Tormijooks tekitab hinnamulli

Lõppenud aastal sai kinnisvaraturg täielikult üle 1998. aasta majandusseisakust ja alustas jõudsalt ülesmäge sammumist, tehes seda võib-olla liigagi kiiresti. 2001. aasta I poolaasta andmetele tuginedes on tõenäoline, et terve aasta tehingute arv ületab 40 000 piiri, mida võib pidada iseloomulikuks väga aktiivsele turule. Kasv puudutab eelkõige elamispindade turgu ja on suures osas seotud pankade liberaalse laenupoliitikaga.

Maailma majanduskliima jahenemine mõjutab Eesti kinnisvaraturgu sedavõrd, kui see mõjutab Eesti majanduse arengut. Võimalike muutuste ulatust kinnisvaraturul on raske ette näha, kuna ka Eesti majandusprognoosid on erinevad. Suhteliselt üksmeelsed on analüütikud selles, et maailmamajanduses toimuva mõju jõuab meile 2002. aasta alguses, kusjuures pessimismiks pole põhjust, sest tegemist on pigem majanduse kasvutempo aeglustumise kui majanduslangusega (SKT kasvuprognoosid 2002. aastaks 1?4). Börsil, mis peaks reageerima majanduses toimuvale kinnisvaraturust kiiremini, ei ole ärevust märgata. Seega võib kindel olla, et kinnisvaraturu inertsust arvestades jätkub vähemalt lähema poole aasta jooksul stabiilne areng.

Kui realiseeruvad optimistlikumad majanduskasvu prognoosid (4), jätkub kinnisvaraturu areng ka veidi pikemas perspektiivis stabiilselt. Kui majanduskasv on väiksem (1?2), hakkab esmalt turu aktiivsus ja hiljem ka hinnad mõõdukalt langema.

Kui majanduse kasvutempo peatuks, satuksid löögi alla kaubanduspinnad ja uued elamispinnad. Majanduses toimuvad tagasilöögid mõjutavad kinnisvaraturgu ettevõtluse kokkutõmbumise ja tarbimise (sh kodu soetamine) vähenemise kaudu. 1998. aasta majandusseisak avaldas märgatavat mõju kontoripindade turule ja uute elamispindade turule ? nende sektorite areng oli viimase aasta jooksul olnud kiireim.

Kui lähiajal peaksid majanduse arengus aset leidma negatiivsed muutused, siis satuks kõige suurema löögi alla kaubanduspindade turg ja elamispindade turg. Mõlemale on viimasel ajal iseloomulik teiste turusektoritega võrreldes suurem arendusaktiivsus ja kohati valitsev ülepakkumine.

Kaubanduspindade turul satuvad esimesena löögi alla ?nõrgemad?, st väiksemad eraldiasetsevad kauplused ja piirkonnad, kus konkurents on tihedaim.

Elamispindade turul väheneks nõudlus eelkõige uute projektide järele, st objektide järele, mis ei rahulda inimeste esmavajadusi, vaid teenivad elamistingimuste parandamise huve.

Tootmis- ja laopindade ning kontoripindade osas oleks langus mõõdukam, kuna nende areng on viimastel aastatel suhteliselt tagasihoidlikuks (või optimaalseks?) jäänud.

Tasakaalus oleval turul järgivad kinnisvarahinnad pikemas perspektiivis nii majanduskasvu kui inflatsiooni. Võrreldes korterite hinnamuutust Tallinnas, näeme, et kinnisvarahindade muutus korreleerus nii sisemajanduse koguprodukti (SKP) kui tarbijahinnaindeksi (THI) muutusega kuni 1999. aastani, kuid 2000. ja eriti 2001. aastal on mõlemast märgatavalt ette rutanud. Raske on öelda, mil määral ja kas üldse on hinnatõusus ?mulli?.

Pikema perspektiivi hinnamuutuste tagasivaates ei ole muretsemiseks veel väga suurt põhjust. Osaliselt kompenseerib hinnatõus vahepealset tagasilangust ja mõõdukamat tõusu. Kui selline hinnatõus jätkub, on ?mulli? tekkimise oht väga reaalne.

Viimaste aastate võib-olla liiga kiire hinnatõus puudutab peamiselt vaid Tallinna ja Tartu piirkonda, teiste piirkondade areng on rahulikum.

Kiire hinnatõus on toimunud vaid tüüpkorterite turul, kus nõudluse ja pakkumise vahekord kõige enam tasakaalust väljas. Muudes kinnisvaraturu sektorites pole sarnaseid hinnatõuse toimunud ja seega ei ole muretsemiseks põhjust.

Autor: Veronika Ilsjan