Laopinnad, mille eest saab täna hinda küsida

Miniladu  Foto: Andras Kralla
Jaga lugu:

Kinnisvaraekspertide hinnangul on tänane lao- ja tootmispindade turg konkreetse kliendi spetsiifiline ning üürnikukeskse turu kontekstis tuleb hinna väljateenimise nimel rohkem nii asukoha kui kliendi soovide nimel pingutada.

„Täna on hinnas kombineeritud lahendustega väiksemad pinnad, kus on korraga näiteks nii ladu, kui ka tegevusruum,“ rääkis Uus Maa Property Advisorsi konsultant Kristen Tamm Äripäeva raadio saates Kinnisvaratund. „Väiksemate pindade peale tehakse päringuid rohkem,“ kinnitas ka Favorte OÜ projektijuht Karl Kaeval.

Lisaks on Tamme hinnangul lao- ja tootmispindade puhul tähtsad logistiliselt hea asukoht ning läheduses olev infrastruktuur. „Hinnatakse seda, kui tekivad tehnopargid, koos hea taristuga, kuhu on kerge ligi pääseda – nii tahavad head ja uued ettevõtted sinna tulla,“ nentis ta.

Pindi Kinnisvara hindamise ärisuuna juht Andres Teder aga lisas, et väga populaarsed asupaigad on neljarealiste ringteede ääres. „Need ettevõtjad, kes taristule tähelepanu ei pööra, peavad oma töötajaid ja kliente ise kohale vedama – maanteeamet toetab ühistranspordi liinidega vaid seal, kus on vajadus elukondliku kinnisvara poole pealt.“ Tallinnas on ekspertide hinnangul heade asukohtadega näiteks Tartu ja Pärnu maantee äärsed objektid.

Kliendi turg

Tederi hinnangul on nii Tallinnas kui Tallinna ümbruses piisavalt maad, kuhu laokompleks või tootmishoone püsti panna. „Jüri ringtee ümbruses on aktiivsus hüppeliselt suurenenud,“ tõi ta näite. Kaeval lisas, et täna ei kardeta enam ka vanade ja amortiseerunud pindade lammutamist või hea asukoha tõttu laopinna ümber kujundamist kaubanduspinnaks.

Arendaja seisukohalt on aga seejuures oluline kliendi huvidega võimalikult suurel määral kaasa minna. „Turul valikut jagub ning kliente palju pole – seega on kõik arendajad ideedele avatud ning jäikus muudaks müügi või väljaüürimise keeruliseks,“ selgitas Kaeval. Tamm soovitab aga pinna tellijal oma ideedega lagedale tulla võimalikul varakult. „Hilisemates faasides kaasneb ümbertegemisega kulu ning mida aeg edasi, seda väiksemaks muutub paindlikkus,“ märkis ekspert.

„On kujunenud turupraktika, kuhumaani viib pinna arendaja ja kust edasi tulevad üürniku spetsiifilised soovid,“ selgitas Kaeval. Näiteks võetakse sageli arvesse kliendi poolt ette korjutatud laadimisväravate kõrgust, laadimiskõrgust ruumis ning ka põranda punktkoormust. „Kuna pakkumist pn palju, siis on üürnikud nõudlikud ning oma nõudmistes ollakse ärispetsiifilised,“ lisas Teder.

Pigem üüriks

Kaeval on aga leidnud muuhulgas uudse viisi klientidele paindlikuse pakkumiseks. Selleks vormistatakse ostuoptsioone, mis võimaldab kliendil alguses üürnikuna pinnale tulla ning selle kvaliteedis veenduda. „Kahe aasta pärast saab ta aga pinna ära osta – nii maandab klient kohe väljaostmisest tulenevaid riske,“ oli ta veendunud.

Sellegipoolest ehitatakse enamus objekte Kaevali kinnitusel siiski pigem väljaüürimiseks. „See on lihtsam ning võimaldab paindlikkust, samuti on pakkumisi rohkem,“ põhjendas Tamm üüripindade populaarsust.

Kaevali sõnul on aga ka ostuhuvi viimasel ajal suurenenud. „Eks need ole pigem sellised ettevõtted, kel igapäeva äritegevus on juba paika loksunud,“ arvas seepeale Tamm. „Suurte kasvuplaanidega noored ettevõtted soovivad säilitada paindlikkuse,“ jäi ta oma sõnade juurde.

Ostumõtete juures on aga Tederi kinnitusel aga levinud peamiselt see, et ostetakse pigem ehitusalune maa ja kindlustatakse hea asukoht. Seejärel hakatakse hoonestust aga vastavalt vajadusele välja arendama. „Esimeses etapis ehitatakse mingi väiksem hoone ja ülejäänud maa jääb reservi,“ selgitas Teder. Ta lisas samas, et arendajatele on väikeste hoonete ehitamine majanduslikult ebamõistlik ning tasuvuspiir algab umbes 2000 ruutmeetri arendamisest.

Hind püsib

Kuigi nõudmiste hulk on suurenenud, siis kõrgemat hinda arendajad siiski nende täitmise eest küsida ei saa. „Suures plaanis turul väga suuri muduatusi ei ole, 2012. aastaga võrreldes on ülemine hinnapiir sama, ainult alumised hinnatasemed on ülespoole tulnud,“ nentis Teder.

Alumiste hinnaklasside kerkimise tingib aga samuti turg. „Uute hoonete ehitushind on nii palju tõusnud, et mingist tasemest allapoole ei ole seda lihtsalt mõistlik välja üürida või müüa,“ rääkis Tamm. „Samuti tuleb enamus pindasid turule täna sarnastelt tasemetelt,“ lisas ta.

Tamme sõnul on hindade püsimis oodata aga ka tulevikus. „Isegi kui ehitushinna kasvu tõttu on arendajad huvitatud hindade tõstmisest, et kasumimarginaali suurendada, siis tegelikult kasvab ka konkurents ning klientide saamiseks tuleb hind mõistlikul tasemel hoida.“

Pikad lepingud

Üürilepingud sõlmitakse seejuures aga tavaliselt 5-10 aastaks ning hind kujuneb indekseerimisse tulemusena. „Kõige levinum praktika selleks on vaadata tarbijahinnaindeksit,“ rääkis Teder. „Aga eks see sõltub alati sellest, millised investeeringud on spetsiaalselt üürniku jaoks tehtud,“ viitas ta sellele, et arendus peab end igaljuhul ära tasuma.

Samas tuleb Kaevali kinnitusel hinna ja üürilepingu pikkuse kujundamisel alati arvestada sellega, kui kiiresti ettevõte kasvab. „Tal võib tekkida vajadus suurema pinna järele,“ tõdes ta. „Sellisel juhul on arendaja poolt mõistlik teha leping nii, et arendaja peab pakkuma mõne aja pärast alternatiivseid pindu,“ vihjas ta sellele, et ka kasvava ettevõtte saab endaga pikemaks ajaks seotuks jätta.

Saadet „Kinnisvaratund“ toetab EfTEN Capital. Saade on Äripäeva raadio eetris kord kuus reedeti. Laopinnad olid teemaks 20. juulil eetris olnud saates.

Seotud lood

Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Loe lähemalt