14. september 2015
Jaga lugu:

Oled ettevõtja? Unusta kodulaen

Pankade kinnitusel pole sissetulek endale ise palka maksva ettevõtja puhul olulisim kriteerium laenuotsusel.  Foto: Veiko Tõkman

Omale töökoha loonud ettevõtja võib kodulaenust ilma jääda ka siis, kui maksab endale Eesti keskmisest kõrgemat palka ning ületab pankade kodulaenudele seatud minimaalsed nõuded mitmekordselt.

Tänavu kevadel tüdines 28aastane Martin üürikates elamisest ja hakkas otsima korterit, mida päriseks osta. Sobiva kodu ta leidis, kuid ost jäi katki, sest kolm panka keeldusid talle kodulaenu andmast, kirjutab 14. septembri Äripäeva kuukiri Kinnisvara. Põhjus: Martin on nn ühemehefirma omanik, taotles laenu üksi ja lisatagatist tal anda polnud, seega olevat ta liiga riskantne klient.

Martin (nimi muudetud, kuid pärisnimi toimetusele teada - toim) töötab pealinnas juuksurina ning nagu selles valdkonnas tavapärane, ei tee ta tööd mitte töölepinguga, vaid tal on kolm aastat tagasi asutatud osaühing, kus ta on juhatuse liige ja ainuomanik.

Martin käis vaatamas nelja potentsiaalset tulevast kodu ja valis välja 48 m2 korteri renoveeritud majas Põhja-Tallinnas. Korteri eest küsiti 95 000 eurot. Omafinantseeringuks oli Martinil välja käia 10% ning KredEx nõustus teda käendama teise 10%-ga (nn noore spetsialisti käendus), seega oli 20% omafinantseering koos ja sellega vastas Martin enamiku pankade miinimunõudele.

Palka maksis Martin endale iga kuu üle Eesti keskmise: neto 1200 eurot pluss riigimaksud 800 eurot. Selle numbriga edestas ta pankade miinimnõuet juba tublisti: näiteks Krediidipangas on miinimumnõue netotasu suurusele 500 eurot, SEB-s 448 eurot. Tema tulevane laenumakse oleks olnud sadakond eurot väiksem kui senine üüriraha: 390 vs 475 eurot.

Laenutaotluse esitas Martin kolmele pangale: Krediidipangale, SEB-le ja Danske Bank'ile. Ühestki neist ta laenu ei saanud. "Põhjendati sellega, et olen ise endale tööandja, taotlen laenu üksi ning vanematel ega mul endal lisatagatist ei ole. Aga jah, kui mul oleks lisaks KredExi 10% käendusele endal veel 20% omafinantseeringut juurde panna, siis oleks korteri saanud," nentis mees.

Anne Pärgma, Swedbanki eraisikute finantseerimise valdkonna juht

Hinnanguliselt on kodulaenu taotlejate seas nn ühemehefirmade omanikke ja FIE-sid kuni 4%. Oluline on, et ettevõtte omaniku sissetulek on jätkusuutlik (palk, dividendid). Selle hindamiseks on vaja teada ajalugu nii ettevõtte omaniku kui ettevõtte kohta.

Finantseerime FIE-t ja OÜ omanikku, kes on tegutsenud vähemalt aasta. Finantseerimise juures on olulised regulaarne tõestatud tulu, tagatis, omafinantseering, makseajalugu jne. Kui FIE-l/OÜ-l on regulaarne tõestatud tulu, millest piisab laenukohustuse võtmiseks, on ka muud tingimused sarnased.

Maksevõime hindamiseks küsib pank tulude-kulude aruannet ning eelneva aasta tuludeklaratsiooni. Kui dokumentide põhjal on erisusi, küsime lisaks täiendavaid dokumente. Kui FIE/OÜ on tegutsenud lühikest aega, huvitab panka ka laenutaotleja varasem tegevusvaldkond ning plaanid.

Evelin Allas, SEB kommunikatsioonijuht

Kodulaenu saamise eeldus on regulaarne ja piisav sissetulek ning seejuures ei ole küsimus, kas laenusoovija on palgatööline või ettevõtja. Sissetulekud peavad olema regulaarsed ja tõestatud, et hinnata nende jätkusuutlikkust. Ettevõtja sissetulek koosneb enamasti endale makstavast töötasust ja ettevõttest saadavast omanikutulust (dividendid).

Sissetuleku jätkusuutlikkuse hindamiseks arvestatakse ettevõtja senist tegevusajalugu ja stabiilsust, kompetentse, konkurentsieeliseid ja positsioneerimist konkreetse sektori turul. Lisaks sissetulekutele vaadatakse ka inimese muid kohustusi, elamiskulusid, ostetavat objekti ning senist krediidiajalugu.

Firmale antud laenu tagasimakse pole sissetulek

Martin ei ole ainus, kes väikeettevõtjana kodulaenust ilma on jäänud. Sama mure ees seisis hiljuti konsultatsiooniettevõtte omanik, nimetagem teda Siimuks (pärisnimi toimetusele teada - toim). "Enne majanduskriisi olin Swedbanki privaatpanganduse klient, kuid kui mu varad vähenesid, visati privast välja. Kui hiljuti kodulaenu küsimas käisin, tuli "ei"-vastus," rääkis Siim, kes sai samasuguse teate ka Nordea pangast.

Siimule sai saatuslikuks see, et suurem osa ta igakuisest sissetulekust ei laekunud töötasuna. Ta maksis endale küll palka - miinimumist mitte oluliselt rohkem -, aga põhiosa tuli oma ettevõttele kunagi eraisikuna antud laenu igakuistest tagasimaksetest.

"Mul oli laenu tagasimaksete selgitusse kirjutatud "ülekanne". Laenuhaldurid aga ei süvenenud, mis seal taga on. Nii et rõngakujulisest august ei mahtunud kandiline piparkook läbi," viitab Siim asjaolule, et tema meelest ei läheneta klientidele individuaalselt, vaid kui klient n-ö standardile ei vasta, heidetakse ta üle parda. "Kui tahad kodulaenu võtta, siis ettevõtjaks hakkamine paneb sulle kohe stop-märgi ette. Kasulikum on olla mõnes rahvusvahelises ettevõttes palgatöötaja," märkis ta.

Aegsasti laenuvõtmiseks valmistumine tasus ära

Paremini läks aga 10 aastat konsultatsiooniäris tegutsenud Erikul (täisnimi toimetusele teada - toim), kes taotles tänavu märtsis kodulaenu SEB-st ja Nordeast ning sai oma kodupangast SEB-st jaatava vastuse. Nordeast aga lõpuks pakkumist saada ei õnnestunudki, sest sealt vabandati ligi kahe kuu jooksul pidevalt, et veel pole jõutud pakkumist saata.

Võimalike probleemide ennetamiseks käis Erik mullu sügisel SEB-s oma halduri juures pinda sondeerimas. "Eelkonsultatsioonil öeldi, et kui olen ettevõtja, siis analüüsitakse lisaks mu enda rahaasjadele põhjalikult ka ettevõtet," kirjeldas Erik. Tal on koos äripartneriga konsultatsiooniettevõte, millest Erikule kuulub 50,5%. 

Ta taotles kodulaenu 100 000 eurot Tallinna kesklinnas veidi vähem kui 10 aastat tagasi ehitatud majja korteri ostmiseks. Endal oli tal olemas 10% ostusummast, KredExi noore spetsialisti käendus lisas veel 10%. Lisatagatist Erikul polnud. Igakuiselt sai ta oma ettevõttest juhatuse liikme tasu, mis sõltuvalt perioodist oli Eesti keskmisega palgaga samas suurusjärgus, vahel alla selle. Lisaks sai mees dividende.

Enne laenutaotluse sisseandmist valmistus Erik hoolikalt, et ta rahaasjad head välja näeksid. "Jälgisin pool aastat oma kulutusi, sh vältisin maksmist teenuste eest, mis oleksid mind võinud halvas valguses näidata. Näiteks üks mu tuttav oli laadinud raha Triobeti (kihlveokontor - toim) ja kui ta läks laenu taotlema, siis raha ta küll sai, aga kõrgema intressiga. Koos laenutaotlusega edastasin panka ka oma kõrgharidust tõendava dokumendi, samuti võtsin maksuametist TSD-d, et näidata maksude maksmist," kirjeldas Erik. 

"SEB tahtis mu ettevõtte majandusaasta aruannet. Rahavood ja omakapital on korralikud, laenukohustusi pole," tutvustas Erik asjade käiku. Ta hindab, et küllap oli ta panga jaoks ihaldusväärne klient. "Õppelaen sai aasta tagasi läbi, teisi laene ega liisinguid mul polnud, ülalpeetavaid samuti mitte," lisas ta.

Kadri Kütt, Nordea pressiesindaja

Ainuomanikuga ja/või ühe töötajaga firmade laenutaotlust analüüsides ei lähtu me tihti palgast, mida inimene ettevõttest endale maksab. Sageli on taolise ettevõtte omanikul mõistlikum tulu hoopis dividendidena välja võtta. Või siis on oht, et omanik maksab laenu saamise eesmärgil teatud aja ettevõtte käivet arvestades üle jõu käivat palka. Lisaks ei sõltu omaniku endale makstav palk tema oskuste turuhinnast, vaid omaniku otsusest. Seega pole kindel, kas tööturule sisenedes on selle töötaja palgatase sama, kui ta ise endale maksab. 

Seega püüame ettevõtte finantside põhjal hinnata, milline on tema viimaste aastate tulemuste põhjal jätkusuutlik palga ja dividendide maksmise võime. See pole kahtlemata lihtne, kuna tihti on väikeettevõtete tulemused väga kõikuvad. Nordea laenude andmise põhimõtted on juba pikemat aega pigem konservatiivsed, kuna meile on oluline aidata inimesi võtta laenukohustusi, mis on võimalikult läbimõeldud ja jõukohased.

Allan Soon, Krediidipanga kommunikatsioonijuht

Sõltumata ettevõtlusvormist (OÜ/FIE) hindame me ettevõtlustulu piisavust ja stabiilsust laenu teenindamiseks. Kuna ettevõtlustulu on reeglina ebastabiilsem võrreldes tavalise palgatöötaja sissetulekuga, siis on tavaliselt natuke kõrgem ja selliste laenude riskimarginaal.

Üsna levinud probleem

"Pangad eristavad nn ühemehefirmasid palgatöötajatest. Samuti eristatakse teenust müüvaid ühemehefirmasid, kes sisuliselt teevad mõnes ettevõttes palgatööd, aga mitte töölepinguga, vaid esitades OÜ-na arve," rääkis Peep Sooman Pindi Kinnisvarast.

Tema kogemusel on ühemehefirmade omanikest kodulaenutaotlejatele sageli omafinantseering või intressimäär kõrgemad - kui nad üldse laenu saavad. "Saame tihti signaale, et see on probleem," lisas Sooman. Tema hinnangul pole vahetegemine väikeettevõtja ja palgatöötaja vahel õige, sest palgatöötaja ei ole tingimata panga jaoks turvalisem klient. "Ettevõtja on ettevõtlik inimene, kes otsib endale aktiivselt kliente ja teenistust. Kui tal ka tekivad probleemid, siis ta püüab aktiivselt väljapääsu leida," mainis Sooman. 

Domus Kinnisvara juhatuse liige Raul Reino nentis, et artiklis kirjeldatud juuksuri lugu pole üksikjuhtum. "Üldiselt on pangad nii eraisikutele kui ka ettevõtetele laenuandmisel ettevaatlikumad ja on kriisist õppinud. Väikeettevõtjale kodulaenu andmisel uuritakse kindlasti ka tema ettevõtet," lisas ta. 

1Partner Kinnisvara elamispindade grupi juht Mihkel Oiderma ei oska oma kogemusest sellist näidet tuua, et kliendil oleksid justkui kõik laenusaamise nõuded täidetud, kuid siiski öeldakse talle ära. Tema hinnangul on pankade poolt FIE-de ja OÜ-de puhul siiski märgata teatavat ettevaatlikkust ja vahel tahetakse näiteks suuremat omafinantseeringut. "Panga õigus on valida endale klienti. Ehk on isegi hea, et hoitakse laenuvõtmist n-ö all. Ühemehefirma on suurem risk," arutles Oiderma. 

Väikefirmade omanikele ja FIE-dele, kel tahtmine kodulaenu võtta, soovitas ta kindlasti küsida pakkumist mitmest pangast ning kaaluda ka teisi laenuandjaid. "Näiteks hoiu-laenuühistud annavad üsna mõistlikel tingimustel 3-5 aastaks laenu. Selle aja jooksul saab täiendavat omafinantseeringut koguda ning viie aasta pärast panka minna ja laen refinantseerida. Muidugi peab olema rahaliselt võimalik samal ajal nii laenu maksta kui ka raha koguda," rõhutas Oiderma.

Autor: Heli Lehtsaar-Karma, kuukirja Kinnisvara toimetaja

Vaata seoseid nende isikute ja firmadega:
Jaga lugu:
Seotud lood
Hetkel kuum