investor Toomas • 21 september 2016

Investor Toomas: kuidas tagada usaldusväärne üürisuhe?

Hea üürileping tagab positiivse rahavoo.  Foto: Erik Prozes

Janu uute teadmiste järele viis mind pühapäeval Jaak Roosaare ja tema partnerite korraldatud seminarile Kinnisvara 2016. Lisaks suurele motivatsioonipaugule pakuti osalejatele võimalust harida end kinnisvara mitme tahu pealt.

Kuna viimasel ajal on palju räägitud üüriärisse investeerimisest ning et selles edukas olemise üks eeldusi on pidev positiivne rahavoog, otsustasin luubi alla võtta üürniku ning üürileandja suhted. Täpsemalt ajas minu kõrva kikki vandeadvokaat Karin Orase ettekanne selle kohta, kuidas maandada võimalikud riskid ning vältida halbu üllatusi juba üürilepingu sõlmimisel.

Uuri üürniku tausta

Üürilepingu allakirjutamisele peaks Orase soovitusel eelnema põhjalik taustakontroll. „Saage kõigepealt potentsiaalse lepingupoolega kokku ja uurige, mis põhjustel ning kellega koos ta teie pinnal elama hakkab,“ soovitas Oras. Lisaks on eksperdi arvates mõistlik hankida kõikide korterisse kolijate isikukoodid, sest nii on võimalik potentsiaalsed üürnikud krediidiinfost, e-seifist ja muudest inimese käitumist iseloomustavatest portaalidest läbi lasta.

Seejuures soovitab Oras olla oma potentsiaalse üürniku vastu aus. „Teavita teda, et kavatsed tema tausta kontrollida, ning palu näiteks ka tema eelmise üürileandja, tööandja või tudengite puhul lapsevanemate kontakte,“ rääkis ekspert. Samuti tuleks üürnikule tutvustada eelmiste perioodide kommunaalarveid ning koos temaga paika panna ootused. „Selgita üürnikule, kui palju sind tema tegevus huvitab ja kui tihti tahad pinnal kontrolli teostada,“ lisas Oras.

Lisaks juhtis vandeadvokaat tähelepanu sellele, et välismaiste üürnike puhul on taustakontrolli tegemine keerulisem ning infot tuleb sageli koguda võõrriikide andmebaasidest. Alati ei eksisteeri aga ka neid sellises mahus, nagu oleme harjunud Eestis. Taustakontrolli tegemisel võib abi olla ka Facebookist ja ühistest sõpradest.

Seadus eelistab üürnikku

Orase sõnul on üürilepingu koostamisel väga oluline jälgida, et see oleks seadusega kooskõlas. „Kõik lepingutingimused, mis on üürniku jaoks seaduses sätestatust ebasoodsamad, on automaatselt tühised,“ nentis ta.

Näiteks ei saa üürnikule panna kohustust ühistu reservfondi maksete tegemiseks või ühistu laenu tasumiseks. Samuti on elukondliku kinnisvara puhul tühised igasugused leppetrahvid ning rohkem kui 8protsendiline viivis aasta kohta. „Üürnik saab hiljem kõik seadusevastased maksud kas üürikomisjoni või kohtu kaudu tagasi nõuda hoolimata sellest, kuidas kokku oli lepitud,“ märkis Oras.

Samuti ei võimalda seadus üürivõlgade tekkel võlgnikku jõuga välja tõsta ega tal näiteks elektrit kinni panna. Temast on võimalik vabaneda vaid hagimenetluse tulemusena kohtutäituri abiga.

Küll aga soovitas vandeadvokaat lisada lepingusse sätteid, mis fikseerivad näiteks elupinna kasutamise otstarbe, mida võib panipaigas hoida ja kes võivad seal ilma üürileandja täiendava nõusolekuta elada. Samuti on tähtis koostada korteri üleandmise akt koos seisukorda fikseerivate pltidega ning üürileandja võiks oma pinna kindlustada.

Hoian eemale

Mõneti võib küll tunduda, et korteri väljaüürimine ning üürniku valimine on sarnane aktsiaostule, kus investor analüüsib põhjalikult oma väljavalitud ettevõtte tausta. Sellegi poolest leian, et kinnisvaras tulevad tihti mängu ka emotsioonid ning üürisuhete pidev haldamine nõuab lisaenergiat. Seetõttu eelistan vana kooli mehena mitte uusi asju katsetada ning jään oma liistude ehk passiivse aktsiatulu juurde.

Hetkel kuum