Kinnisvaraeksperdid lähima aasta jooksul kriisi ei näe

„Praegu on stabiilne aeg, ostu- ja müügitehingute arv on püsinud enam-vähem samal tasemel,“ iseloomustas Uus Maa elukondliku kinnisvara analüütik Risto Vähi hetkeolukorda. „Pole ühtegi märki, miks hinnad peaks hakkama oluliselt tõusma või langema või tehingute arv kasvama või kahanema – majandusel läheb hästi ning inimeste kindlustunne on hea,“ rääkis ta ka tulevikust. Tema sõnul ei tähenda aga praegu positiivsena paistev olukord seda, et majandusega üldiselt kõik korras oleks - seda mõjutavad mitmed välised tegurid ja eksport.

Globaalsed šokid avaldavad mõju

Vähi sõnul püsib praegune olukord kinnisvaraturul aga veel vähemalt aasta. „On neid, kes kuulutavad 40protsendilist hinnalangust, aga kui poliitilisi ja majanduslikke kataklüsme ei tule, siis minu hinnangul jätkame sellises faasis, nagu oleme täna, veel vähemalt aasta,“ oli ekspert veendunud.

Globaalsete kinnisvaraturgu mõjutavate teemadena näeb Vähi eelkõige USAs toimuvaid presidendivalimisi ning võimalikku Brexitit. „Nimetan Brexitit vaid võimalusena, sest tegelikult pole teada, kuidas olukord muutuda võib ning kas ja mis tingimustel see tegelikkuses toimub,“ rääkis Vähi.

Sellegipoolest leidis ekspert, et globaalsete sündmuste mõju kinnisvaraturule on pigem lühiajaline. „Inimestel on võime olukordadega kohaneda, ka 2014. aastal, mil algas Ukraina konflikt, olid reaktsioonid algul negatiivsed,“ tõi ta näite. „Praeguseks on see aga koduostjate seisukohast möödanik,“ lisas ta.

Fookus on vale

Praegu on Vähi sõnul elukondliku kinnisvara turul aga peamine probleem see, et palju ehitatakse sellist tüüpi kortereid, mille järele turul nõudlus soovitud määral puudub. „Valmib suures koguses luksuslikke ja märkimisväärse pinnaga kortereid, mille lõpphind on kõrge,“ tutvustas ta olukorda. „Vajadus oleks aga pigem väiksemate investeerimiskorterite järele, mida suudab soetada ka tavainimene,“ lisas Vähi. Tema sõnul on praeguses turuolukorras hinnataseme maagiline piir 100 000–110 000 eurot.

Üüriturul on praegu nõutud eelkõige pisikesed korterid, mida soetakse investeerimiseks, mitte endale elamiseks. Samuti tuleks eksperdi hinnangul omanikel panustada pigem mugavustesse. „Parkimiskoht, korralik mööbel ja sisustus – need on kohad, mida hinnatakse,“ selgitas Vähi. Lisaks peitub eduka kinnisvaraäri taga paindlikkus. „Valdkonnas tegutsejad peavad suutma oludega kiiresti kohaneda,“ toonitas ta.

Kuidas kriisi ära tunda?

Uus Maa partner ja juhatuse liige Mika Sucksdorff arvab, et kriisi saabumist on võimalik ette ennustada. „Oleme nii Eestis kui ka välismaal märganud, et suured muutused tulevad suure viivitusega,“ avaldas ta veendumust. „Näiteks isegi kui kinnisvarahinnad rallivad, siis kriisi on võimalik ette näha tehingumahu kahanemise kaudu,“ selgitas Sucksdorff. Tema sõnul kehtib see ka vastupidises suunas.

Uus maa Property Advisorsi juhatuse esimees Ardi Roosimaa tõi aga välja, et tehinguaktiivsus on pigem tõusnud. „Kuigi palgad on samal tasemel mis buumiajal, on ostujõud praegu 40 protsenti suurem,“ kinnitas ta. „Võimalus kinnisvara soetada on praegu suurem, kui see oli enne buumi,“ lisas Roosimaa.

Samuti saab sellest, kui kriis hakkab kinnisvarasektorisse jõudma, aru üldise majandusliku olukorra kaudu. „Inimesed jäävad tööst ilma ning nende tarbimine väheneb,“ kirjeldas Vähi indikaatoreid, mille põhjal võiks kriisi ära tunda. „Esimesena pannakse kinni meelelahutusasutused ning sekundaarseid kaupu enam ei osteta,“ viitas ta sellele, et esimesena tabab löök just teiseseid sektoreid.

Ärikinnisvaras mitu murekohta

Kuigi ka ärikinnisvara sektor püsib Uus Maa analüütiku Igor Habali hinnangul stabiilne, tuleb valdkonnas tegutsedes arvestada mitme murekohaga. „Kuna pakkumine on suur, siis on arendajad hinnasõjas ja hinnad pigem langevad,“ tõi ta välja. „Samuti on pangad äripindade ostu rahastamisel karmimaks muutnud – varasema 20–25protsendilise omaosaluse asemel nõutakse 30protsendilist omaosalust,“ lisas Habal.

Habali sõnul teeb arendajate elu pankadelt laenu saamisel oluliselt lihtsamaks see, kui üürnikud on juba finantside otsimise hetkel olemas. „Kinnisvarajuhtimine ja suhted üürnikega on hästi olulised, sest praeguses turusituatsioonis on jäme ots nende käes,“ tõdes ta. „Edu määrab see, kui paindlik nendega ollakse ning kuidas suheldakse,“ arvas Habal.

Habali kinnitusel on klientide seisukohast perspektiivikamad eelkõige uued hooned. „Kuigi mitut vanemat tüüpi A-klassi hoonet pakutakse sama hinnaga, siis neid võib-olla suuremate kõrvalkulude tõttu nii palju ei vaadata,“ jagas Habal oma kogemust. „Nõudlus püsib pigem väiksematel pindadel ning kõige stabiilsem on lao- ja tootmispindade turg,“ lisas ta.

Kuhu investeerida?

Kinnisvarainvestorid otsivad Habali hinnangul suuremat ja stabiilsemat tootlust kui näiteks need, kes paigutavad raha võlakirjadesse. „Kui võlakirjatootlused on negatiivsed, siis kinnisvaratootlused on samaks jäänud,“ kirjeldas ta oma valdkonna eeliseid. „Väga heade büroopindade tootlus on 6,5–7 protsenti, lao- ja tootmispindade puhul isegi alates kaheksast protsendist,“ ütles ta ja lisas,et üha perspektiivikamaks muutuvad investorite hulgas ka turimisi- ja meditsiinisektori objektidesse tehtavad investeeringud.

Vähi sõnul sõltub äripindade atraktiivsuse kujunemisel hästi palju nende asukohast. „Päris häid diile on tehtud lokaalsetes keskustes, näiteks Nõmmel, kus üüritootlus on päris hea, samuti tekib hiljem objekti müües märkimisväärne kasum,“ rääkis ta.

Roosimaa arvates muutuvad investorid aga järjest professionaalsemaks ning seetõttu ka nõuded pindadele suurenevad. „Tänapäeval otsitakse positiivset rahavoogu ning eelistatakse seda väärtuse kasvule, millele panustamine praegusel turul mõistlik ei ole,“ tõi Uus Maa juhatuse esimees välja. „Seetõttu peavad investorid rahapaigutamise vääriliseks neid objekte, kus on pikaajaline ankurüürnik,“ rääkis Roosimaa nõudmiste suurenemisest.

Rahavoole keskenduv investor läheb Vähi hinnangul aga eelkõige elukondlikusse kinnisvarasse investeerimise teed. Selles valdkonnas on aga suurem roll emotsioonidel. „Näiteks praegu on väga popp regioon Põhja-Tallinn, kuid unustatakse ära, et ka mujal on võimalik väga häid investeeringuid teha,“ tõi Vähi näite.

Ekspertide hinnangul pole aga kummaski sektoris lähiajal suurt kasvu ega langust näha ning praegu on nii äri- kui ka elukondlik kinnisvara pigem rahavoogude faasis.