Kinnisvaraarendajate kasumile pannakse piir

Viimasel ajal on aina rohkem arutletud teemal, kas kinnisvara maksustamine käibemaksuga tõstab lähitulevikus kinnisvarahindu või mitte. Kinnisvararingkondades peetakse reaalseks 7-8-protsendilist hinnatõusu.

Käibemaksuga maksustatakse peale käibemaksuseaduse jõustumist kinnisvaraarendusest valmivat toodet, sarnaselt iga muu toote, kauba või teenuse maksustamisega. Maksu kaudne eesmärk on väidetavalt vähendada liigset tarbimist, selle otseseks eesmärgiks peaksin aga siiski riigi rahastamist kinnisvaraettevõtluse arvelt.

Et kinnisvaraturul mõistlikult ja kiirelt kasumit teenida, tuleb kinnisvaraarendajal soetatud vara väärtustada. Näiteks ostab ta suurema maatüki, mis asub looduskaunis kohas linna vahetus läheduses ja sobib hästi elamupiirkonnaks. Maatüki sihtotstarve on looduslik rohumaa. Kinnisvaraarendaja sooviks on võimalikult kiiresti tulu teenida. Seega ei rahulda teda vaid passiivne ost pikaajalise hinnatõusu ootusega. Maa väärtustamiseks tuleb antud näite puhul teha järgmist.

Kaldun arvama, et käivitub esimene stsenaarium. Arendustegevus kinnisvaraturul on aktiivne ning püsib sellisena ka lähitulevikus. Et varale mõistliku ajaga ostjaid leida, peab realiseeritava kinnisvara müügihind vastama turu nõudlusele. Arendaja peab jälgima realiseerimisperioodi pikkust. Kallilt müümine toob kaasa realiseerimisaja pikenemise ja kinnisvarainvesteering muutub ebaefektiivseks. Siit võib järeldada, et kui turg püsib kinnisvarasektoris endiselt aktiivsena, tasutakse seadusemuudatusega kaasnev maksukoormus kinnisvaraarendaja kasumi arvelt või tuleb arendajal arvestada arendusprojektide realiseerimisaja märgatava pikenemisega.

Samas ei ole kasumimarginaalid arendustegevuses lõpmatud. Ehitushinnad kasvavad jõudsalt, detailplaneeringute kooskõlastamine on vaevaline ja aeganõudev, mistõttu uusi projekte tuleb turule piiratud koguses. Jätkuv majanduskasv hoogustab nõudlust ka kinnisvarasektoris, konkurents krediiditurul hoiab laenuintressid madalad, Euroopa Liit on tulekul ? kõik see lubab ennustada kõrgendatud huvi kinnisvarasektori vastu ja jätkuvat, vähemalt 7-8-protsendilist hinnatõusu kinnisvaraturul.

On loogiline, et koormavad käibemaksuseaduse muudatused ei oma tagasiulatuvat jõudu. Seega jäävad juba alustatud kinnisvaraarendused maksustamata. Kindlasti võib enne seadusemuudatuste jõustumist oodata maa esmaostu aktiviseerumist arendusprojektideks sobivate kruntide või kortermaja detailplaneeringut omavate ehituskruntide osas. Kinnisvaraarendajal on mõistlik positsioneerida ennast enne käibemaksuseaduse muudatuse kehtima hakkamist, et vältida lisamaksukoormust krundi esmaostu ja eeldatava kasumi arvelt.