Miinuses euribor suurendab kinnisvaralaenu riskimarginaali

Levinuima laenubaasintressi 6 kuu euribori kukkumine miinusesse Eesti kinnisvaraturgu Habali hinnangul pigem ei mõjuta. "Esiteks on suurem efekt kiirenenud eluasemelaenu langusena paari viimase aasta jooksul juba toimunud ning teiseks katavad pangad langusest tingitud vahe kõrgema marginaaliga kinni, mistõttu laen ei muutu ei tarbijale ega ettevõtjale odavamaks," põhjendas ta.

Võrreldes kuue kuu euribori kiire langusega on eluasemelaenude intressimäär langenud palju rahulikumas tempos, olles viimasel aastal praktiliselt samal tasemel, mis kokkuvõttes pole ka laenamist odavamaks teinud.

Odav raha peaks teoorias suurendama Habali sõnul panga huvi anda rohkem laenu välja, kuid teisest küljest on laenu kvaliteedi hoidmine pankade jaoks samuti oluline, mistõttu on suurenenud head rahavoogu tootvate kinnisvaralaenude konkurents.

Korterihinnad Tallinnas kahe aastaga kasvanud 25%

Suhteliselt kiire euribori langus koos Eesti paranenud makromajandusnäitajatega on viimasel paaril aastal aidanud Habali sõnul suurendada nii kinnisvaraarendajate kui ka kodumajapidamiste huvi võtta eluasemelaenu.

Kodumajapidamiste eluasemelaenude jääk on kõigi aegade kõrgeim. Uusarenduste hoogne arendamine on aktiivsemates piirkondades omakorda kaasa toonud tehingute arvu kiire kasvu ja veelgi kiirema hinnatõusu. Näiteks sõlmiti Tallinnas tänavu kolmandas kvartalis analüütiku sõnul korteritega kokku 2120 vabaturu ostu-müügitehingut mediaanhinnaga 1466 eurot/m2. "Võrreldes kahe aasta tagusega sõlmiti 5,3% rohkem tehinguid ja mediaanhind kasvas koguni 24,6%," lausus Habal.

Viimasel ajal on uusarenduste turul selge ülepakkumine ning mõnigi uusarendus on turule sisenenud teistega võrreldes madalamate pakkumishindadega. 

Sarnased, ehkki mõnevõrra rahulikumad arengud on ka ärikinnisvaras, kus investeeringute maht on sarnaselt kodumajapidamiste eluasemelaenude jäägiga aegade kõrgeim. Odav raha ning pakkumisest suurem nõudlus ajendas kinnisvaraarendajaid paaril viimasel aastal ehitama uusi objekte, mis aga on sel aastal asendunud ülepakkumisega.

Suurenev pakkumismaht ning vakantsuse kasv ärihoonetes hoiab üürihinnad stabiilsed. "Odav laen on arendajad innustanud investeerima korralikesse rahavoo-objektidesse, kuid selliste objektide vähesus viib investeerimistootluse alla," kinnitas Habal.

Tema sõnul on näiteks büroopindade tootlused paari viimase aasta taguselt 8,0–8,5%-lt langenud 7%-ni või kohati isegi alla selle. Arendajad on täna valmis võtma julgemaid riske, mis on pangad muutnud ettevaatlikuks.