Investor Toomas: sain kinnisvaranõu

Hakkan nüüd mõnevõrra valvsama pilguga jälgima oma portfellis olevaid kinnisvarafonde EfTEN ja Baltic Horizon, sest Uus Maa kinnisvarabüroo analüütiku Igor Habali hinnangul on büroo- ja laopindade riskid suurenenud. „Pakkumise ja ehituse mahu osas pole olulist langust näha,“ viitas Habal sellele, et turg on üürnikukeskne. „Üürniku käes on jämedamad otsad ning me ei näe, et olukord lähiajal muutuks.“

Teiseks on Habali kinnitusel turule tekkinud palju spekulatiivseid pindasid ning kolmandaks hakkab ühel hetkel üürnike pinnavajadus vähenema. Seetõttu on eriti oluline jälgida, et äripind oleks funktsionaalne, sest vähemfunktsionaalsed hooned kaotavad kliente. Samuti suureneb Habali sõnul äärelinna kehvemate büroopindade vakants.

Riskid ka elukondlikus kinnisvaras

Seminaril toodi välja, et praegu toetavad nii elukondliku kinnisvara kui ka eluasemelaenu turgu nn „beebibuumi lapsed“, kelle hulk aga lähiaastatel väheneb. „Valdav osa kodulaenu võtjatest on vanuses 25-34, kuid nende arv kukub lähiaastatel kõvasti - viie aasta jooksul  13 protsendi võrra ning kümne aasta jooksul ligi kolmandiku võrra,“ tõdes SEB Panga majandusanalüütik Mihkel Nestor.

Ta hoiatas, et nende numbrite valguses ei pruugi tulevikus kinnisvaraarendus enam väga mõistlik investeering olla. Samuti toodi välja, et "buumilaste" kadudes võib väheneda ka üürnike hulk. „Laulva revolutsiooni grupp täna veel üürib, kuid ka nemad on kohe kodu ostmas ning kui nad on eluaseme soetanud, tekib üürisegmenti tohutu auk,“ märkis Nestor.

Lõputult ei kesta ka inimeste juurdevool Tallinnasse - ka seetõttu võivad spekulandid tulevikus kannatada saada. Seejuures viidati seminaril uuringutele, mille järgi täna müüakse 20-33 protsenti korteritest ettevõtetele ehk tõenäoliselt edasiüürimiseks – sellised ostjad buumiaegsete laste kadudes tõenäoliselt kaotavad.

Vähene välismõju

Positiivse poole pealt sain kinnitust, et välised, täpsemalt Skandinaavia ja Rootsi kinnisvaraturu lainetused, on siin toimuvale väiksema mõjuga, kui arvasin. „Rootsis on ikkagi spetsiifilised probleemid, arendajad ehitavad väga kalleid arendusi, millele on piiratud arv ostjaid, samas on odavaid pindasid vähe,“ viitas Nestor sellele, et Rootsis on ühes segmendis tugev ülepakkumine, mujal aga ületab nõudlus pakkumise.

Eestit mõjutab Rootsis toimuv ekspordi kaudu - Rootsi minevate materjalide osakaal on ligi 5 protsenti. „Kui kõik läheb halvasti, kajastub see eelkõige puidutööstuses. Eksporditööstuse jaoks läheb asi keerulisemaks, kuid laiemas pildis on muutused väikesed,“ oli Nestor veendunud.

Selle kõige taustal olen praegu rahul, et minu portfell ei ole seotud elukondliku kinnisvaraga. Samas paneb mind elukondliku kinnisvara poole piiluma Uus Maa analüütiku Risto Vähi seminaril öeldu: „Eestlane on betooniusku ning paneb raha kinnisvarasse ja oma kodusse – seda on väga keeruline muuta.“

Ärikinnisvarale panustavad fondid minu unerahu kindlasti veel ei sega, sest nende osakaal mu portfellis on niivõrd väike.