale," kirjeldas Arakas. 

Ta selgitas, et kuna EfTEN fond III on vastavalt kehtivale regulatsioonile finantsinspektsioonis registreeritud, siis prospektis on räägitud ka selle riskidest. "Oleme märganud, et need kapitalikaasajad, kes tegutsevad regulatiivse keskkonna väliselt, ehk kes ei ole ennast finantsinspektsioonis registreerinud, kipuvad riske vähendama ja võimaluste osa pakkumisdokumentatsioonis suurendama. Ma ei pea sellist käitumist õigeks ega kohaseks. Oma olemuselt on rahavoogu tootvasse kinnisvarasse tehtavad investeeringut kõige madalama riskiga investeeringud kinnisvarasse," märkis ta. 

Erainvestoril on Arakase sõnul võimalik otsustada, kas soetada endale korter, ja tegeleda selle valitsemise, väljaüürimise ja muu sellisega ise, või paigutada raha fondi, tasudes oma näiteks 10 000euroselt investeeringult aastas 200 eurot juhtimistasu. Seda ainult siis, kui raha on objektidesse investeeritud, mitte varem.

"Finantsvõimenduse kasutamisel on EfTEN konservatiivne, kuna me ei võta laene rohkem kui 65% kinnistu ostusummast (palun mitte segamini ajada kinnisvara bilansilise väärtusega). Meie nägemuses on kuue kuu euribori õiglane tase 2,5% + riskimarginaal, mis teeb kogu finantskulu 4,5%-5,0%. Sellega arvestame projektide tasuvusanalüüse tehes ning eirame hetke ülimadalat tegelikku intressikeskkonda, mis ei ole 10 aasta perspektiivis kuigi kestlik," toonitas kauaaegne kinnisvarainvestor. 

Hetkel kuum