Estategurule jäävad Eesti piirid kitsaks

„Meil on tänaseks üle 5000 investori ning oleme rahastanud üle 80 kinnisvaralaenu,“ rõõmustas Estateguru partner Marek Pärtel kolme aastaga saavutatu üle. „Selle aja jooksul on keskmine intress investorile olnud 10,55 protsenti ning tagasi on makstud üle 4,4 miljoni euro laenude põhiosa,“ avaldas nii investoritele teenimisvõimalust pakkuva kui arendajatele kapitalikaasamist võimaldava Estateguru juht rahulolu.

Tegeldakse sildfinantseerimisega

Pärteli sõnul on investori raha Estateguru laenude all kinni keskmiselt umbes 16 kuud ning üldjuhul maksab rahakaasaja laenu enne tähtaega tagasi. „Keskmine tagastatud laenude pikkus on alla 8 kuu, see tähendab, et inimese raha pole aastaid kinni,“ rääkis Pärtel.

Laenuperiood kujuneb tavaliselt lühikeseks eelkõige seetõttu, et rahakaasaja on kõrgete intressimäärade tõttu laenu võimalikult varajasest tagastamisest ise huvitatud. „Väga tihti vajataksegi raha lühikeseks perioodiks, et oma äridega edasi minna,“ rääkis ta. „Näiteks Pakri teaduspargi finantseerimiseks vajati raha, kuid pank ei olnud nõus seda enne kasutusloa saamist laenama, niisiis kaasati hoone saneerimismenetlusest ostmiseks raha meie kaudu, taotleti seejärel kasutusluba ning meie käest saadud laen refinantseeriti seejärel pangast pikaajalise ja odava laenuga,“ tõi Pärtel näite.

Samuti rääkis Pärtel, kuidas Estategurust on võetud 20 korteri tagatisel laenu seetõttu, et vabastada omakapitali. „Nii said investorid enne korterite mahamüümist alustada uue äriprojektiga,“ selgitas Pärtel. „Aitasime ise veel neid kortereid müüa ja kolmele suutsime omaniku leida kahe nädalaga,“ märkis ta.

Likviidsuse suurendamise eesmärgil mõeldakse ka järelturu süsteemi väljatöötamisele. „Tegelikult seda juba arendatakse, kuid pole veel platvormil kasutanud – nõudlust napib,“ ütles Pärtel. „Väljaantavate laenude pikkused on täna üsna lühikesed ja inimesed saavad oma kapitali planeerida,“ selgitas Estateguru partner.

Laenud on garanteeritud

Estateguru investoritesse peaks kindlustunnet lisama tõsiasi, et kõik nende rahapaigutused on hüpoteegiga tagatud. „Seejuures saab maksimaalne laenu ja tagatisvara suhe olla 75 protsenti, kuid viimaste aastate jooksul on see number jõudsalt vähenenud,“ kinnitas Pärtel. „Tänaseks on see keskmiselt 53,14 protsenti ehk tagatisvara turuväärtus on kaks korda suurem kui laenude jääk,“ lisas ta. See toimib Pärteli hinnangul ka lisagarantiina, sest isegi kinnisvarahindade järsu languse korral ei satu laenu põhiosa suure tõenäosusega ohtu.

Lisaks hoiab kõiki hüpoteeke sõltumatu advokaadibüroo Jesse&Kalaus. „Võimalike probleemide korral korraldavad varade kallale minemist ning hüpoteegi realiseerimist nemad,“ selgitas Pärtel. See aga ei tähenda, et maksehäire tekkimisel kohe hüpoteegi kallale mindaks. „Kõige tähtsam on suhtlemine, tuleb aru saada, milles probleem on ning vastavalt sellele iga juhtumit eraldi käsitleda,“ kirjeldas Pärtel võlamenetluse põhitõdesid. Ta kinnitas, et Estateguru kasutab võlgade sissenõudmiseks kõiki tavapäraseid õiguskaitsevahendeid nagu pangadki. Samuti üritatakse pakkuda refinantseerimise lahendusi ning abiks ollakse ka objektidele ostjate leidmisel.

Põhjalik taustakontroll

Kui Estateguru kaudu investeerimine on suhteliselt lihtne - lisaks 18 aastale vanusele on vaja vaid Euroopa Liidu pangakontot ning rahapesu seaduses toodud nõuete täidetust -, siis raha kaasamiseks esitatakse platvormil palju karmimad nõuded. „Teeme taotlejatele põhjaliku taustakontroll ning tellime või küsime kolmandalt osapoolelt objekti kohta hindamisakti,“ kirjeldas Pärtel toiminguid, millega investoritesse kindlustunnet püütakse süstida. „Meie partneril on 10aastane kinnisvara hindamise kogemus, vaatame ka äriplaani ning seda, kuidas raha tagasi tuleb,“ lisas ka ise Estateguru kaudu investeeriv Pärtel.

Laenutaotlustest saadetake Pärteli hinnangul tagasi umbes pooled. „Põhjuseid on mitmeid, osadel juhtudel pole äriplaan piisavalt selge, teinekord on jällegi probleeme sellega, et tagatisvara on liigselt ülehinnatud," viitas Pärtel ettetulevatele probleemidele. „Järjest rohkem pöörduvad meie poole aga tingimustest teadlikud inimesed ja seetõttu peame järjest vähem taotlusi välja praakima,“ lisas ta.

Pärtel tõi ka välja, et Estateguru platvormil puuduvad investorite jaoks teenustasud. „Oma tulu teenime laenuvõtmise pealt, tavaliselt võtame endale 3-4 protsenti laenusummast,“ rääkis Estaeguru partner. „Juhul kui laen on võetud pikemaks perioodiks kui aasta, oleme võtnud ka protsendi võrra laenu administreerimistasu,“ märkis Pärtel.

Usalda, aga hajuta

Kuigi Estateguru teeb projektide taustakontrollides suurema töö investori eest ära, soovitab Pärtel riskide vähendamiseks neid ka hajutada. „Oleks mõistlik oma raha hajutada vähemalt kümne, võib olla isegi 20 projekti vahel,“ ütles ta. „Samas tuleb investoril kõigepealt otsustada, palju ta üldse soovib kinnisvaraga tegelevasse ühisrahastusse oma raha paigutada,“ märkis Pärtel.

Pärteli sõnul on Estategurus ette tulnud juhtumeid, kus investeeritaksegi teadlikult vaid paari projekti. „Neile meeldib näiteks konkreetne objekt või siis teatakse laenuvõtjat, keda ka usaldatakse rohkem kui teisi,“ kirjeldas ta erijuhtumeid. „Siiski tasub silmas pidada, et mida rohkem hajutada, seda turvalisem portfell turukõikumiste suhtes on,“ rõhutas Pärtel.

 

Lisaks hajutatusele on Pärteli sõnul aga tähtis platvormi usaldusväärsus ning selle nimel nähakse pidevalt ka tõsist vaeva. „Esimene asi, mis investorit meie juurde meelitab, on kindlasti läbipaistvus,“ rääkis ta. „Püüame võimalikult palju rahastatava projekti kohta kirjutada ning taustadokumente avaldada – see on toonud meile juba 5000 investorit 34 riigist ning nende hulgas on ka palju professionaalseid tegijaid,“ tundis ta rõõmu. Lisaks on Estategurule omistanud ühisrahastuse hea tava tunnustuse Finance Estonia ning Eesti suuremaid konsultatsioonifirmasid Deloitte.

 

Samuti üritatakse kitsaskohtade ilmnemisel investorile vastu tulla. Näiteks on Pärteli sõnul tekkinud projekte, mis saavad küll rahastuse, kuid laene pole erinevatel põhjustel välja makstud. „Nendel puhkudel oleme ennetanud investorite pahameelt sellega, et maksame oma taskust neile selle perioodi eest intressi, mil nende raha kinni oli,“ rääkis Pärtel.

 

Koostöö pankadega

 

Pärtel toob küll välja, et on kuulnud Rootsi pangajuhtidelt väljaütlemisi, mis kritiseerivad Estateguru kaudu rahakaasajaid, kuid peab sellegipoolest koostööd pankadega võimalikuks. Seda eelkõige just seetõttu, et platvorm on sildfinantseerija ning pärast esmase rahavajaduse rahuldamist on rahakaasajal majanduslikult kasulikum võtta pangast pikaajalisem ning odavam laen.

 

Estateguru eelisena pankade ees toob Pärtel aga välja paindlikkuse. „Meil saab intressi tasuda koos põhiosaga laenuperioodi lõpus, näiteks kui projekt näeb ette korteri ostmist ja müümist, siis oleme sellega ka intressi tasumisel arvestanud,“ tõi ta välja.

 

Plaanivad laienemist

 

Kuna Eestis on suudetud investorite usaldus võita ning äri edukalt käima saada, plaanib Pärtel ka piiri taha laienemist. „Eesti turg on suhteliselt piiratud ning tegutseme finantsmaailma mõttes nišialas, seega on laienemine vajalik,“ oli Pärtel veendunud. „Eesti turu maht on umbes 20-30 miljonit eurot aastas,“ tõi ta välja.

 

Selleks, et Eestist väljaspool tegevust alustada, tuleb aga tundma õppida sihtriigi seadusandlust. „Kõigepealt lahendame juriidilised probleemid ning seejärel komplekteerime meeskonna,“ kirjeldas ta plaanitavat protsessi. „Kindlasti on vaja, et kohapeal oleks keegi, kes suudab olukorda hallata – näiteks oma Tallinna kontorist oleks meil võimatu kinnisvara tagatisvarale adekvaatset väärtust anda,“ selgitas ta.

 

Potentsiaalseks sihtriigiks ning Eestile eeskujuks peab Pärtel Suurbritanniat. „Neil on palju erinevaid platvorme ja seadusandluse koha pealt ollakse kõige kaugemal,“ märkis ta. „Oma dokumentatsiooni alusel võtsime just seal toimuva aluseks, sest siis ei pea laienedes enam suuri muudatusi tegema,“ oli Pärtel optimistlik.

 

Samas näeb Pärtel tohutut kasvupotentsiaali ka Mandri-Euroopas. "Mandri-Euroopas on mahud täna viis korda väiksemad kui saareriigis, erinevad riigid võtavad juba vastu ühisrahastust puudutavaid regulatsioone ning saavad aru, et ühisrahastus on tulnud selleks, et jääda," lõpetas ta.