Butiigid kolivad sadamasse

Süda- ja vanalinn on olnud läbi aegade kauplemiseks hinnatud piirkonnad, ent suurte ja mugavate kaubanduskeskute ehitamisega seoses spekuleeritakse üha enam selle piirkonna butiikide ja väikeäride väljasuremise teemal. Kas ja millal see võiks tõeks saada, uurib 13. jaanuari Äripäev kinnisvara rubriigis.

Pindi Kinnisvara äripindade maakleri Eduard Sorokini sõnul kehtib nendes piirkondades põhimõte, et kui sa pole nähtav ja leitav, pole sind olemas. Ehk geograafilisest asukohast isegi suuremat rolli mängib logistilis-visuaalne faktor.

Nii võivad ühel ja samal tänaval samaväärsetes majas paiknevate äripindade üürihinnad erineda kolm korda või enamgi. "Kui näiteks ühe uks avaneb tänavale ja teise oma hoovi," tõi Sorokin näiteks.

Sorokini sõnul on turul märgata trendi, et butiikide kese kaldub sadamaalale. "Samas vanalinn ei kaota meie hinnangul atraktiivsust, likviidsust ega tootlikkust, kuna see on turistide poolt siiski esikohal olev külastuspiirkond," lisas ta.

"Mõnevõrra keerukamas olukorras on südalinna piirist lõuna- ja läänepoolsematesse piirkondadesse jäävate pindade omanikud. Tuntava löögi said aasta tagasi ka Pärnu maantee alguse ärid, kuna linn muutis parkimiskorda Pärnu maanteel. Erinevaid faktoreid on palju,“ selgitas Sorokin.

Uus Maa Kinnisvarabüroo maakleri Kristjan Ploompuu sõnul massilist kolimist vanalinnast kaubanduskeskustesse või vastupidi ei toimu, kuid sõltuvalt asjaoludest ollakse selleks vajadusel valmis.

1Partner Kinnisvara konsultant Leelo Ratas nentis, et tung vanalinna jätkub, seda eelkõige pideva turistidevoo tõttu. Samas kohalikule elanikule suunatud ärid otsivad pinda pigem kaubanduskeskustest. Osa butiike kolib vanalinna ka sel põhjusel, et emafirma on andnud ettekirjutuse, mis keelab selle kaubamärgi poodide avamise keskustes.

Uue trendina võib välja tuua teenusepakkujate osakaalu tõusu kaubanduspindadel. Sorokini hinnangul on selleks kaks peamist põhjust. Esiiteks on tarbijad järjest enam huvitatud emotsioonide ja teenuste, mitte asjade ostmisest, mis tähendab, et maailm liigub teenusmajanduse suunas. Teiseks arvestatavaks põhjuseks on palgalõhe Skandinaavia ja Eesti teenuste hindades, mis toob siia järjest enam kliente Põhjamaadest. "Elanike tõusev ostujõud ja suur tarbimisaktiivsus on suurendanud näiteks väljas einestamist. Sellest tulenevalt on märgata ärikinnisvaras üha enam söögikohtade avamise soove," märgib ta.

Kuigi soovijaid on palju, suudavad äri käima panna neist vähesed. Sorokin selgitab seda äripinna sihtotstarbe muutmise keerukusega. "Toitlustuspindade nõudlus on praegu suurem kui pakkumine, seda nii restoranide, kiirtoidukohtade kui ka lõunasöögikohtade puhul," märkis Ploompuu.

Ratase sõnul on alati puudus väiksematest viiekümneruutmeetristest üüripinadest, millel oleks vitriinaknad ning eraldi sissepääs. "Üle jäävad enamasti 200ruutmeetrised ja sellest suuremad üüripinnad, mis asuvad vana- ja südalinna äärealadel."

Populaarsed piirkonnad

Nõutavam piirkond kaubandus- ja teenindusettevõtete poolt on sadama-ala ja Põhja-Tallinn laiemalt. "Näiteks on klientidel suur huvi Noblessneri kvartali vastu, kuigi ehitustöödega alustatakse alles kevadel ja projekt valmib aastal 2017," märkis Ratas.

Sorokini sõnul on Kalaranna tänav, Rotermanni ja Porto-Franco piirkond kõige kuumemad alad. "Lisaks Telliskivi piirkond, kuhu arendaja planeerib juba järgmist etappi.“

Ploompuu lisas, et Porto Franco valmimisega tõuseb sadama-ala atraktiivsus märgatavalt, millest võidab ka Rotermanni kvartal. Samuti toob muudatusi Viru ringi ja Narva maantee alguse uus lahendus – jalakäijatele planeeritakse rohkem ruumi. Tänu sellele tekib kaubandusala alates Porto Francost ja Rotermannist kuni Viru Keskuse ja Kaubamajani. Menetluses on detailplaneering, mis pikendaks seda ala Solarise keskuseni.

"Kui lähtuda kaubanduskeskuste populaarsusest, siis nii turistide kui ka kohalike voo tõttu on populaarseimad keskused praegu Tallinnas Viru Keskus, Ülemiste Keskus, Rocca Al Mare ning Telliskivi piirkond.    

ASi Gemhill juhatuse esimehe Gregor Raudvere sõnul on nad müügipunktide asukoha valikul lähtunud turusituatsioonist. "Eestis ei ole kauplemistänavaid välja kujunenud ega arendatud, vähemasti mitte sellises mõistes, nagu oleme neid välismaal harjunud nägema," märkis Raudvere. "On samas mõned üksikud asukohad südalinnas, kus kaupluse avamine on mõeldav," lisas ta. "Lõppude lõpuks määrab asukoha sobivuse ikkagi turg ja klient."

ASile Gemhill kuuluvad BonBon Lingerie poed ning butiigid nii vanalinna piirkonnas kui ka keskustes. Raudvere sõnul peaks äripinna valik sõltuma brändi tuntusest. "Mõnel juhul on eelised südalinnal, teisel juhul jälle kaubanduskeskusel," tunnistab ta. "Tasub arvestada, et tundmatul brändil on tarbijaskonda keskusest oluliselt lihtsam leida kui tänaval. Samas on ostusagedus tänaval suurem."

Südalinna butiikides on tema sõnul suurem vabadus ka pinda kujundada ja sisustada, mis  keskustes võib olla kohati piiratud. "Samuti on südalinna atmosfäär intiimsem," kiitis ta.

Raudvere sõnul võib rendihindu vaadates öelda, et enamasti on keskustes kulud suuremad kui südalinna piirkonnas. Hüppelist muutust üürihindades pole viimasel ajal toimunud. "Tekib küsimus, kas hüppelist muutust saakski olla. Kui aastaid tagasi võisid keskused rõhuda üürnike rohkusele, siis praegu oleme olukorras, kus müügipinnad aina kasvavad ja sellest kannatavad kauplejad," avaldas ta arvamust. 

BonBon Lingerie põhikliendiks on enesekindlad parimas eas naisterahvad. "Südalinna butiikidesse tulevad kliendid selge sooviga soetada meie pesu. Keskustes jõuavad meie poodidesse ka teisi brände tarbivad kliendid, kellel pole keskuses ringi liikudes ehk veel selget ettekujutust, mida täpselt soovitakse," selgitas ta. "Külastajate hulgast rääkides jagub neid enam keskustesse, ent ostvaid kliente jõuab enam südalinna butiikidesse."