Tuleb vaid õigesti küsida: uutele korteritele jagatakse soodustusi lõdva randmega

Äripäeva osaluseksperimendist selgub, et võrreldes kolme aasta taguse ajaga liigub kinnisvaraturul jäme ots üha enam ostja kätte. Lisaks parkimiskohale või panipaigale tasub küsida ka hinnaalandust.

„Ma ei tea, et keegi meil hullult hädas oleks arendajatest, aga mingis kontekstis võiks vaadata, kas kiire tehing on talle kasulik või mitte ja aitab hädast välja või mitte,“ vastas kinnisvaraekspert Tõnu Toompark küsimusele, kellelt soodushinda esimesena küsida.

Niisiis võtsin eksperimendi käigus ühendust viie arendajaga, kel võiks jaguda motivatsiooni hinna langetamiseks. Mida kõrgem võlakordaja, seda suurem vajadus korteritest vabaneda ning nende all kinni istuvad vahendid pangale tagastada, kõlas minu üks hüpoteesidest.

Kõigepealt pöördusin Hepsori, Bonava ja Endoveri poole, kel kõigil moodustab laenukapital enam kui poole varadest. Tähendab ju märkimisväärne võlakoorem suuremat intressikulu. Ühtlasi püsib arendaja vaatest oht, et kohustuste tagatiseks antud uusarenduste väärtus võib kinnisvaraturu olukorda ning vähest tehingute arvu silmas pidades lähiajal kukkuda isegi rohkem, kui oleks võimalik hinnaalandus. Nii satuks ohtu pankadega kokku lepitud laenu ja tagatisvara suhet puudutava nõude täitmine.

Lisaks said valimisse tuntud börsiettevõtted Merko Ehitus ja Arco Vara. Veel soovisin pakkumisi Invegolt ja "Rikkaks saamise õpikute" autor Jaak Roosaare osalisse omandusse kuuluvalt Everaus Kinnisvaralt, kuid viimasega lõpuks ma ühendust ei saanudki.

Enne maakleritele helistamist mõtlesin enda kohta välja ka legendi, kuid üsna kiirelt sain aru, et see oli tühi töö – kedagi väga ei huvitanud ning soodustuse küsimiseks kulus mõnel juhul telefonis vaid mõni minut.

Esimesena võtsin ühendust Arco Vara Rannakalda uusarenduse maakleriga. Kirjutasin kodulehe kontaktikasti, et otsin kahetoalist ja sooviks vaatama tulla näidiskorterit. Sain aga ootamatult vastuse, et näidiskorterit ei saa kahjuks vaatama minna, kuna see valmib alles mai keskpaigaks. Mis seal ikka, saan ka ilma hakkama.

Uurin edasi kahe odavamapoolse korteri kohta. Saatsin maaklerile vaid üldise küsimuse, kas neil on hinnas paindlikkust, ning juba tuligi vastus uute hinnapakkumistega.

Ühetoalise puhul andis maakler 9300 eurot soodustuseks, mis on arvestatav 5%, ning kahetoalise puhul tuldi hinnas alla 14 000 eurot ehk ligi 6% esialgsest hinnast. Protsenti vaadates ei ole küll suur soodustus, kuid arvestades, et varem pole hinna langetamisest juttugi tehtud, saab nüüd juba hinda kaubelda. Kõige ootamatum oli vast see, et hinnas tuldi alla nii kergelt ja isegi kaubelda polnud vaja.

Edasi võtsin kõne Bonavale, kes samuti üllatas soodsate pakkumistega. Küsisin arenduse ja korterite kohta ning siis jõudis järg hinnani. Panin vaimu valmis ning vuristasin ühe ropsuga välja küsimuse, kas soodustust ka saab, tundes pärast seda väikest kergendust. Maakler aga vastas rõõmsalt, et saab ikka 5000–6000 eurot, kuid see summa sõltub asjaoludest. Lisasoodustusena tõi ta välja, et korteriga pakutakse tasuta kaasa ka panipaika ja kööki, kuid seda vaid aprilli lõpuni.

Kuna ma helistasin aprilli lõpus, siis uurisin kohe, kas ka mais saab veel sellist boonust, seda aga ei osanud maakler öelda. Tema sõnul saab aprilli lõpuni kindlasti, aga edasi selgub maikuus, mis kampaaniast saab.

Järgmisena võtsin sihikule Merko arenduse, kus Investor Toomase Investeerimisklubi alles aprillis külas käis ning juba seal vihjati, et hinnas võib läbirääkimisi pidada küll. Merko arendustest seadsin sammud otse mõni nädal varem külastatud Uus-Veerenni arendussse, mis asub kohe Äripäeva kontori kõrval. Maakler tegi mulle mõnusa tuuri läbi mitme korteri, kokku jõudsime kolme-nelja majja Pille ja Tiiu tänava arendustes.

Esitlesin end investorina, kes otsib ühetoalist korterit väljaüürimiseks, et oleks põhjust hinda parema tootluse teenimiseks alla kaubelda. Üllatusena avaldas maakler, et ka tema on seal ostnud sama mõttega korteri. Tootluse üle arutledes tõdes ta, et ühetoalise eest võiks seal kandis 600–650 eurot küsida küll. "Kallite korterite puhul ei ole tootlus seal küll nii suur, kuid seal annab arvestatava lisa korteri väärtuse kasv," selgitas maakler. Ta lisas, et see aeg on möödas, kus üüritootlus oli 5-6%, nüüd liigume Soomega samas taktis, kus üüritootlus on 2% ringis.

Maakler pajatas kvartalis ekskursiooni tehes, et see on haruldane juhus valmis arenduses kortereid vaatamas käia – mõni aeg tagasi broneeriti neil üks arendus poole tunniga.

Hindadest rääkides selgitas maakler, et korteritele lisandub üldjuhul ka parkimine ja panipaik. Küsimusele, kas need võiks ka korteri hinna sisse saada, sain vastuseks aga kindla ei: Merko põhimõte on selliseid pakkumisi mitte teha. Kui pärast majade tuuri hinda alla küsisin, ütles maakler, et saaks ühetoalisel alla teha kuskil 3000 eurot, suurematel saaks ka enam pakkuda.

Pärast kohtumist meilile tulnud hinnapakkumine tuli aga mõnevõrra soodsam, kui esmapilgul juttu oli. Meilitsi pakkuti hinnas alla juba 5900 eurot ehk umbes 3,4% esialgsest hinnast. Pole küll teab mis soodustus, aga abiks ikka.

Ühe suurima võlakordajaga Hepsor hinnas järele ei andnud. Maakler selgitas, et hinda alla ei lasta, aga et ma võin teha omapoolse pakkumise juhtkonnale, kes seda siis müügikoosolekul arutaks. Samas soodustusena saab jällegi kaasa kas panipaiga või garaaži, seda siis vastavalt kas kahetoalist või kolmetoalist ostes. Oma pakkumise esitamise võimalusest ma kinni ei hakanud ja jätsin Hepsori sinnapaika.

Teine arendaja, kes otseselt hinnas alla ei tulnud, oli Endover. Endoveri Rocca Toweri maakler vastas, et saab teha soodustuse kampaania raames, kus makstakse kinni koduostja kahe aasta euribori-maksed, sellega võiks hinnavõit tulla maakleri hinnangul kuskil 7000–14 000 eurot, kuid kõik oleneb lõpuks laenusummast. Samas selgus, et korterile garaaži kaasa ei suruta, kuna pole ühtegi saada, ning see ei aja ka korteri hinda olulisemalt kallimaks, kui on kodulehel näidatud hind.

Viskasin pilgu ka Rocca Toweri kodulehele läbi Wayback Machine'i veebilehe ning selgub, et eelmise aasta novembris olid hinnad kõvasti kõrgemad, kui neid täna näidatakse. Kuigi kodulehel on mõnel juhul näitlikult allahindlus tehtud, tõmmates vana hinna maha ja asendades uuega, siis mõne korteri hind on nagu muuseas langenud.

Nii on maha tõmmatud näiteks kahetoalise korteri (numbriga 94) 189 000eurone hind ja asendatud 169 000eurose hinnaga. Seal kõrval aga on korter nr 97, mille hind täna on lehel 169 000 eurot, eelmisel aastal aga oli see tunduvalt kõrgem – 199 000 eurot. Selliselt on tehtud ka mitme teise korteriga, mille hind on vaikselt mõnikümmend tuhat eurot madalamaks korrigeeritud.

Märgiline allahindlus on tehtud eelmise aasta novembriga võrreldes korterile number 70 T2 majas. Novembris oli Endoveri lehel kolmetoalise hind 324 900 eurot, kuid täna on vanaks hinnaks märgitud 275 900 eurot, mis on omakorda maha tõmmatud ja uueks hinnaks pandud 269 900 eurot. See aga tähendab, et novembris küsitud hinnast on arendaja alla tulnud lausa 55 000 eurot. See teeb hinna languseks arvestatava 17%.

Küsin ka ekspertidelt nõu, kuidas tuleks uusarendustes korteri hinda alla küsida. „Kuidas küsida? Ma arvan, et peopesad kokku surutud ja pisar silmanurgas,“ vastas kinnisvaraekspert ja investor Tõnu Toompark. Tõsisemalt rääkides selgitas Toompark, et õiget sõnastust selleks ei ole. Tema sõnul tuleb hinnast rääkida ja kuskil saab rääkida, aga kui arendaja on ehitusfaasi algusosas ning mingi eelmüük on juba tehtud, siis tal kuhugi kiiret ei ole.

Toompargi sõnul tuleks küsida igal ajal, sõltumata sellest, kas hinnad on läinud üles või alla või kas euribor on liikunud. Ostes soovitab Toompark pigem vaadata, kas arendaja tahab müügiga kiirustada või pigem mitte.

Sisendhindade languse argumenti Toompark oluliseks ei pea, kuna kinnisvaraarendaja, kes on oma kulud teinud, on sisendhinnad pool või poolteist aastat tagasi lukku löönud. „See, et täna saab metalli odavamalt, ei mõjuta kuidagi arendajat, kes tegeleb siseviimistlusega,“ märkis Toompark. Samas tõdes ta, et sisendhindade langus võiks olla argument arenduste puhul, mida alles hakatakse ehitama.

Toompark on ka ise kunagi kinnisvara müünud. Ta rääkis, et temalt küsiti kunagi müüdava korteri täpne hinnakiri, mis materjal kui palju maksab. Seda Toompark ei andnud, kuna sellist asja pole olemas – müüakse ikkagi terviklikku kaupa, mitte kive üksteise peale panduna. Ehitushinna indeksile viidates ütles Toompark, et mingid toorained võivad küll alla minna, kuid tööjõukulud ei lähe. „Siin ei saa liiga faktipõhiselt käsitleda neid asju,“ tõdes ekspert.

Kinnisvarainvestor Karolina Sikk ütles, et tema ei ole praegu ühtegi uut korterit juurde ostnud, küll aga saab järjest varem ostetud kortereid kätte. Tema sõnul on aga meedias ja teistega rääkides kuulda, et ikka saab uusarendustes hinda alla küsida. Ka kuulutustes on tema sõnul näha, et midagi saab hinna sisse, kas parkimise, panipaiga või köögi.

Mõne aasta tagusest kogemusest tõi Sikk aga välja, et siis tuli ise hoida arendajatel silma peal, et olla nende esimeste seas, kes saavad arendatavate korterite hulgast parimad välja valida. „Olen ostnud ka mitu tükki korraga ja ei olnud ka siis mingit hinnaga kauplemise võimalust,“ meenutas investor. Ta lisas, et teab inimesi, kellel oli sama kogemus, aga ostetud korterite hulk oli tunduvalt suurem ning ka siis ei antud hinnas järele.

Investori sõnul pole ta hinda alla küsinud aastaid, sest teadis, et vastu ei tulda. Siis oli hoopis olulisem kiirustada, kuna oli teada, et järgmised etapid tulevad kallimad. Samas tunnetuslikult on tema sõnul praegu olukord teine.

Kinnisvarainvestor soovitab hinnaga kauplemisel vaadata ruutmeetri hinda ja võrrelda seda teiste pakutavaga. Kui ruutmeetrihind tundub võrdluses kõrge, siis võiks alla küsida küll. Ta lisas, et üldiselt ei küsita nii palju alla kui võib-olla vanemates majades, aga näiteks 5–10% võiks küsida küll.