Rait Kaarma • 13 juuni 2013

Kinnisasja müüja võlad ei saa ostjale kergesti üle minna

Riigikohus andis ettevõtjatele soodsalt lõppenud lahendites täpsema juhise, kuidas tuleks kinnisasja müügi puhul hinnata võimalikku müüja võlgade üleminekut.

Riigikohus lahendas nimelt oma 30. ja 31. mai otsustes ettevõtjate kasuks ära küsimuse, kas ettevõttena saab käsitada varakogumit, mis ei osale majandustegevuses (vt ka 10. juuni Äripäeva lugu “Maksuametil jäi ettevõtte üleminek läbi surumata”). Kuni antud lahenditeni oli ebaselge, kas äriühingust arendamisel oleva kinnisvara väljamüügi korral on tegemist kinnisvara müügitehinguga või ettevõtte üleminekuga. 

Maksuhaldur on seni aktiivselt kasutanud ettevõtte ülemineku vahendit seotud isikute puhul n-ö kurja karjatamiseks, sest ettevõtte ülemineku korral on võimalik omistada ettevõtte omandajale ka müüja ettevõttega seotud maksuvõlad ja nõuda need sisse eelduslikult maksevõimelisemalt ostjalt.

Kuna kinnisvarabuumi lõpp põhjustas palju tehinguid, mille käigus raskustes äriühingutest müüdi arendatavat kinnisvara välja, siis asus maksuhaldur neid müügitehinguid ümber kvalifitseerima ettevõtte üleminekuteks. Seda põhjusel, et: (1) ettevõtte üleminek ei ole üldse käibemaksustatav ehk ostjal pole ka lubatud sisendkäibemaksu tagasi küsida ja (2) „boonusena“ lähevad ettevõttega koos ostjale üle ettevõttega olemuslikult seotud müüja maksuvõlad. Seega on maksuhalduri nn eriline iha tehingute iga hinna eest ettevõtte üleminekuks ümberkvalifitseerimise vastu arusaadav. Värsketes Riigikohtu otsustes on tehingute ettevõtte üleminekuks ümber kvalifitseerimise võimaluste osas maksuhaldurile lõpuks n-ö päitsed pähe pandud.

Lihtsustatult on seisukoht selline, et ettevõttena ei ole võimalik käsitada varakogumit, mis ei osale majandustegevuses. Seda isegi juhul, kui tegemist on äriühingu ainukese varaga. Näiteks ei ole ettevõttega tegemist sellise kinnistu puhul, mille osas puudub püsiv tulu teenimisele suunatud tegevus, mida saaks käsitada majandustegevusena.

Antud Riigikohtu lahendeid ettevõtte ülemineku küsimuses tuleb lugeda põhimõttelisteks. Seega tuleks maksuhalduril oma käimasolevad ettevõtte üleminekut puudutavad maksuvaidlused nende otsuste valguses üle vaadata.

Peale selle tuleks seadusandjal näha õigusaktidega või vähemalt maksuhalduril oma juhendi kaudu ette täpsemad näidiskriteeriumid, kuidas siiski peaks ettevõtja müügitehingut ettevõtte ülemineku tehingust eristama. Sellisel juhul suureneks õiguskindlus nii ettevõtjate ka maksuhalduri enda jaoks.

(Artikli autor oli Riigikohtu otsustes osalenud ettevõtja esindaja.)

Hetkel kuum