Investor Toomas, vaata ikka ärikinnisvara ka!

Niinemägi kirjutas vastuseks minu 23. augustil veebis ning päev hiljem paberlehes ilmunud mõtteavaldusele ärikinnisvarasse investeerimise kohta.

Niinemägi kirjutas, et Toomase seisukoht jäi talle kripeldama ja ta tahaks julgustada investor Toomast veel kord kaaluma ärikinnisvarasse investeerimist. Selleks jagas ta oma kogemusi, mis aitavad tema arvates selgitada ärikinnisvara investeerimisriskide tagamaid.

Niinemägi alustas sellest, et rahavoogu tootev elukondlik kinnisvara (näiteks üürikorter) on ärikinnisvaraga (näiteks terviklik büroohoone) sarnane ainult väga suures pildis. "Ärikinnisvara, eriti multifunktsionaalsete ja paljude kasutajatega hoonete puhul on investoritel võimalik osa saada stabiilsest rahavoost ja võimalikust kapitali kasvust. Ärikinnisvara investeeringuid juhitakse tavaliselt väga aktiivselt, see tähendab, et eesmärk on hoida ja kasvatada rahavoogu ja parandada selle kvaliteeti, luua lisaväärtust. Lepingud on väga põhjalikud just omaniku õiguste ja üürnike kohustuste lõikes, erinedes oluliselt just üürile andja kasuks elukondliku kinnisvara üürisuhetest. Samas tootlus investoritele võib ärikinnisvara puhul olla sama või isegi kõrgem elukondliku kinnisvaraga võrreldes," kirjutas ta.

Institutsionaalsed ärikinnisvara investorid (st fondid) teevad oma otsuseid üldiselt väga kaalutletult, rõhutas Niinemägi. Tehakse auditid, mis paljastavad kommerts-, tehnilised, keskkonna, juriidilised, finants- ja maksude riskid, mis omakorda paljastavad investeerimisotsuse endaga seotud riskid.

"Finantseerimisotsustega seotud riskid on ilmselged ja erinevate kinnisvarafondide puhul on nende finantseerimise üldpõhimõtetega võimalik ka avalikult tutvuda (laenulimiidid, finantseerimisallikad, üldpoliitika laenupartnerite suhtes jne). Lisaks on kinnisvara fondivalitsejate näol tegemist litsenseeritud ja kõrgendatud kontrollimisastmega asutustega."

Tugevad üürnikud

Niinemägi rõhutas, kuidas äritegevusega on seotud alati riskid ja rahavoo ehk üürniku risk on kindlasti kõige reaalsem. "Siinkohal tuleb sisse aktiivne ning igapäevane kinnisvara haldus. Tugevad üürnikud ei tee oma otsuseid kergekäeliselt ja väärtustavad koostööd üürile andjaga," rõhutas ta. Lisaks rahavoole tasub tema sõnul mõelda ka investeeringust väljumise strateegia peale.

"Baltikumi turu probleem võib olla ärikinnisvara likviidsus," ütles Niinemägi, kuid seda parandaks tema sõnul uute institutsionaalsete kinnisvarainvestorite lisandumine. "Tähtajatu ja börsil noteeritud kinnisvarafondi puhul on minimeeritud riskid, mis on seotud sunnitud ajahetkel (fondi tähtaja saabudes) ja piiratud pakkujatega turul investeeringust väljumisega."

Niinemägi nentis, et kinnisvarainvesteeringu kõrge ühiku hinna tõttu on eraisikute kaasalöömine kinnisvara investeeringute turul olnud piiratud. "Noteeritud kinnisvarafond on madalaima sisenemislävega ja kõige vahetum võimalus saada osa rahavoogu ja investorile dividende pakkuva ärikinnisvara turust. Usalduse investeerimisotsuste jaoks peaks looma fondivalitseja taust ja tema partnerite professionaalsus koos fondi tingimuste ja investeerimispoliitikaga. Lisaks tuleb hinnata kinnisvarafonde nende portfellis olevate investeeringute põhjal ja  tuletada meelde, kuidas need objektid juba läbitud kriisi aja läbi elasid."