Eelarve ja hinnad

Eesti ehitusseaduse (N 12 lg 4, N 18 lg 4 p 2) järgi võivad soovijad oma tarbeks ehitatavat elamut ise projekteerida ja ehitada, kui projekt saab kohalikus omavalitsuses vajalikud kooskõlastused ning kui omavalitsus väljastab ehitamist lubava ehitusloa.

Igapäevapraktikas on eramuehituses levinuimaks variandiks siiski elamuprojekti ostmine või tellimine ning selle projekti alusel ehitusloa taotlemine.

Ehitusloa taotlemiseks piisab ka sellisest projektist, mis küll vastab omavalitsuse väljastatud projekteerimistingimustele, kuid milles pole kõiki ehitajale ehituseelarve koostamiseks vajalikke andmeid: ehitusmahte, materjalide spetsifikatsioone, konstruktsioonijooniseid jms. Sellist projekti nimetatakse eelprojektiks (või ka eskiisprojektiks).

Paljud iseehitajad sellise projekti alusel ehitavadki (lisaks on siiski ka eriosade projektid, ilma milleta ei saa elamule kasutusluba - näiteks liitumiseks võrkudega on vajalik elektri- või gaasiprojekt jne). Seega määrab enesele ehitamiseks vajaliku piisava projekti mahu ära ehituse tellija, st tulevane omanik ise.

Kui aga tulevane majaomanik teab, et tal ei ole aega, võimalusi või ka oskusi ise ehitamisega tegeleda, peab ta tellima (või ostma) eelprojektist põhjalikuma projekti - põhiprojekti.

Põhiprojektis on reeglina antud ka põhimaterjalide mahtude tabelid, mis annavad ülevaate elamu ehitamiseks vajalikest materjalidest ja nende kogustest. Mõistlik oleks tellida projekti koostajalt ka ehituslike tööde mahtude koondtabel - seda läheb vaja hinnaküsimiste saatmiseks ehitusfirmadele ja nendelt tulnud hinnapakkumiste võrdlemiseks.

Kui koondtabelit projektis ei ole või kui projekti pakkuja käest ei ole võimalik seda tellida, peab tellima ehituse eelarve (põhiprojekti alusel) eelarvestusfirmast või leppima omanikujärelevalve teostajaga kokku vajaliku tabeli koostamises.

See variant eeldab muidugi omanikujärelevalve teostajalt vastavat professionaalsust ja piisavat motiveeritust teostada sellist lisatööd.

Tabeli koostamisel ei tohi tähelepanuta jätta ehitamisega seonduvaid kaudseid kulusid - ehitusmehhanismide ja tarvikute rentimist, materjalide ja töötajate transpordikulusid, tööde organiseerimis- ja juhtimiskulusid, lisakulusid külmal ajal töötamisel, ehitusaegseid vee- ja elektrikulusid jne. Praktika on näidanud, et just nende kulude õige eelarvestamise ja arvutamise oskusest tekivad ehitusfirmadel erinevad kasumimarginaalid.

Ehitatavale elamule ehitaja koostatud eelarve "vananeb" ehituse lõpuks nii palju, et ilma "rasvata" jäänud ehitaja hakkab tõsiselt mõtlema ehitustööde lõpetamata jätmise legaalsetele või poollegaalsetele võimalustele, juhul kui tellija ei aktsepteeri ehitustööde ja -materjalide kallinemisest tulenevat ehitustööde kallinemist.

Ehitaja näeb selles tellija katset ehitaja arvelt teenida, sest sama aja jooksul on hoone kinnisvaraväärtus samuti tõusnud. Selliseid situatsioone on võimalik kui mitte ennetada, siis vähemalt siluda juriidiliselt korrektse lepingupunktiga, mis sätestab, kuidas, mille alusel ja missuguse ajavahemiku järel arvestatakse ehitamisaegset ehitustööde teostamise kallinemist.

Tellija peab arvestama tõsiasjaga, et praegustes tingimustes on elamu ehitustööde ehitusaegne kallinemine paratamatus, mitte aga ehitaja katse tellijat tüssata. Lepingus olev vastav punkt annab nii tellijale kui ka ehitajale kindluse, et kuna ehitusaegse hinnatõusu arvestamise metoodika on lepingus üheselt formuleeritud, ei hakka see probleem segama ehitustööde teostamist ja selle eest tasumist.

Autor: Valeri Lebedev