Uudised
Ainult tellijale

Kümneaastast detailplaneeringut saab uuendada projekteerimis-tingimustega

Kinnisvaraarendajatele ei ole tõenäoliselt üllatus, et suuremates kohalikes omavalitsustes võib detailplaneeringu menetlus keerukamal juhul kesta ka kümme aastat. Viie aasta pikkust menetlust võib pidada isegi tavapäraseks. Näiteks tuntud Pirita TOPi detailplaneeringu menetlus kestis ligi kümme aastat, kirjutab Derling Primuse advokaat Angela Kase.

Seega ei ole välistatud, et detailplaneeringu menetlus elab üle mitu majandustsüklit, vältab näiteks kinnisvaraturu tõusust selle kokkukukkumiseni või ühest kinnisvaraturu tõusust teiseni. Ja kui see kaua-tehtud-kaunikene detailplaneering siis lõpuks kehtestatakse, on just keerukamate juhtumite puhul tõenäoline, et selle kehtima jäämiseks saab veel täitsa mitu aastat kohtus käia. Nii läks ka Pirita TOPi puhul.

Pirita TOPi ala detail­planeering. Pildistatud Tallinna linnaplaneerimisametis.  Foto: Raul Mee

Lõpptulemus on tõenäoliselt see, et kui detailplaneering ükskord jõustub, on see juba sisu poolest vananenud – on tulnud uus kinnisvaraturu tõus, kus turg nõuab hoopis teistsuguseid lahendusi, on muutunud linnaehituslikud suundumused, vahepeal on valmis ehitatud mõni uus tänav, väljavalitud arhitektuursed tingimused on juba eilne päev jne.

Kas Pirita TOPi detailplaneering on sellest huvitatute jaoks sisult vananenud, pole teada. Loodetavasti ei ole, aga kui on, mis siis edasi? Hakata otsast peale?

Detailplaneeringut saab projekteerimistingimustega täpsustada

Õnneks ei pea alati otsast peale hakkama. Nimelt võimaldab ehitusseadustik juba mõnda aega täpsustada olemasolevat detailplaneeringut projekteerimistingimustega.

Seda saab teha siis, kui detailplaneering on vananenud või seda ei ole muutunud olude tõttu võimalik enam kehtestatud kujul ellu viia. Muutunud oludeks võib olla näiteks mõni hiljem kehtestatud detailplaneering või hoopis mõni kaitsealune taim, mis on kuskil detailplaneeringu alal kasvama hakanud, või lind, kes on kuskile pesa teinud.

Angela Kase, Derling Primuse advokaat

Ehitusseadustik võimaldab juba mõnda aega täpsustada olemasolevat detailplaneeringut projekteerimistingimustega.

Detailplaneeringut ei saa projekteerimistingimustega täpsustada siis, kui täpsustuse tegelik eesmärk on muuta detailplaneeringulahendust olemuslikult. Detailplaneeringulahenduse olemuseks peetakse üldjuhul detailplaneeringus määratud ehitusõigust ehk siis krundi kasutamise otstarvet, hoonete arvu, kõrgust, pinda jm.

Teisisõnu ei saa projekteerimistingimustega täpsustada detailplaneeringut näiteks viisil, kus detailplaneeringuga on lubatud krundile ehitada 10 meetri kõrgune korterelamu ja projekteerimistingimustega üritatakse korterelamu “täpsustada” ümber kaupluseks ja selle kõrval asuvaks ­autopesulaks.

Täpsustada saab ainult konkreetselt kindlaksmääratud tingimusi

Tingimuste ring, mida on lubatud täpsustada, on konkreetselt kindlaks määratud. Osal puhkudel on kindlaks määratud ka, milline on täpsustamise ulatus.

Lubatud on täpsustada detailplaneeringus krundi kasutamise sihtotstarvet. Näiteks saab olukorras, kus detailplaneeringuga on krundi kasutamise sihtotstarveteks määratud 50% elamumaa ja 50% ärimaa, täpsustada kummagi sihtotstarbe osakaalu. Teisisõnu taotleda projekteerimistingimused näiteks selleks, et realiseerida detailplaneering krundil hoopis viisil, kus krundi kasutamise sihtotstarveteks saab 90% elamumaa ja 10% ärimaa.

Kuni 10% ulatuses on projekteerimistingimuste menetluse abil võimalik täpsustada hoone kõrgust või sügavust. Hoone sügavuse täpsustamise piiramine jääb küll pisut arusaamatuks.

Näiteks olukorras, kus detailplaneeringus lubatud ühe maa-aluse korrusega hoonele soovitakse detailplaneeringut realiseerides teha kolm maa-alust parkimiskorrust, et vähendada parkimiskohtade arvu tänavatel, oleks igal juhul mõistlik lubada rajada ka need kolm maa-alust korrust projekteerimistingimustega. Ei ole ju selline hoone sügavuse muutus linnaruumis viibijale visuaalselt tajutavgi. Või kui on, siis ainult nii, et tänavatel parkivaid autosid jääb vähem silma.

10% ulatuses saab täpsustada ka näiteks hoonestusala, selle suurust ja paiknemist. Eriti just vanemate detailplaneeringute puhul on see täpsustamise lubatavus väga oluline, sest harvad ei ole korrad, kus hoonestusala määrati täpselt tookord arhitekti poolt välja pakutud hoone kontuuri arvestades.

Hoonestusala ei tohi kindlasti segi ajada ehitisealuse pinnaga. Hoonestusala on detailplaneeringus määratud ala, kus hoone peab paiknema. Ehitisealune pind on seevastu detailplaneeringus määratud arvsuurus, millest suuremat hoonet ei tohi ehitada. Ehitisealuse pinna suurust projekteerimistingimustega täpsustada ei saa.

Projekteerimistingimuste menetlusega on lubatud täpsustada veel arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke tingimusi. Nende täpsustamise lubatavus on just vananenud detailplaneeringute puhul väga oluline.

Ei ole erandlik, kui mõnes kümmekond aastat tagasi kehtestatud detailplaneeringus on näiteks viimistlusmaterjalide valik määratud tootja täpsusega. Aga kui see tootja on vahepeal turult kadunud või seda viimistlusmaterjali enam ei toodeta?

Angela Kase, Derling Primuse advokaat

Ei ole erandlik, kui mõnes kümmekond aastat tagasi kehtestatud detailplaneeringus on näiteks viimistlusmaterjalide valik määratud tootja täpsusega. Aga kui see tootja on vahepeal turult kadunud või seda viimistlusmaterjali enam ei toodeta?

Täpsustada on lubatud ka detailplaneeringus määratud tehnorajatiste asukohta või ehitusuuringute tegemise vajadust. Viimase täpsustamise nõue näib küll ülereguleerimisena, sest ehitusloa menetluses võib põhjendatud juhul nõuda nii ehk naa täiendavaid ehitusuuringuid. Olulise tähtsusega on ka haljastuse, heakorra ja liikluskorralduse põhimõtete täpsustamise lubatavus, eriti just viimane.

Näiteks olukorras, kus vahepeal on ehitatud välja või laiemaks mõni tänav või ehitatud ümber mõni ristmik, ei ole detailplaneeringus määratud liikluskorralduse põhimõtteid enam mõistlik või võimalik realiseerida.

Olulist tähtsust omab ka hoonestuslaadi ja isegi krundijaotuse täpsustamise lubatavus. Hea näide siin on Porto Franco arendus, kus detailplaneeringus määratud krundijaotus on täielikult muutunud ja see oli projekteerimistingimuste menetluse kaudu lubatav, sest Porto Franco näol on tegemist ehitusliku kompleksiga.

Detailplaneeringu olemasolul projekteerimistingimuste väljastamine ja sellega detailplaneeringu täpsustamise lubamine on eelkõige kaalutlusotsus. Kohalik omavalitsus ei pea alati lubama detailplaneeringut projekteerimistingimustega täpsustada.

Angela Kase  Foto: Eiko Kink
Angela Kase, Derling Primuse advokaat

Olulist tähtsust omab ka hoonestuslaadi ja isegi krundijaotuse täpsustamise lubatavus. Hea näide siin on Porto Franco arendus, kus detailplaneeringus määratud krundijaotus on täielikult muutunud ja see oli projekteerimistingimuste menetluse kaudu lubatav, sest Porto Franco näol on tegemist ehitusliku kompleksiga.

Olukorras, kus kohalik omavalitsus siiski leiab, et taotletavad täpsustused on sedavõrd olulise kaaluga, et need eeldavad uut detailplaneeringut, ei olegi üldjuhul uue detailplaneeringu koostamisest pääsu. Näiteks ei ole üldse lubatud projekteerimistingimustega täpsustada sellist detailplaneeringut, mis muudab üldplaneeringut.

Täpsustavad tingimused nõuavad avalikku menetlust

Detailplaneeringut täpsustavaid projekteerimistingimusi tuleb menetleda avatud menetluses. See toob endaga kaasa projekteerimistingimuste menetluse aja vähemalt kahekordistumise, kuid mitte ainult.

Avatud menetlus tähendab seda, et projekteerimistingimused avalikustatakse – toimub avalik väljapanek ja vajadusel ka avalik arutelu ja projekteerimistingimustele esitatud vastuväidete lahendamine. Ent igal juhul on avatud menetlusega projekteerimistingimuste menetlusaeg lühem kui üldjuhul detailplaneeringu menetlusele kuluv aeg, järelikult hoiab see kokku kõigi osapoolte aega.

Rõõm on ka tõdeda, et kohalikud omavalitsused on pigem avatud detailplaneeringut täpsustavate projekteerimistingimuste väljastamisele kui sellest keeldumisele. Üldjuhul katsutakse ikkagi ühiselt leida lahendus, mis tagab kiirema tulemuse.

Iseasi, kas ja kui teadlikud on kinnisvara arendajad või teised, kel on lauasahtlis kehtiv detailplaneering, sellest, et neil on võimalik pääseda märkimisväärselt lühema ajaga lähemale sellele, mida nad tegelikult ehitada tahaks.

TASUB TEADA

Ehitusloa taotlemiseks koosta ehitusprojekt

Ehitustegevuse kavandamisel tuleks esmalt hinnata, mis liiki ehitustegevust kavandatakse ja kas see konkreetne ehitustegevus eeldab reeglina siis kohalikule omavalitsusele ehitusteatise või ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamist või tuleb alustada ehitusloa taotlemistega. Kaks viimast eeldavad ehitusprojekti koostamist.

Ehitusprojekti kolm staadiumit

Reeglina võib ehitusluba taotleda endale sobiva ehitusprojekti staadiumiga.

Eelprojekt. Annab ehitise arhitektuurse- ja insenertehnilise lahenduse põhimõtted. Üldjuhul taotletakse ehitusluba eelprojektiga. Segamini ei tohi ajada eelprojekti staadiumit ja ehitise eskiisi. Need ei ole sama tähendusega. Ehitise eskiis võib olla eelprojekti koostamise lähtealuseks ehk siis ehitise eskiis on eelprojektile eelnev etapp.

Põhiprojekt. Ehitise arhitektuurne ja insenertehniline lahendus antakse täpsemalt kui eelprojektis. Lahenduste täpsusaste võimaldab koostada ehitise ja ehitamise eelarvet ning korraldada ehitushanget. Ehitusload muinsuskaitsealustele ehitistele väljastatakse erandina põhiprojekti alusel.

Tööprojekt. Arhitektuurne- ja insenertehniline lahendus ning kvaliteedi kirjeldus on antud nõuetekohaseks ehitamiseks vajaliku täpsusega.

Vaidlused, mis ehitusprojektiga seoses tekkida võivad

Vaidlus kohaliku omavalitsusega. Midagi on olemas või tahetakse ilma ehitusprojektita valmis ehitada. Kohalik omavalitsus on arvamusel, et tegemist on või oli ehitustegevusega, mis eeldanuks sellise ehitusteatise esitamist, mis tuleb esitada koos ehitusprojektiga, või lausa läbida ehitusloa menetlus. Ja see, kes siis keset ehitustegevust või ehitustegevuse lõpetamisel tabati, on seisukohal, et tegemist on siiski ehitusprojekti mitte nõudva ehitustegevusega.

Vaidlus eraisikute või omanike vahel. Tekib küsimus, kas ehitamiseks kasutatud ehitusprojekti staadium oli nõuetekohaseks ehitamiseks piisav. Üks pool on seisukohal, et ehitusprojekt oli koostatud mahus, mis ei taga nõuetekohast ehitust, ja teine arvab risti vastupidi. Sel juhul tuleb ehitusprojekti piisavuse hindamisel lähtuda konkreetse ehitusprojekt tegelikust sisust, mitte sellele antud pealkirjast. Samuti tuleb arvestada, et ehitusprojekti nõutakse eelkõige ehitusõiguse saamiseks. Eraisikute vahelistes suhetes tuleks see küsimus reguleerida lepinguga.

9. mail ilmus Äripäeva tellijatele erileht Ehitusõigus ja kinnisvara, mis valmis koostöös Derling Primus advokaadibürooga.

Hetkel kuum