Jaanus Laugus • 27. oktoober 2003 kell 22:00

Kinnisvaraarendajate kasumile pannakse piir

Viimasel ajal on aina rohkem arutletud teemal, kas kinnisvara maksustamine käibemaksuga tõstab lähitulevikus kinnisvarahindu või mitte. Kinnisvararingkondades peetakse reaalseks 7-8-protsendilist hinnatõusu.

Käibemaksuga maksustatakse peale käibemaksuseaduse jõustumist kinnisvaraarendusest valmivat toodet, sarnaselt iga muu toote, kauba või teenuse maksustamisega. Maksu kaudne eesmärk on väidetavalt vähendada liigset tarbimist, selle otseseks eesmärgiks peaksin aga siiski riigi rahastamist kinnisvaraettevõtluse arvelt.

Et kinnisvaraturul mõistlikult ja kiirelt kasumit teenida, tuleb kinnisvaraarendajal soetatud vara väärtustada. Näiteks ostab ta suurema maatüki, mis asub looduskaunis kohas linna vahetus läheduses ja sobib hästi elamupiirkonnaks. Maatüki sihtotstarve on looduslik rohumaa. Kinnisvaraarendaja sooviks on võimalikult kiiresti tulu teenida. Seega ei rahulda teda vaid passiivne ost pikaajalise hinnatõusu ootusega. Maa väärtustamiseks tuleb antud näite puhul teha järgmist.

Maatükk omandada (peale käibemaksuseaduse muudatuste jõustumist kaasneb esmasel müügil käibemaks);

Koostada maatükile detailplaneering, mille alusel maatükk jagatakse mõistliku suurusega elamukruntideks, maasihtotstarve tuleb muuta elamumaaks, kohaliku omavalitsusega tuleb kooskõlastada võimalikud infrastruktuuri ja kommunikatsioonisüsteemide küsimused (detailplaneeringu koostamise teenus, ehitiste projekteerimine arhitekti poolt on käibemaksuga maksustatud);

Tulevased ehituskrundid tuleb planeerida selliselt, et need hiljem kinnisvaraturul ka kiiresti kaubaks läheksid (konsultatsioon kinnisvarabüroos, kinnisvara konsultatsiooni- ja vahendusteenus on maksustatud käibemaksuga)

Kruntide eduka müügi eelduseks on kommunikatsioonide ja infrastruktuuri olemasolu. Seega peab investor läbi arvutama võimalikud kulutused vee-ja kanalisatsioonitrasside rajamiseks, elektrienergia hankimiseks, küttesüsteemi, juurdepääsuteede, valgustuse ja telefoniliinide rajamiseks jne. Elementaarsete mugavuseelduste loomine krundile on tihti kõige kulukam etapp arendusprojekti teostamises. Nende väljaehitusmaksumus paneb paika tulevase kinnisvaratoote tegeliku hinna (kõik ehitustööd, liitumistasud jms on maksustatud käibemaksuga).

Uued elamukrundid tuleb rajatud elamupiirkonnas maha müüa (taas esmamüük, mis on seaduse muudatuste jõustumisel maksustatud käibemaksuga).

Kinnisvara võib väärtustada erinevalt. Väärtustamisega kaasnevad riskifaktorid, mis muudavad arendusprotsessi riskantseks, aeganõudvaks ja bürokraatlikuks (detailplaneeringu hankimine, liitumiskokkulepped üldtrasside haldajatega jms).

Käibemaksuseaduse muudatused annavad teiselt poolt kinnisvaraarendajale laiemad võimalused sisendkäibemaksu tagasisaamise osas. Seega võiks toodud näite puhul planeeritavate elamukruntide realiseerimishind käibemaksu juba sisaldada.

Lisakulu probleem seisneb kinnisvaraarendaja tulude-kulude vahes ehk eeldatavas kasumis. Kes maksab käibemaksu kasumi pealt? Võimalusi on kaks: kas maksab kinnisvaraarendaja teenitud kasumi arvelt või saab riigikassa täidetud tulevase krundiomaniku ehk tarbija arvelt.

Kaldun arvama, et käivitub esimene stsenaarium. Arendustegevus kinnisvaraturul on aktiivne ning püsib sellisena ka lähitulevikus. Et varale mõistliku ajaga ostjaid leida, peab realiseeritava kinnisvara müügihind vastama turu nõudlusele. Arendaja peab jälgima realiseerimisperioodi pikkust. Kallilt müümine toob kaasa realiseerimisaja pikenemise ja kinnisvarainvesteering muutub ebaefektiivseks. Siit võib järeldada, et kui turg püsib kinnisvarasektoris endiselt aktiivsena, tasutakse seadusemuudatusega kaasnev maksukoormus kinnisvaraarendaja kasumi arvelt või tuleb arendajal arvestada arendusprojektide realiseerimisaja märgatava pikenemisega.

Samas ei ole kasumimarginaalid arendustegevuses lõpmatud. Ehitushinnad kasvavad jõudsalt, detailplaneeringute kooskõlastamine on vaevaline ja aeganõudev, mistõttu uusi projekte tuleb turule piiratud koguses. Jätkuv majanduskasv hoogustab nõudlust ka kinnisvarasektoris, konkurents krediiditurul hoiab laenuintressid madalad, Euroopa Liit on tulekul ? kõik see lubab ennustada kõrgendatud huvi kinnisvarasektori vastu ja jätkuvat, vähemalt 7-8-protsendilist hinnatõusu kinnisvaraturul.

On loogiline, et koormavad käibemaksuseaduse muudatused ei oma tagasiulatuvat jõudu. Seega jäävad juba alustatud kinnisvaraarendused maksustamata. Kindlasti võib enne seadusemuudatuste jõustumist oodata maa esmaostu aktiviseerumist arendusprojektideks sobivate kruntide või kortermaja detailplaneeringut omavate ehituskruntide osas. Kinnisvaraarendajal on mõistlik positsioneerida ennast enne käibemaksuseaduse muudatuse kehtima hakkamist, et vältida lisamaksukoormust krundi esmaostu ja eeldatava kasumi arvelt.

Hetkel kuum