Minibuum kinnisvaras sai läbi

Kinnisvarahindade suvise ja sügisese arengu osas pakuvad spetsialistid erinevaid versioone, kirjutab 30. juuni Äripäev rubriigis Kinnisvara.

Ehkki mai peaks kinnisvaraturul aprillist aktiivsem olema, pealinna korteriturul nii ei olnud. Näiteks tehinguid tehti vähem aprillist ja aasta varasemast maist, kuu varasemaga võrreldes jätkas langust ka korterite ruutmeetri mediaanhind, jäädes Tallinnas maa-ameti andmeil 1310 euroni.

Hinnalangus jätkub. Juuniks ehk kahe kuuga kahanes tehingute hulk pealinnas viiendiku ning keskmine hind 6% võrra. "Praegustelt hinnatasemetelt on ostjaid jäänud tuntavalt vähemaks ning see survestab müüjaid tõenäoliselt lähikuudel pakkumishindu langetama," kommenteeris Domus Kinnisvara Põhja-Eesti regiooni juht Rando Vanaveski. "Usun, et hinnalangus jääb 5-10% piiridesse."

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman märkis, et aprillis ja mais pidurdus järsult hoogsus kinnisvara ostul-müügil. "Ootan aktiivistumist kinnisvaraturul taas sügise lõpupoole," lisas ta.

Hoius pannakse betooni. Kinnisvarafirma Uus Maa juht ja omanik Jaanus Laugus ootab hindade kerget tõusu alles järgmisel aastal, sest Euroopas tehtavad hoiustamisotsused suunavad ka tavainimeste hoiused kinnisvaraturule. "Kui raha hoiustamisel pole väärtust, aga korteri üüri pealt on võimalik aastas 5% tootlust teenida, siis miks hoida raha arvel," lisas Laugus. Pikas perspektiivis on kinnisvarahinnad olnud alati tõusvas trendis. "Oleme tänaseks saavutanud 2008. aasta hinnatasemed. Järgmine tõusutipp on ajaloo trende järgides kindlasti kõrgemal tasemel, kui see oli 6-7 aastat tagasi," lisas Laugus.

Halvad uudised hirmutasid ostjat. Küsimusele, mis põhjustas kinnisvaraturu järsu kevadise languse, vastas Sooman, et nõudlus ei ole tegelikult vähenenud, aga negatiivsed uudised on muutnud inimesed ebakindlaks ja äraootavaks. "Eestis oli ka 2013. aastal reaalpalk samal tasemel, mis ta oli 2007. aastal ja kinnisvara hinnad hakkasid aprillis lähenema buumi tasemele. Tartus näiteks jäi varakevadel vaid paar protsenti puudu buumiaja hinnalaest," ütles Sooman. Juuni esimese kahe nädala kohta märkis Sooman, et see on olnud eelnevate kuudega võrreldes tavapärane, aga suvi näib tulevat siiski vaikne.

LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing möönis samuti, et aasta algus kuni aprillini oli kinnisvaraturul väga lootustandev. "Meie maaklerid pole kunagi teinud jaanuaris-veebruaris nii palju tehinguid kui tänavu," märkis ta ja lisas, et mitte keegi ei oodanud mais kinnisvaraturu nii järsku muutust allapoole.

"Väga raske ennustada, mis edasi juhtuma hakkab. Elukondliku kinnisvara müüjad on täna selgelt aasta alguse hinnatasemete müügiootuses, aga ostjad enam seda taset ei aktsepteeri," kommenteeris Saksing ning lisas lohutuseks, et kinnisvaraturu neli alussammast toimivad siiski ka edaspidi: nendeks on sünnid, surmad, kokku- ja lahkukolimised.

Tehingutega tammutakse paigal. Ka Ober Hausi Tallinna kontori juht Taavi Reimets eeldab, et tehingute arv tuleb selle aasta esimesel poolaastal sama, mis eelmisel aastal. Samas on tema sõnul keskmine pinnaühiku hind ca 19% kõrgem kui eelmise aasta juunis.

Reimets on seisukohal, et mini-buum, kus põrkusid vaba raha ning suhteliselt odav kaup on tänaseks läbi. Võrreldes aprilliga langes mais Tallinnas korterite keskmine ruutmeetrihind ligi 5%. "Meie turg on nii väike, et ainuüksi ühe suurema projektiga notaris käimine ja asjaõiguslepingute sõlmimine võib mõjutada keskmist hinda väga palju ja kui neid satub ühte kuusse veel mitu, siis võibki tunduda, et käes on järjekordne buum või vastupidi," möönis Reimets. Keskmistest hindades on tema anemil enim kallinenud nn "mägede" korterid. "Tundub, et see nö. odav kaup on seal otsa saanud ning hinnad on tõusnud nii meeletult kõrgele, et mõttekam oleks soetada juba uus korter uues majas, kuid ostujõud ei ole veel sellel tasemel," kommenteeris Reimets.

Aasta teiselt poolelt ootab Reimets hindade korrektsiooni, sest pakkumine kasvab. "Aina enam tuleb turule seda kaupa, mida varasemalt oli võimatu laenujäägi tõttu müüa - buumiaegne kinnisvara," kommenteeris Reimets ja lisas, et ta ootab nüüd rohkem tehinguid kinnistutega. Hea tahtmise ja viitsime korral saab tema sõnul eramu valmis odavamalt korralik korter osta. "Takistab vaid see, et pangad ei finantseeri kinnistute soetamist," märkis Reimets.

KOMMENTAARID

Domus Kinnisvara Põhja-Eesti regiooni juht ja kutseline maakler Rando Vanaveski

Tegu on korrektsiooniga, mis on omane veidi kuumenenud turule, ja mitte sügavama langustrendi algusega.

Hinnakorrektsioon toimub lähikuudel ära ja sügisest võtab turg taas mõõdukalt positiivse suuna ning aasta lõpuks oleme märtsi tasemete juures tagasi.

 

Kinnisvarafirma Epicenter asutanud Leanika Järve

Kolm kuud tagasi kirjutati uudistes, et kas meil on buum või peagi lõhkev mull, kolm kuud hiljem aga ennustatakse juba krahhi. See tekitab igas inimeses küsimuse, et mis siis nüüd ikkagi toimub. Tegelikkuses ei jäta keegi, kellel ikka kodu vaja, oma tehingut tegemata, vaid vaatab lihtsalt natuke kauem ringi. Need, kes ei teinud otsust mais, teevad seda juunis. Näen kinnisvarahindade jäämist järgmiseks pooleks aastaks samale tasemele, pikemas 3-5 aasta perspektiivis on aga näha nõudluse kasvu ja samuti hindade tõusu.

1. Kallid arendused

Suur hinnalangus tabab Tallinnas kalleid arendusprojekte, kus väljamüügihind ruutmeetri kohta on enam kui 2500 eurot.

2. Kalamaja kaotab sära

Suur hinnalangus tabab ka Kalamaja ülehaibitud halvas korras puitelamuid. Kui enne oli Kalamajas ühele korterile kümme tahtjat, siis tänaseks on alles jäänud ühele korterile paar ebalevat soovijat, see oli ka absurd, kui lagunevas puuküttega ja tuult läbi laskvas puitmajas küsiti ruutmeetri eest 2000 eurot. Ostjate jaoks on kortermajas oluline selle ühtlane sotsiaalne läbilõige.

Näiteks, kui majas elavad väga erineva sissetulekuga inimesed, ei saa seal koos midagi ära teha. Kes elavad esimesel korrusel, ei ole nõus maksma nt lifti remondi või katuse parandamise eest. Neil, kel lapsi pole, ei taha maksta mänguväljaku rajamise eest jne.

1. Lasnamäe hoiab taset

Seal on keskmine ruutmeetrihind märkimisväärselt tõusnud, olles praegu juba 1200 eurot. See on kõige odavam piirkond Tallinnas ja inimesed, kes tulevad mujalt pealinna tööd otsima, alustavad just sealt ja inimesi Tallinna tuleb, olgugi, et sisserände statistikat mõjutab veidi ka tasuta ühistransport.

1. Sääst aitab müüa

Hinnad tõusevad jätkuvalt seal, kus on energiasäästlikud kortermajad, näiteks on olemas soojustagastusega sundventilatsioon ja energiat säästev küttesüsteem ning ehitusmaterjalivalik.

2. Müüb kesklinn ja meelitab "mägi"

Tallinnas pakub nii oma- kui ka välismaistele investoritele jätkuvalt enim ostuhuvi nö Bermuda kolmnurk - objektid Liivalaia, Pärnu mnt ja Tartu mnt piirkonnas. Mustamäe kortereid ostavad välismaalased, kui nende lapsed on tulemas Eestisse õppima.

Allikas: Peep Sooman, Ingmar Saksing

Peep Sooman märkis, et Eesti kinnisvaraturult on kadunud nii oma- kui ka välismaised kinnisvarainvestorid - soomlased ja venelased - ja elukondlik turg tugineb vaid lõpptarbijatel. "Kui aasta alguses nautisid kinnisvarainvestorid juba nii 8-9%st aastast üüritootlust, siis nüüd on tootlus taas 4-5% peal," ütles ta. Sooman selgitas, et kui soomlaste aktiivsus on vähenenud sealse majanduskriisi tõttu, siis vene investorid kannatavad rubla devalveerimise tõttu ning lisaks on nad selgelt hakanud Tallinnale Riiat eelistama, kus korterite ruutmeetrihinnad on Tallinna omadest kaks korda odavamad.  

Ingmar Saksing aga näeb sel aastal just rohkem Soome klientide oste, mullu olid soomlased tagasihoidlikumad. Ka on olemas jätkuvalt vene kliendid, aga nende huvi on korporatiivsem - see ei piirdu vaid korteriga, vaid pigem mõne terve arendusega. Samas on ta oma vene klientide puhul näinud ka seda, et Vene riik on kraane tugevamalt kinni keeranud. Lisaks rubla devalveerimisele on inimestel täna oma raha Venemaalt palju keerulisem välja saada kui pool aastat tagasi.

Autor: Annika Matson, Rivo Sarapik