Kinnisvaraturu kasvul pidur peal

13. oktoober 2017, 12:57
Tallinnas ehitatakse.
https://www.aripaev.ee/storyimage/EA/20171013/NEWS/171019838/AR/0/AR-171019838.jpg

Vähenev kinnisvarapakkumiste arv pidurdab turu edasist kasvu, nendib Arco Vara analüütik Mihkel Eliste Eesti korterituru kolmanda kvartali ja septembrikuu lühiülevaates.

Maa-ameti tehingute andmebaasi põhjal tehti kolmandas kvartalis kokku 5745 korteritehingut. Võrreldes teise kvartaliga oli 384 tehingut rohkem (kasv 7,2%) ning võrreldes eelmise aasta kolmanda kvartaliga 219 tehingut rohkem (4,0%).

Kolmandas kvartalis kujunes korteriturul mediaanhinnaks 1238 eurot/m2, mida oli 6,2% võrra enam kui teises kvartalis ja 7,3% võrra enam kui mullu kolmandas kvartalis.

Väljaspool Tallinna väärtuslikumad tehingud

Kui viimaste perioodide vältel on tehingute arvu kasv olnud sageli mõnevõrra kiirem just mujal Eestis, siis kolmandas kvartalis aeglustus turuaktiivsuse kasvukiirus ennekõike Harjumaalt väljaspool. Pikema aja vältel Tallinnast ja Tartust väljaspool mõõdukalt kasvanud tehingute arv tasandas üle-eestilist statistilist kinnisvara hinnakasvu, mille takistav mõju on aga pea kõikjal kallinevate korterihindade ning stabiliseeruva tehinguaktiivsuse taustal mõnevõrra vähenenud.

Uute ja ka järelturu korterite hinnad ei ole enam Tallinnas sealjuures märkimisväärselt kasvanud, mistõttu väljaspool pealinna aktiivsena püsiva korterituru taustal kasvas keskmise korteritehingu väärtus mujal Eestis siiski ligemale kolm korda kiiremini kui Tallinnas. Uute korteritega tehtavate tehingute osakaalu stabiliseerudes ning ka Eesti kõige mahajäänumate piirkondade aktiivsuse kasvades asub lähitulevikus siiski kasvukiirus ühtlustuma.

Ajutiselt madal baashind

Septembris tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 1906 korteritehingut, mida oli 176 vähem kui augustis ning napilt 5 vähem kui eelmise aasta septembris. Mediaanhinnaks kujunes septembri tehingute lõikes 1223 eurot/m2, mis alanes võrreldes augustiga 2,5% kuid kasvas võrreldes eelmise aasta septembriga 10% võrra. Nii aprillis, mais kui ka juunis olid uute korterite müüginumbrid Eestis mõnevõrra madalamad, mistõttu Eesti korterituru keskmine hinnatase kasvas ka sel ajal aeglasemalt kui aasta esimestel kuudel ning juulis ja augustis. Septembris langes Tallinnast väljaspool tehingute arv mujal Eestis aastases võrdluses 4,3% kuid mediaanhind kasvas koguni 22% võrra.

Kuigi hinnatase on jätkanud kasvamist Eesti väiksemates piirkondades, oli siiski möödunud aasta augustis tegemist ajutiselt madala baashinnaga, mis tulenes väga madalate hindadega piirkondades kasvanud aktiivsusest. Võrreldes näiteks aga möödunud aasta oktoobriga kasvas tänavu septembris hinnatase tempokalt 10% juures.

Pakkumiste arv väheneb

Väiksemate piirkondade korteriturud on jätkuvalt aktiivsed, mis tuleneb Harjumaalt väljaspool paiknevate korteriturgude järkjärgulisest aktiveerumisest. Samaaegselt on enamikes aktiivseimates väikelinnades nõudlus stabiliseerumas, kuid pakkumiste arv on jätkuvalt madal, sest uusehitisi ei püstitata ning pakkumine täieneb aeglaselt ainuüksi järelturu varade arvelt.

Vähenev pakkumiste arv takistab aga pea kõikjal Eestis turuaktiivsuse kasvu varasemas tempos, mis hoiab korterituru Eestis endiselt müüjakesksena. Pakkumiste vähesuse taustal on halvenenud pakkumise struktuur ning pakkumis- ja tehinguhinnad on jõudsalt kasvanud. Nii teise kui ka kolmanda kvartali andmete põhjal on mitmes aktiivsemas väikelinnas pakkumiste arvu langus peatunud, sest müüjate hinnasoovid on jõudnud ostjaskonna laenuvõimekuse piirile, mis soodustab hinnakasvu aeglustumist.

Müüjate ebarealistlikud ootused

Ebarealistlike pakkumishindadega varade hulk jätkab kinnisvaraportaalides kasvamist, sest inimesed ei kasuta kinnisvarabüroode teenuseid ning määravad oma vara müügihinna tunde järgi. Ülehinnatud varadele leitakse küll sageli potentsiaalseid ostjaid, kuid üsna pea selgub kinnisvara laenutagatiseks hindamise tulemusena, et ostjatel ei ole võimalik pangalaenuga sellist raha välja käia.

Omanikud siiski huviliste olemasolu tõttu hindu langetama ei kuku, mistõttu ülehinnatud pakkumishindadega korterite ja elamute pakkumiste arv järjest kasvab, moonutades pakkumiste koguarvu. Pikemat aega kõrge hinnaga pakkumises varad on kinnisvarahindade kiire kasvu taustal lõpuks sageli ostjad leidnud, mis on pannud turuosalised arvama, et kinnisvarahindade samas tempos kasv jätkub lõputult. Kuigi väheste sobilike pakkumiste tõttu on hinnakasv püsinud enamikes piirkondades aasta baasil ligi 10%, on kasvutempo siiski aeglustuv ning oodata on hinnakasvu taandumist väheneva tehinguaktiivsuse taustal ligi 5%ni aastas.

Aktiivsus alevikes Väheste ja kallinevate pakkumiste tõttu on märgata järjest enam keskuste ümber paiknevate alevike turuaktiivsuse kasvu, mida tabavad üksteise järel samad trendid. On väiksemaid piirkondi, kus hinnakasv ulatub juba pikemat aega ligi 30%ni aastas, mida ei saa pidada jätkusuutlikuks, mistõttu tulevikus nõudluse alanedes võib ajutine hinnalangus osutuda sama volatiilseks, sest pakkumiste arvu kasvades eelistatakse pigem keskusi.

Kuigi Eesti elanike arv väheneb, kolivad vanemaealised üha enam linnalistesse piirkondadesse ning 20ndates noored vanemate juurest ära, mistõttu väheneb keskmise leibkonna suurus, kuid kasvab nõudlus täiendavate eluruumide järele. Korteriturul pakkumiste vähesusest jäävad kõrvale ainuüksi peamiselt Tallinna linn ja Ida-Virumaa – pealinnas hoiavad pakkumiste taset ennekõike uued korterid, kuid Ida-Virumaa korterituru uude kasvutsüklisse sisenemine on jäänud tagasihoidlikuks.

Puitmajade korterite hea minek Enim eelistatakse suuremates maakonnakeskustes endiselt rekonstrueeritud korterelamutes paiknevaid kvaliteetse siseviimistlusega kuni kolmandal korrusel paiknevaid 2- ja 3-toalisi rõdu või lodžaga kortereid.

Ajalooliselt mõnevõrra madalamalt väärtustatud esimesel korrusel paiknevate korterite likviidsus on oluliselt paranenud, kuid neljandal või kõrgemal korrusel paiknevate korterite vastu on ostuhuvi märksa madalam.

Pakkumiste vähenemise ning maalt linna kolivate leibkondade lisandumise tõttu on lühenenud puitkonstruktsioonis majades ahjuküttega korterite müügiperiood. Ainuüksi omavahenditest kinnisvara soetavate inimeste osakaal on hakanud vähenema, see tuleneb osaliselt nii pakkumishindade kasvamisest kui ka nooremapoolsete koduostjate arvu kasvust.

Hooajaline üüriturg

Üüriturul jätkuvad omandituruga sarnased trendid, kus nii osta kui üürida soovitakse sarnaste omadustega kortereid. Üürikorterite tugevat stabiilset nõudlust on lisaks Tallinnale märgata nii Viljandis kui Rakveres, Tartu ja Pärnu üüriturgu iseloomustab aga eriti tugev hooajalisus.

Kuigi Eestis tähtajaliste hoiuste osakaal pidevalt langeb, vähenevad üürikinnisvarasse investeerimisega seotud tehingud piirkonniti erinevas tempos. Seda ei põhjusta investeerimissoovide kadumine, vaid pigem kinnisvara üldine kallinemine ning sobilike pakkumiste vähesus.

Valdav enamik kinnisvarasse investeerida soovijaid saab omakapitalina välja käia kuni 30 000 eurot – sealt ülespoole hakkab omavahel konkureerivate inimeste arv kiirelt vähenema ning seda on eriti märgata kinnisvara enampakkumistele registreerijate arvus.

Raadio ettevõtlikule inimesele

Äripäeva raadio 92.4

Hetkel eetris

Kava

    Vaata kogu kava
    Äripäev https://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
    13. October 2017, 13:04
    Otsi:

    Ava täpsem otsing