Detailplaneeringu kehtestamine kergitab maa hinda mitu korda

Kui põllumaa omanikul on võimalusi ja tahtmist asja­ajamisega tegeleda, siis tasub oma maatükile kehtestada detailplaneering ning jagada maatükk parajateks eramu­kruntideks, mida tükkhaaval maha müüa. Kinnisvaraasjatundjate hinnangul kergitab see maa hinna kuni kolme­kordseks. Samas nõuab detail­planeeringu kehtestamine omanikult aega, et asjaajamisega tegeleda, samuti veidi eelteadmisi. Arvestama peab ka sellega, et maa hind tõuseb nii palju ainult atraktiivses piirkonnas, suurlinnade lähi­konnas.

Pindi Kinnisvara juhataja Peep Soomani sõnul on detailplaneeringu kehtestamine bürokraatiamahukas tegevus, mille kordasaamisel maa hind kindlasti tõuseb. Tema sõnutsi on kaks varianti: omanik kehtestab detailplaneeringu ning müüb siis maatüki arendajale edasi. Teine võimalus on rajada ka ise kommunikatsioonid ning müüa siis kruntide kaupa maha. Soomani hinnangul on tavalise põllumaa hind 10?20 krooni ruutmeetri kohta ning heas piirkonnas tõuseb peale detailplaneeringu tegemisti ruutmeetrihind üle kahe korra. ?Detailplaneering tasub enne müüki kindlasti teha,? soovitab Sooman, ent osutab samas ka ohtudele. Nimelt peaks omanik tegema eeltööd ning uurima, kui suured krundid piirkonnas nõutud on. Peamine oht on teha kas liiga väikesed või liiga suured krundid. Üldist soovitust Sooman anda ei saa, sest kõik sõltub piirkonnast, ehkki rusikareegel on see, et mida väiksem krunt, seda kõrgem ruutmeetri­hind. Detailplaneering tõstab Soomani sõnul hinda just eelkõige seetõttu, et maatükilt kaob planeeringurisk, st kaob oht, et näiteks vesi on ebakvaliteetne. Ehkki planeeringuga tegelemine võtab aega, on Soomani sõnul palju edukaid näiteid, kus eraomanik on sellega kenasti hakkama saanud.

Ober-Haus Kinnisvara tegevdirektori asetäitja Siiri Maask soovitab samuti maa väärtustamiseks lugeda detailplaneeringut, ent mitte taotleda ehitusluba.

?Kui Tallinna lähistel näiteks oleks kehtestatud detailplaneering, siis võib küll öelda, et maa hind on kõrgem kui ilma detailplaneeringuta,? sõnab Maask.

Keskmist hinnatõusu on tema sõnutsi siiski raske öelda, see sõltub ikka ainult konkreetsest asukohast, näiteks sellest, kas maatükk on veekogu ääres või keset põldu. Kinnisvaraeksperdi turundusjuhi Meret Kanguri sõnutsi tõstab ehitusluba maa hinda, kui projekt vastab keskmisele maitsele.

Kindlasti mõjub krundi turuväärtusele positiivselt ehitus­projekti koostamise aluseks olev kehtestatud ning väljastatud dokumentatsioon.

Küsimusele, kas ja kui palju mingi maatüki turuväärtus kasvab pärast ehitusloa väljastamist, ei saa üheselt vastata. Esiteks on ehitusloa saamise protsess erinevates omavalitsustes erineva kiirusega, samuti sõltub see sellest, kas eelnevalt on vajalik algatada, koostada, kooskõlastada ja kehtestada detailplaneering või on võimalik piirduda projekteerimistingimustega.

Näiteks Tallinnas on detailplaneeringu algatamisest kuni selle kehtestamiseni kuluv aeg meie andmetel minimaalselt 6?9 kuud (eeldusel, et planeeringu koostamisel ei esine vaidlusi). Samas võib väiksemas kohalikus omavalitsuses selle protsessi läbitegemiseks kuluda märksa vähem aega, mistõttu võib väita, et sellistes piirkondades ei tõsta kehtestatud detailplaneering maatüki turuväärtust nii palju, kui seda oleks Tallinnas.

Teiseks, väljastatud ehitusluba on seotud mingi kindla ehitusliku projektiga. See projekt on koostatud eelmise maatüki omaniku eelistusi silmas pidades ja ei pruugi (kuigi võib) sobida maatüki tulevasele ostjale.

Seega võib koostatud ehitusprojekt ja selle alusel väljastatud ehitusluba osutuda krundi tulevasele ostjale väheväärtuslikuks, juhul kui krundile projekteeritud hoonestus talle ei sobi.