20 november 2015

Omaniku staatusega kaasneb lisaks õigustele ka vastutus

Kehv koridorivalgustus võib kinnisvaraomanikule tuua kahjunõude.  Foto: Erik Prozes

Kinnisvaraomanikul pole mitte ainult õigused, vaid ka kohustused üürniku ees, ning kui omaniku tõttu on üürnikul tekkinud kahju, peab ta selle hüvitama.

Kinnisvarajurist ja mitme kinnisvarateemalise käsiraamatu autor Evi Hindpere möönis, et kuigi tema praktikas pole olnud juhtumit, kus üürnik oleks esitanud kahjunõude otse omanikule, juhtub samas sageli, et kahjunõude esitavad omanikule naabrid, kirjutab 23. novembri Äripäev kinnisvara rubriigis.

"Üks viimane juhtum on meil pesumasinaga, kus pesumasina äravoolutoru polnud korralikult paigaldatud ja aja jooksul tuli voolik vibratsiooni tõttu tagant ära, uputades alumise naabri. Naabril oli kindlustus ja kindlustusfirma omakorda nõudis tekitatud kahju sisse omanikult, kes keeldus aga maksmast, öeldes, et see on üürniku süü. Üürnik väitis, et tema pole toru paigaldanud, ja nii polegi selles vaidluses veel kokkuleppele jõutud," tõi Hindpere näite.

Omaniku vastutusest rääkides tõi Hindpere näiteks hüpoteetilise juhtumi, kus omanik üürib välja eluruumi, milles on katkine ahi, mille kütmisest alguse saanud tulekahjus hävineb lisaks üürileandja omandile ka üürniku vara.

"Igasuguse juhtumi puhul, kus on tekkinud kahju, tuleb esmalt selgeks teha, kelle süül see tekkinud. Kui üürnikule on selgeks tehtud, et ahi ei tööta ja seda ei tohi kütta, siis tuleb seda ka tõendada ja see peaks olema kirjas suisa üleandmisaktis või üürilepingus," märkis Hindpere.

Tema sõnul saab varjatud puudustest rääkida lisaks kinnisvara ostule-müügile ka selle üürimise puhul. "Kui on võimalik tõestada, et omanik ütles üürnikule, et ahju ei tohi kütta, siis on ahjust alguse saanud tulekahju üürniku süü ja tema peab ka kahju hüvitama. Kui aga oli tegemist varjatud puudusega, siis tuleb kahju hüvitada omanikul," rääkis Hindpere.

OÜ Kinnisvarakool juhatuse liikme Tõnu Toompargi sõnul peab üürile antud vara olema kokku lepitud seisukorras. "Kui ma annan korteri üürile ja tean, et ahi on katki, kuid ma ei ütle seda üürnikule, siis on tegemist varjatud puudusega. Minu üleskutse olekski omanikele mitte olla ülearu kaval, sest kui üürnik nõustub puudustele vaatamata sisse kolima, siis pole hiljem ka probleemi," ütles Toompark.

Kahjujuhtumi puhul tuleb esmalt selgitada, kelle süül see tekkis:

Juhul kui üürileping on sõlmitud suuliselt ja kokkulepitust ei jää jälge, ei vabasta see osapooli vastutusest.

Üürileandja peamiseks kohustuseks on üüripinna üleandmine kokkulepitud ajaks ja kokkulepitud seisukorras ning tema kohus on tagada asja hoidmine selles seisundis lepingu kehtivuse ajal.

Kui üürnik avastab mingi vea, peab ta sellest viivitamatult teavitama omanikku. Kui üürnik teavitab omanikku toru purunemisest näiteks nädal aega hiljem, ei või ta enam kahju hüvitamist üürileandjalt nõuda.

Juhul kui omanikuga pole võimalik kiiresti ühendust saada, tuleb teavitada omanikku moel, mida on hiljem võimalik tõendada. Näiteks saata e-kiri või tähitud kiri.

Seejärel võib üürnik tellida ise parandustööd ja esitada hiljem arve omanikule, kuid kulud peavad olema mõistlikud ja tõendatavad. 

Lepingu puudumine ei vabasta vastutusest

Kuigi Eesti üüriturul on kirjalik leping muutunud normiks, sõlmitakse siiski üksjagu üürilepinguid ka suuliselt, mistõttu kokkulepitust ei jää ühtegi jälge. "Isegi kui poolte vahel puudub lepinguline suhe, näiteks üürileping puudub või osutub see tühiseks, võib tekkida kahjunõue lepinguväliselt," rääkis Kiisk. "Olgu leping sõlmitud või mitte – vastutusest sedavõrd lihtsalt vabaneda võimalik ei ole," lisas ta.

Kuid millised on üürileandja ja üürniku õigused ja kohustused? Kiisa sõnul on üürileandja peamiseks kohustuseks üüripinna üleandmine kokkulepitud ajaks ja kokkulepitud seisukorras ning tema kohus on tagada asja hoidmine selles seisundis lepingu kehtivuse ajal.

"Üürileandja vastutust on kõige lihtsam selgitada ümberpööratuna – kui tekkinud puuduse eest ei vastuta üürnik, vastutab üürileandja. Võtame näiteks tulekahju, mis kahjustab üürniku vara. Kui tulekahju sai alguse rikkest, mida oleks hoolikas üürnik pidanud kontrollima, vastutab selle eest üürnik. Kui aga üürnik ei saanud ennetada taolise rikke tuvastamist, langeb vastutus üürileandjale, kuna üürnikult ei saa eeldada, et ta kontrolliks iga päev näiteks vee- ja torujuhtmete korrashoidu," tõi ta näite.

Kiisk rõhutas aga, et kui üürnik avastab mingi vea, peab ta sellest viivitamatult teavitama omanikku ning kui üürnik teavitab omanikku toru purunemisest näiteks nädal aega hiljem, ei või ta enam kahju hüvitamist üürileandjalt nõuda.

Kiisk soovitas, et juhul kui omanikuga pole võimalik kiiresti ühendust saada, tuleb teavitada omanikku moel, mida on hiljem võimalik tõendada. Näiteks saata e-kiri või ka tähitud kiri.

Seejärel võib üürnik tellida ise parandustööd ja esitada hiljem arve omanikule, kuid kulud peavad olema mõistlikud ja tõendatavad.

Kiisa praktikas on omaniku ja üürniku vaidlusi olnud päris palju, kuid kohtusse jõuavad neist vähesed. Põhjus on lihtne - kohtuskäik käib paljudele üürnikele majanduslikult üle jõu ja nii loobuvad paljud üürnikud oma õiguse nõudmisest. Siiski kehutas Kiisk inimesi probleemide puhul juristide poole pöörduma. "Paljudel juhtudel lõpeb asi sellega, et inimene tuleb juristi juurde, kes vajadusel koostab täitenõude, ja paljudel juhtudel üürileandja ka täidab seda," rääkis ta.

Vastutuskindlustus lahendab mitmeid probleeme:

Omaniku jaoks pakub vastutuskindlustus kaitset, sest kui üürikorteris peaks juhtuma kahju naabritele, näiteks veekahju puhul, ja alumisi kortereid on mitmeid, võib kahjusumma kujuneda väga kopsakaks.

Ka üürnik võib kindlustuse teha, kuid kindlam on see omanikul endal ära teha, sest siis on kindel, et see sõlmitud.

Vastutuskindlustuse puhul tuleks lähtuda reeglist, et mida kõrgemal korter asub, seda suurem võiks kindlustussumma olla.

Kui korteri kindlustavad nii omanik kui üürnik, võivad nad mõlemad jääda ülekindlustamise tõttu kaitseta.

Allikas: Evi Hindpere

Vastutuskindlustus – võluvits probleemide lahendamisel

Üheks võluvitsaks, mis lahendaks mitmed probleemid juba eos, nimetas Hindpere vastutuskindlustust. "Mina rõhutan iga kord maakleritele, et omanikega tuleb sellel teemal rääkida. Probleem ei ole mitte selles, et üürnik võib põhjustada mingi kahju üürikorterile, vaid kui kogemata peaks juhtuma kahju naabritele ja kui näiteks veekahju puhul on mitu alumist korterit, võib kahjusumma kujuneda juba väga kopsakaks. See on ülioluline, kuid inimesed ei taha sellest aru saada," rääkis ta.

Hindpere lisas, et on mõistetav, et omanikud ei taha raha välja käia, kuna see on kulu. Kuid siinkohal tuleb meeles pidada, et kui üürnik tekitab naabritele mingi kahju, esitakse kahjunõue esmalt omanikule. Ja alles seejärel on tal õigus kahju välja nõuda üürnikult.

"Muidugi on võimalik kindlustus teha ka üürnikul endal, kuid siiski võiks sõlmida lepingu omanik, kuna siis on kindel, et see on ka sõlmitud - omanik on sellest ikka rohkem huvitatud. Meie firmas on kindlustuslepingu sõlmimise nõue kirjas suisa üürilepingus," ütles kinnisvarafirmas Raid & Ko juristina töötav Hindpere.

Kiisk lisas, et vastutuskindlustuse puhul tuleks lähtuda reeglist, et mida kõrgemal korter asub, seda suurem võiks kindlustus olla. Samuti soovitas ta üürnikel uurida, kas ja mis ulatuses on korter kindlustatud. See on vajalik juhul, kui omanik on kindlustanud küll tühja korteri, kuid mitte seal sees oleva vara, mistõttu üürniku vara jääb kindlustuskaitseta. Samuti võib esineda juhtumeid, kus korteri kindlustavad nii omanik kui üürnik, mistõttu ülekindlustamise tõttu jäävad nad samuti kaitseta.

Kehv koridorivalgustus tõi omanikule kahjunõude

Riigikohtu tsiviilkolleegium käsitles 2013. aastal tsiviilvaidlust, kus hoone omanikult nõuti välja hüvitis tervisekahjustuse eest, mille põhjustas pimedas koridoris kukkumine.

Kohtuasja sisu oli lühidalt järgmine. 2007. aasta hilisõhtul väljus üürniku ema korterist teise korruse koridori, kuna aga koridorivalgustus ei töötanud, oli ta sunnitud otsima väljapääsu käsikaudu kobades. Laskudes treppi mööda alla, kadus ootamatult seinapind, millele naine toetus, ning ta kukkus, pea ees, tekkinud tühimikust alla kivipõrandale (kukkumiskõrgus 1,74 meetrit). Kukkumise tagajärjel tekkis naisel selgroolüli kompressioonmurd ja I astme S-skolioos. Tervisekahjustusega kaasnes füüsiline ja hingeline valu ning töövõime kaotus 80 protsendi ulatuses.

Üürnik esitas seejärel 2008. aastal omaniku vastu hagi 100 000 krooni saamiseks mittevaralise kahju hüvitisena.

Hoone omanik ei tunnistanud hagi ja väitis, et trepikoja valgustus töötas ning kui inimene on vähimalgi määral ettevaatlik, ei ole võimalik niimoodi alla kukkuda. Samuti ei tulene ehitusseadusest ehitise omanikule kohustust tagada, et iga isiku laskumisel trepist oleks trepikoja valgustus sisse lülitatud ning avause ette lisatõke paigaldatud. Ehitis oli ehitatud seaduslikult ning oli saanud kasutusloa.

Hoone omanik leidis samuti, et kui leiabki tõendamist, et trepikojas valgustus tõesti ei põlenud, oleks üürnik pidanud elektripirni ise ära vahetama, samuti oli üürniku kohustuseks avaus vajadusel blokeerida (st kõrvaldada üüritud asja pisipuudused).

Majaomanik esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse ja ringkonnakohus tühistas samal aastal oma otsusega maakohtu otsuse ning jättis hagi rahuldamata.

Üürnik pöördus edasi riigikohtu poole, mille tsiviilkolleegium tühistas 2013. aastal omakorda ringkonnakohtu otsuse ning tegi uue otsuse, millega rahuldas osaliselt ehk 4113 euro ulatuses hagi majaomaniku vastu.

Riigikohus leidis nimelt, et kostjal kui majaomanikul ja korteri välja üürinud isikul tuli tagada trepikojas liikuvate isikute – nii üürnike kui ka muude isikute – ohutus. Paraku ei taganud trepikoja projektijärgne lahendus, mille kohaselt asus koridori parempoolses seinas avaus, koosmõjus kasutatava valgustuslahendusega trepikojas liikujate ohtust.

Kolleegium nõustus ringkonnakohtuga, et majaomaniku käibekohustuse hulka kuulub kohustus tagada tava- ja sihipäraselt trepikojas liikuva keskmiselt mõistliku isiku ohutus, kuid kohtute tuvastatud trepikojalahendus sellist ohutust kolleegiumi hinnangul ei taga. Samas ei tõendanud majaomanik, et avause ohutuks muutmine, näiteks avause ette piirde ehitamine, oleks olnud võimatu või nõudnud ebamõistlikke kulutusi.

Autor: Sander Silm, kaasautor (Õhtuleht)

Hetkel kuum