Remontimata hooned seisavad klientide ootuses

Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade maakler Alar Pauklin ütles, et Tallinna büroopindade turg kogub jõudu, hinnad ning pakkumised on stabiliseerunud. "Kui veel kaks aastat tagasi räägiti ostja turust, siis praeguseks on saabunud tasakaal üürileandja ja üürniku vahel. Büroohoonete vakantsus on madal ning uute hoonete hinnad tõusnud. Ülepakkumist leiab vanemate C-klassi ärihoonete turul," lisas Pauklin.

Colliers International Eesti esinduse tegevdirektor Avo Rõõmussaar pidi kolleegiga nõustuma. "Kliendid on pinna kvaliteedi suhtes väga valivad. Eelistatakse A või B1 klassi pindu, mis on peaaegu otsas," selgitas Rõõmussaar.

Enam otsitakse 30-50 m2 elementaarsete nõudmistega heas korras büroosid. "Neid pindu otsivad äriga alustavad, kodukontorist või kehvemalt pinnalt ümber kolivad kliendid. Väiksemate büroode üürnikud on hinnatundlikud. Piirkondade eelistastatakse kesklinna, kuid siin jääb tihti tehing parkimise või kliendi majanduslike võimaluste taha. Nõutud on ka Kristiine, Mustamäe ja Lasnamäe algus, kus on soodsamad hinnad ja tasuta parkimine," lisas Pauklin.

Kliendid, kes otsivad kesklinna A-kvaliteediga hoonesse ca 1000 m2 või suuremat bürood, on raskes olukorras, kuna valik on väike. "Tallinna büroopindade turg on jõudmas 2005.-2006. aasta tasemele, kus kvaliteetset büroopinda tuli pikalt otsida, esinduslikumate büroohoonete täituvus oli ligi 100% ja soovijatest olid järjekorrad," rääkis Pauklin.

Probleeme on hoonetega, mille lähedal pole toetavaid struktuure või kuhu ligipääs on vilets. "Miks peab firma Haaberstis või Peterburi teel üksikult paiknevasse hoonesse kontori rentima? Esiteks need on kesklinnast kaugel ja lähedal pole ei kliente ega muid ettevõtteid," selgitas Rõõmussaar.

Hoolega vaadatakse ka hinda - rendi hinda, elektriarveid, küttekulusid jne. "Eestlastele lähevad ikka peale odavad väljamüügid. Ka kinnisvaras," viitas Rõõmussaar võimalusele viletsamale kohale klienti meelitada.

Kriisi üle elanud omanikud hoiavad klienti ja liigset optimismi turul pole. Pauklin täiendas, et üürihinnad on stabiilsed nii A kui ka madalama kvaliteediga büroohoonete seas. "Võrreldes 2007. aasta rekordtasemega on toimunud korralik korrigeerimine, ainult kesklinna A-kvaliteediga hooned saavad lubada endale jäigemat hinnaklassi ning omanik läbirääkimistes tugevamat positsiooni."

"Tehakse lepinguid juba pikemateks perioodideks. Kindlust otsivad nii omanikud kui ka rentnikud," rääkis Rõõmussaar.

Investeerimisvõimetu äripinnaomanik lihtsalt kliente ei leia. Klienti on raske leida nende ärihoonete omanikel, kelle büroopind ei ole väga heas asukohas, puuduvad kaasaegsed lahendused, kommunikatsioonid, kogu sisustus on vana, hoone nii seest kui ka väljast korrastamata. "Kui omanik ei suuda pakkuda hoones lisaväärusi, siis on rentniku leidmine keeruline," lisas Rõõmussaar. Näiteks uuritakse, kuidas on lood lumekoristamisega.

"Nende hoonete puhul on ainukeseks argumendiks väga soodne hind ning parkimine. On oodata suuremat C-büroode vakantsust, sest hinna ning kvaliteedi suhe on kaldunud tugevalt nii B- kui ka A-büroode suunas," selgitas Pauklin.

"Ärikinnisvara turul ei saa rääkida kergematest aegadest - bürooturg on nagu seisev vesi, üüriklient aeglane ning arglik," ütles Pauklin.

Äripindade turul on kitsas käes kvaliteetsete lao-, tootmis- ja kaubanduspindade osas. "Kõik uued projektid on rätsepatööna tellijale tehtud, nagu näiteks ABB hooned. Turg on paigas, näiteks 1500 ruutmeetri suurust vaba pinda on raske leida," ütles Rõõmussaar.

Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade tegevjuht Mika Sucksdorff: "Pärast kinnisvaramulli lõhkemist pole uute laohoonete ehitamist alustatud, sest polnud nõudlust. Nüüd aga läheb ekspordisektoril paremini ning paljud välisfirmad otsivad omale lao- ning tootmishooneid."

Kinnisvaraportaali City24 andmete põhjal on Harjumaal pakkuda üle 900 laopinna. Hinnanguliselt ca 5% neist on uued ja 20% renoveeritud. Uute laopindade hinnad jäävad vahemikku 2-6,90 eurot ruutmeetri kohta. Renoveeritud laopindu leidub hinnavahemikus 2-9,30 eurot ruutmeetri kohta. "Suurt hinnatõusu näha pole, sest turule on tulemas renoveeritud pindu," ütles Sucksdorff.

Sucksdorffi sõnul vähendab laopindade atraktiivsust kehv ühistranspordiühendus, liiga väikesed uksed või estakaadi ning küttesüsteemi puudumine. "Populaarsed on väikse esinduse ja büroopinnaga laod," lisas ta.

Värvi 5 hoone on multifunktsionaalne hoone, millest 2/3 on tootmis- ja laopinnad. Sellise jaotuse ja funktsioneerimisega on see hoone olnud alates 1980. aastate keskpaigast, mil see toona tehniliselt väga arenenud hoone rajati.

Hoone on kasutajaid kaotanud just tootmis- ja laofunktsiooniga pindadelt. Sellel on neli peamist põhjust. Esiteks on mitu elektroonika või insenerivaldkonna tootmisettevõtet lõpetanud tegevuse, teiseks hoone on mitmekorruseline ning suurte kaubamahtude juures on liftide kasutamine täiendavat ressurssi nõudev. Kolmandaks, Tallinna lähiümbruses kaasaegsete tööstusparkide juurdekasv suurendas pakkumist langeva nõudlusega turul ja neljandaks on tootmisettevõtted ostnud kinnistu või hoone oma tegevuse laiendamiseks ja kuigi nüüd soovitakse selle arendamisest/ehitusest loobuda, on kallihinnaliselt bilansis olev maa kohustuseks kaelas ning üldkokkuvõttes odavamaks võib osutuda üüripinnast loobumine ning täiendava laenukapitaliga siiski sobiva pinna ehitus.

Värvi 5 hoone on muutusi läbi tegemas. Ehitusload hoone fassaadide ja välisalade renoveerimiseks olemas ning kriitilise massi huviliste tekkimisel oleme valmis täiendavad investeeringud hoonesse tegema. Samas on juba praegu enne investeeringute tegemist lisaks büroopindu vajavatele ettevõtetele teretulnud ka lao- ja tootmispindu vajavad ettevõtted. Hoone tugevuseks on paindlikkust võimaldav ruumiprogramm, st et erinevalt tööstusparkide fikseeritud suurustega hoonetest on meil lihtsate vahenditega võimalik pinna suurust tegevuse kasvamise või kahanemise taktis muuta. Samuti on ruumid ise tootmisruumidele iseloomulikult avarad, samas on olemas madalama klassi bürooruumi nõuetele vastavad tingimused.

Investeeringud toovad edu. Lähiminevikus kliente kaotanud madalama kvaliteediga hooned ei pruugi kõik sugugi lõplikult kaotajad olla. Nutikate investeeringute, kontseptsiooni kohandamiste ja õige toote loomisega seotud tegevustega on ka suhteliselt problemaatilisest tootest võimalik täiesti elujõuline objekt luua. Oleme varem selliste ülesannetega silmitsi seisnud ja üks selline meie realiseeritud projekt on endine Marati tootmishoone Tartu maanteel, nüüd tuntud Valge Majana.

Otsitakse väikest ja odavat ruumi. Rävala pst 8 maja on küll vähe tagasihoidlikum, aga huvipuuduse üle ei saa kurta. Sügisperiood on olnud päris aktiivne ja huvilisi käib iga päev. Viimastel kuudel oleme välja üürinud täiendavalt üle 700 m2.

Maja täituvus on võrreldes eelmise aastaga suurenenud üle 10 protsendi ja kokku on majas praegu enam kui 100 üürnikku.

Suuremate pindade otsijad hinnas ei kauple. Samas tuleb tõdeda, et hoolimata madalatest üürihindadest meie majas ei ole rentnike leidmine siiski kerge. Paljude jaoks on needki hinnad liiast. Sellised firmad otsivad enamasti väga väikest ruumi (kuni 20 m2) hästi madala hinna eest. Need, kes on huvitatud suuremast pinnast hindade üle ei nurise ega ei kauple. Selliste huviliste puhul tuleb mõnikord ette aga seda, et kvaliteet ei vasta ootustele, sest otsitakse midagi uuemat.