Majahindade kaardimajake

Ükski vara ei ole enamiku inimeste jaoks olulisem kui tema maja. Maailma elamuturg on viimase kümne aasta jooksul olnud äärmiselt ebapüsiv. Enamik suurtest hinnamuutustest on toimunud tõusu suunas. Kõige ebamäärasem on inimeste jaoks see, millal ja kas üldse nende linn muutustega ühineb.

Buum algas 1996. aastal Londonis ja levis 1997. aastal Los Angelesse, New Yorki ning Sydneysse, 1998. aastal Pariisi, 2001. aastal Miamisse, Moskvasse ja Shanghaisse ning 2002. aastal Vancouverisse.

Majade hinnad on enamikus neist linnadest tõusnud alates 2000. aastast vähemalt 50%. Majaomanikele on see olnud ootamatult suur õnn, kuid kahjustanud kõiki ostukavatsusega inimesi.

Nüüd on majahindade tõus mõnes neist linnadest hakanud pidurduma. Kas buum on lõppenud? Kas elamuturu meeleolud võivad hinnad alla viia?

Keegi ei prognoosinud kiiret hinnatõusu, seega on riskantne prognoosida selle lõppu. Vastupidiselt varasematele hoiatustele, et pidu on läbi, said majade hinnad hoopis tohutu tõusuimpulsi.

Buumi lõpu prognoosimine nõuab selle põhjustest arusaamist. Rahuldav selgitus puudub, sest selle buumi peamised põhjused on psühholoogilised. Majandusteadlased räägiksid meelsamini intressimääradest ja tööpuuduse statistikast ? konkreetsetest ja teadaolevatest asjaoludest. Neil näitajatel on elamuturgudel toimuva selgitamisel muidugi õigustatud roll, kuid hiljutiste buumide seletamiseks neist ei piisa.

Silma torkab kolm psühholoogilist põhjust: kõigepealt muutus selles, mida inimesed maailmamajanduses väärtuslikuna tajuvad; teiseks suurenev ühiskondlik usk ?glamuur-setesse? linnadesse, mille nime teatakse kogu maailmas; kolmandaks spekulatiivsete mullide peadpööritav dünaamika. Kui me tahame mõista praeguse elamuturu tingimusi ja taibata tulevasi hinnatrende, väärivad kõik need asjaolud suuremat tähelepanu.

Maailmamajandus näib olevat kaootilisem kui kümnend tagasi. Aktsiahindade langemine on muutnud finantsaktivad vähem turvaliseks, kannustades ?põgenemist kvaliteedi juurde?, milleks käesoleval juhul on majad. Pealegi nähakse suurte tragöödiate tõttu Indoneesias, Hispaanias ja Venemaal terrorismi kui kõigi probleemi.

Inimesed tunnevad end turvalisemalt oma kodudesse investeerides. Hirm ja majahindade tõus sobivad omavahel.

Avalikkuse usk rahvusvahelistesse linnadesse on kasvanud koos üleilmse kommunikatsiooni plahvatusliku suurenemisega.

Samamoodi nagu inimesed imetlevad järjest enam rahvusvahelisi kuulsusi, usuvad nad ka seda, et maailmakuulsate tehnoloogiliste, äri- ja kultuurikeskuste väärtus on unikaalne. Terrorismihirmu ja aktsiate kaheldava väärtuse kõrval püsib geograafiline kuulsus paindlikuna. Mida kuulsamaks New York, Pariis ja London saavad, seda glamuursemaks nad muutuvad.

Vähem tähtis ei ole mullide taga seisev spekulatiivne nakkus. Praegune buum on nakkust levitanud nii turgudesiseselt kui ka -vaheliselt, kuna tõusvad hinnad toidavad rahva elevust ja sellega hindade edasist tõusu samas linnas ja seejärel teistes linnades.

Inimesed Shanghais ei pruugi Londoni majahindadest rääkida, kuid Shanghai arvamusliidrid teavad Londonis toimuvast ja sealne buum muudab usutavaks, et nii peaks olema ka Shanghais.

Spekulatiivsel nakkusel on aga loomulik lõpp. Spekulatiivne mull, mis püsib üksnes reageeringuna hinnatõusule, ei saa püsida igavesti.

Seega eeldab kaks kolmest psühholoogilisest põhjusest elamuhindade tõusuimpulssi, samas kui kolmas tähendab, et see impulss ühel päeval raugeb, näitamata täpselt, millal see toimub.

Võin kihla vedada, et mõnedes glamuursetes linnades majahindade tõus aeglustub ja lõpuks hinnad langevad. Hinnad neis linnades tõusevad ikka veel kärmelt, kuigi enamasti mõnevõrra aeglasemalt kui aasta või paar tagasi.

Üsna julgelt võib ennustada, et hinnad tõusevad enamikus neis kohtades oluliselt veel aasta või rohkem, isegi kui tõusutempo jätkuvalt raugeb.

Hinnad glamuursetes linnades kukuvad tõenäoliselt järsult järgmise tõsise majanduslanguse ajal või kui kohalik majandus tõsise ?oki all kannatab või intressimäärad liiga kiiresti tõusevad. Siis võib nakkus turgudel ja nende vahel toimuda alanevas suunas, lüües hinnad aastateks alla.