Ühispank lubab kinnisvarakrahhi

Suure hulga uute elamu- ja äripindade hoogne turuletulek võib kinnisvara hinnad aasta-paari pärast küll alla lüüa, ent see ei tähenda spetsialistide hinnangul veel turu kriisi.

Ühispanga president Ain Hanschmidt väljendas läinud nädalal kartust, et 1992. aasta pangakriisi ja 1998. aasta börsikriisi järel võib tänavu Eestit tabada kinnisvarakriis.

?Vanalinnas maksab korter praegu 30 000 krooni ruutmeeter, mis on 3?4 korda üle ehitushinna,? iseloomustas panga president oma kartuste tagamaid. ?Nagu ka mujal maailmas on olnud kinnisvarakrahhe, nii tuleb see ka Eestis. Ja see tuleb siis, kui buum läheb nii suureks, et ehitushinna ja müügihindade vahed küünivad neljakordseks.?

Hanschmidti hinnangul võivad äripindade arendajatele väljastatud laenud muutuda pankadele halbadeks laenudeks. Eluasemelaenude puhul ta seda ohtu ei näe. Üheks kriisi võimalikuks ajendiks võib Hanschmidti nägemuses saada ka pankade võidujooks laenuturu hõivamisel.

Seda, millal Eesti kinnisvaraturg kuristiku servale jõuab, ei soostunud Hanschmidt siiski ennustama.

OÜ Haabersti Maja müügijuht Ronald Nermann arvas, et head kinnisvaraprojektid löövad kindlasti läbi. ?Lihtsalt saadud laenude puhul ei kipu arendajad sageli vettpidavate äriideede koostamisega pingutama. Samas on pankadele kinnisvarast paremaid tagatisi raske pakkuda.?

?Kummaline on, et panga juht näeb ohtu enda tegevuses, kuna kinnisvaralaenude osakaal panga laenuportfellis ei sõltu kellestki rohkem, kui pangast endast.,? kommenteeris kinnisvararingkondi kihama pannud pangajuhi väiteid Pindi Kinnisvara Tallinna kontori asejuhataja Rein Pütsepp, kelle sõnul on turuväärtuse ja jääktaastamismaksumuse suhe juba aasta tasakaalust väljas (jääktaastamismaksumus = ehitusmaksumus ? amortisatsioon). Selline hälve aga järjest suureneb, kuna äärelinna korterite hinnad kallinevad ehitusmaksumuse kasvust kiiremini.

Ka Balti-Ameerika Ettevõtlusfondi eluasemelaenu juht Aire Pajo kinnitas, et elamu ehitusmaksumus ja turuväärtus on täiesti erinevad mõisted ning lubamatu on neid omavahel segi ajada.

Kinnisvarakriisi all tuleb Rime Kinnisvara müügidivisjoni juhataja Toomas Blankini hinnangul mõista väga tuntavat kinnisvarahindade langust ja likviidsuse vähenemist. ?Praegu võiks pigem öelda, et Eestis hakkavad kinnisvara hinnad normaalset taset saavutama ja turg korrastuma,? avaldas Blankin veendumust. ?Kindlasti ei saa teha üldistusi kinnisvaraturu kohta pelgalt Tallinna vanalinna unikaalsete korterite hindade põhjal.?

Kinnisvaraarendus moodustab Ühispanga laenu- ja liisingportfellist 18,1%. Ohu märke näeb Ain Hanschmidt üle 20 % küündivas kinnisvaraarenduse osakaalus. Ühispangal on viis panga enese poolt finantseeritavat kinnisvaraobjekti, mille pindade kogumahust on rendilepingutega kaetud 91 %.

Eesti kinnisvaraturu kriis tekkis peale börsikriisi, kui enamik väikeinvestoreid börsil raha kaotasid. Turu tehingute maht langes ligemale poole võrra, samas, hindades muutust ei toimunud. Kaotasid arendajad, kes kasutasid nö kallist raha.

Kui majanduse üldine areng on positiivne, areneb ka kinnisvaraturg ja kriis on välistatud. Kuna lähima paari aasta jooksul on turule tulemas hulgaliselt uusi arendusprojekte, on selge et hinnad hakkavad langema. Kui arendaja on sunnitud oma kasumimarginaali vähendama 10?20%, ei tähenda see veel turu kriisi.

Hetkel on kinnisvaraturg tasakaalus, märkimisväärset ülepakkumist pole üheski sektoris. Kuigi uute elamuprojektide arv on plahvatuslikult kasvamas, ei anna see veel kriisiks piisavat põhjust. Elamuehitus on Eestis viimase kümne aasta jooksul vaeslapse olnud ning uued projektid täidavad vaid tekkinud tühimikku.

Et enamus uusi projekte rahastatakse laenuraha abil, hoiavad ka pangad kinnisvaraturul hoolikalt silma peal ning ohu tekkides on neil hea võimalus turgu reguleerida kõrge riskiastmega arendusprojektidele laenurahasid mitte väljastades.

See, et pangas on laenuportfell n-ö kinnisvara poole kaldu, on normaalne, seni kuni inimestele on tähtis elu- ja töökeskkonna parandamine. Vanalinna hoonete ruutmeetri taastamismaksumus on suurem 10 000 kroonist. Kui keskaegse stiiliga hoone püstitada vabaturult ostetud vanalinna krundile, kujuneb omahinnaks 20 000?30 000 krooni. Ma ei näe mingeid ?ohumärke?, kui vanalinna renoveeritud korteri keskmine turuväärtus jääb alla 20 000 krooni. Hirmul tuleb olla pigem paneelrajoonide tuleviku pärast, sest järsk hinnalangus on võimalik vaid selles turulõigus.

Kui kinnisvaraturu kriisiks pidada olukorda, kus hinnad langevad, laenutagatised lähevad massiliselt realiseerimisele, kinnisvaraarendajad ja laenuvõtjad pankrotistuvad, siis seda meil karta ei ole.

Põhjus, miks praegune kriisikartus on alusetu, peitub selles, et Eesti kinnisvarahinnad ei ole veel saavutanud sellist taset, nagu need võiksid saavutada. Pigem on aeg-ajalt märgata turu teraviku pöördumist ühelt valdkonnalt teisele, kus arengud on hetkel kiiremad. Rahva sissetulek suureneb, firmad investeerivad põhivarasse, sisemajanduse kogutoodang ei näita kahanemist, aktsiaturg on mullidest rahunenud ? majandus areneb stabiilselt ja ükski märk ei näita, et kinnisvaraturul võiks tulla kollaps. Eesti majandus on noor ja kogenematu, ei ole õige selle tsükleid lääneriikide aastasadu arenenud majandustega võrrelda.