Kuidas kinnisvarast tootlus välja pigistada?

09. mai 2018, 12:10
Kinnisvaraehitus Tallinnas
https://www.aripaev.ee/storyimage/EA/20180509/BORS/180509664/AR/0/AR-180509664.jpg
Ainult tellijale

Kinnisvaraturu olukord on hea, kuid selleks, et teenida oma investeeringutelt parimat tootlust, tuleb üles leida korrektsiooniohust väljaspool asuvad sektorid.

„Kinnisvara makropilt on väga soosiv, ainuke tendents, mis hakkab mõne aasta pärast muret valmistama, on ülepakkumine teatud sektorites,“ rääkis kinnisvarainvestor ja majandusteooria lektor Ruta Arumäe Bigbanki konverentsil „Kuum või buum – viskame leili või hüppame jõkke?“. „Kõige olulisem on aru saada, kus sektoris toimetada, sest mõni sektor võib sattuda korrektsiooni isegi siis, kui majandus üldiselt on fundamentaalselt heas korras.“

Seega on Arumäe sõnul oluline aru saada, mis ajal ja mis sorti vara osta. „Tsükli tipus tuleb osta seda, mis toimib ka kriisis,“ märkis ta. Samas lisas Arumäe, et investorid, kes soetavad vara pikaajalises plaanis, ei pea ajutiste tõusude ja languste pärast muretsema. „Finantse tuleb planeerida, et valel ajal müüma ei peaks,“ rõhutas Arumäe, kes ise jälgis oma esimese kodu soetamisel strateegiat, mis näeb ette odavalt ostmist ja kallilt müümist.

Vaata trende

Praegu soovitab Arumäe sobivaid investeeringuid otsida sisserändava rahvastikuga seotud trendidest. „Välismaalasi voolab sisse, meil on järjest enam välistudengeid ning see kõik loob üüriturul uusi võimalusi,“ arvas ta. „Selles segmendis ei ole veel piisavalt pakkumist,“ lisas Arumäe.

Samas näeb Arumäe, et eelkõige suureneb 3-4toaliste korterite pakkumine, samas kui 1toalised on jäänud tagaplaanile. „Pannes need trendid kokku, et ühelt poolt tuleb palju välismaalasi ja teisalt see, et väiksemate korterite pakkumine, mida nad reeglina vajavad, ei kasva – olen välja valinud mikrokorteritesse investeerimise,“ nentis ekspert.

Seejuures rõhutas Arumäe, et ka mikrokorterite puhul on oluline vaadata, kuhu täpsemalt investeerida. „Meie vaatame seda ülemist otsa, millest spetsialistid võiksid huvitatud olla,“ selgitas ta. „Meid nn Maxima kliendid ei huvita.“

Leidub ka ohte

Mikrokorterite usku on ka väikeinvestor ja mikrokortereid omav Jaak Roosaare. „Üüriline ei otsi reeglina ruutmeetreid, vaid elamisfunktsiooni,“ tõdes ta. „Mikrokorterite puhul on tõusvaks trendiks ka pensionärid,“ rõhutas ta. Roosaare hinnangul on 3-4toalise korteri kommunaalkulud Lasna- või Mustamäel tihti samas suurusjärgus mikrokorteri üüriga ning seetõttu võivad just vanainimesed näha viimastes kokkuhoiukohta.

Sellegipoolest arvas Roosaare, et mikrokorteritesse investeerimine ei sobi sellistele rahapaigutajatele, kes soovivad teenida ainult passiivset tulu. „Mikrokortereid hallates tuleb arvestada, et kontingent vahetub kiiresti ja mõnikord tuleb ka vaeva näha, et üüriraha kätte saada,“ rääkis ta potentsiaalsetest ohtudest.

Lisaks on mikrokorterite puhul sageli tegemist äripindadega ning nendesse investeerimisel tuleb arvestada lõppkliendi likviidsuse puudumisega. „Kodulaenuga neid osta ei saa,“ nentis Roosaare.

Investor tõdes, et on koos äripartneritega uurinud võimalusi rajada mikrokorteried ka väljapoole Tallinnat. Ühe atraktiivse piirkonnana nähakse Tapat, kus on palju sõjaväelasi. „Oleme seda varianti uurinud, kuid mul on põhimõte, et seal tegutsedes peaks olema ka äripartner, kes aitaks kinnisvara hallata ja hoiaks näppu pulsil,“ viitas ta kohalolu vajadusele mikrokorterite puhul. „Näiteks Elvas on mul mitu head sõpra – seal oleme küll portfelli ehitanud."

Arvesta muutustega

Arco Vara kinnisvarabüroo tegevjuhi Elari Tamme sõnul tuleb kinnisvara soetamisel arvestada eelkõige sellega, et inimeste eelistused muutuvad. Näiteks ei tähtsustata enam nii palju asukohta. „Täna ei osteta ainult asukohta, vaid ostuargumendid koosnevad peamiselt majanduslikest, sotsiaalsetest, keskkonda puudutavatest ja õiguslikest teguritest,“ tõi ta välja aspekte, mis lisaks asukohale täna veel kinnisvara hinda mõjutavad.

Üha enam tasub Tamme hinnangul kinnisvara soetamisel meeles pidada, et inimesed on hakanud elama teistmoodi. „Osa aega tahetakse elada Hispaanias, osa aega maal ja osa linnas,“ rääkis ta. Tamm lisas, et samas on Tallinnasse kolimise vastu huvi suur. „Seda eriti idapiiri tagant, põhiküsimus on see, kuhu pealinnas tekib geto.“

Samuti soovitas Tamm arvestada osade piirkondade volatiilsusega. „Tapa linnast on praegu üle käinud buum,“ rääkis ta. „Oht selliste linnade juures on see, et need sõltuvad ühest-kahest tööandjast ning volatiilsusoht on seega hindadesse sisse kirjutatud.“

Siiski arvas Tamm, et alati tasub osta uut kinnisvara, kus kommunaalkulud on madalamad, kui seda on võimalik saavutada renoveerimisega. „Samas on ka näha, et uue ja vana korteri hinna vahe kasvab,“ nentis ta.

Kinnisvaraturu väljavaadete osas jäi ta aga skeptiliseks. „Praegu ostavad üle poole tüüpkorteritest 25-35aastased inimesed, kuid nende arv väheneb,“ selgitas ta. „Seetõttu langeb ka nende seas populaarsete korterite müügimaht, lähima kümne aasta jooksul 35 protsendi võrra,“ ütles ta.

Ühtlasi tõi Tamm välja, et hetkel on 25-35aastaste inimeste toel keskmine ruutmeetri mediaanhind Tallinnas jõudnud rekordi ligidale ehk 2300 euroni. „See meenutab mulle aastat 2009,“ nentis ta. „Eks kinnisvarahindu ole muidugi palju mõjutanud ka see, et Euroopa Liiduga liitudes tuli turule palju uut laenuraha,“ märkis Tamm.

Laenuraha ei pruugi olla jätkusuutlik

Viimsi vallavanem Siim Kallas viitas aga sellele, et üldine majanduse makropilt ei pruugi hetkel olla kinnisvaraturgu soosiv. „Selles, et kinnisvaraturg ning laenusüsteem on jätkusuutlik, ei saa keegi kindel olla,“ nentis ta.

„Eestis on kinnisvara tagatisel antud laenude jääk 6,8 miljardit eurot ja meil ei ole ettekujutust, kui jätkusuutlik selline laenupoliitika on,“ rääkis Kallas. „Seda, kas tänane süsteem on selline, et seal pole kriisiohtu ja kas laene suudetakse teenindada, ei tea mite keegi,“ nentis ta.

Kallas lisas, et eelmine rahanduskriis sundis maksumaksjad pankadesse panema 4,3 triljonit eurot, et selline laenusüsteem püsima jääks. „Olime natuke aega tagasi tunnistajaks ülemaailmsele rahanduskriisile, kus kinnisvara rahastamisel ei oldud jätkusuutlik.“

Äripäev https://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
09. May 2018, 12:54

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris Hetkel eetris

Äripäeva raadio viimased saated

Kõiki viimased raadio saated
Otsi:

Ava täpsem otsing