Kuidas käituda, kui sinu maalapist saab üleöö kaitsealune

Võib juhtuda, et nii mõnigi meist avastab ühel päeval ootamatult, et tema tagahoovi suure tamme otsa on endale pesa teinud mõne haruldase linnuliigi esindaja või et tema maalapil on kasvama hakanud mõni kaitsealune taimeliik. Üleöö võib isikule kuuluvast kinnistust saada seeläbi kaitsealune maa-ala, millel lubatud tegevuste väljaselgitamiseks tuleb näpuga kaitse-eeskirjas järge ajada.

Näiteks on kaitsealal ehitamiseks lisaks kohaliku omavalitsuse loale ja kooskõlastusele vajalik igasuguse ehitustegevuse eeldusena ka kaitstava loodusobjekti valitseja ehk keskkonnameti nõusolek.

Seadusest tulenevalt ei kooskõlasta keskkonnaamet selliseid tegevusi kaitsealal, mis võivad kahjustada loodusobjekti kaitse eesmärgi saavutamist või kaitstava loodusobjekti seisundit. Kaitse eesmärk on enam-vähem hoomatav termin – näiteks Kaali maastikukaitseala kaitse eesmärk on kaitsta meteoriidikraatreid ja neid ümbritsevat pärandkultuurmaastikku, kaitsealuseid liike ning nende kasvukohti, käsitiivalisi ja nende elupaiku.

See, kas planeeritud ehitustegevus kahjustab konkreetse kaitseala kaitse eesmärki või mitte, on jäetud täielikult keskkonnaameti otsustada ning keskkonnaameti kaalutlusruum on seejuures ütlemata lai.

Mõtteharjutusena võib arutleda, kas poollooduslike koosluste kaitsmiseks loodud maastikukaitsealale suvila ehitamine kahjustab selle ala kaitse eesmärki. Kas sõiduteelt järvele avalduvat vaadet piirav ehitis maastikukaitsealal, mille kaitse eesmärk on maastikuilme säilitamine, peaks saama keskkonnaameti kooskõlastuse? Või kahjustaks selline ehitamine vastavat kaitse eesmärki? Kas kaitse eesmärki kahjustavaks saab pidada igasugust inimtegevust isikule kuuluval maatükil, mis ei ole lihtsalt jalutamine ja seente või marjade korjamine? Või aitab inimeste kaitsealal elamine ja pidev viibimine hoopis kaitse eesmärgi saavutamisele kaasa?

Seadusandja ei ole üheski õigusaktis ega muus dokumendis selgitanud, mida tuleks mõista kaitse eesmärgi kahjustamisena, kuidas seda hinnata või millised tegevused selle mõiste alla ei kuulu. On ilmselge, et lageraie või suurürituse korraldamine metsas, kus asuvad kaitsealuste linnuliikide pesitsuspaigad või kasvavad haruldased taimeliigid, on selle kaitseala kaitse eesmärki kahjustav. Sealt edasi on aga piiri tõmbamine kaitse eesmärgi kahjustamise, selle edendamise ning selle mitte mõjutamise vahel ähmane.

On selge, et iga kaitsealuse liigi kaitsmine vajab erinevat lähenemist. Samas ei ole maaomaniku suhtes aus ka olukord, kus keskkonnaametil on võimalik oma äranägemise järgi otsustada, kas igal üksikjuhul ehitamist lubada või mitte, tuginedes seejuures üldsõnaliselt vabandusele, et kaitsealal ei ole maaomanikul õigustatud ootust ehitustegevuse lubamiseks. Selline olukord jätab kaitsealusel maal asuva kinnistu omaniku sageli täbarasse olukorda – kui keskkonnaamet kooskõlastust ei anna, siis kinnistule ehitada ei saa. Kohaliku omavalitsuse toetus ja kooskõlastus üksi ei aita.

2018. aastal tegi halduskohus ühes oma otsuses esimesed sammud keskkonnaameti laia kaalutlusruumi piiride paikapanemisel, rõhutades, et vastuolu kaitseala kaitse eesmärgiga peab keskkonnaameti kooskõlastuse andmisest keeldumise otsuses olema selgelt välja toodud ning ei saa jääda pelgalt väite tasandile. Halduskohus rõhutas, et otsustamisel peab keskkonnaamet lähtuma kaitseala kaitse eesmärkidest, paikvaatlusel fikseeritud konkreetsest olukorrast, varasematest kogemustest, õigusruumist, soovitud arenduste võimalikest kumulatiivsetest mõjudest ja võrdse kohtlemise printsiibist. Keskkonnaametil ei ole seega piiramatut õigust otsustada maaomaniku eest, kas tal on konkreetsel kaitsealal õigus ehitada või mitte, ning seejuures sekkuda kohaliku omavalitsuse planeerimisautonoomiasse.

Keskkonnaamet peab keeldumist põhjalikult põhjendama. Kui naabritel on õigus kaitsealal asuval maal ehitada, ei saa ilma olulise põhjenduseta samas piirkonnas ehitamist keelata ka mõnel teisel isikul. Kui keskkonnaamet kord juba üldplaneeringu on kooskõlastanud, ei saa ta jätta üldplaneeringuga kooskõlas oleva detailplaneeringu kehtestamiseks olulise põhjuseta nõusolekut andmata.

Liikide, loodusobjektide, looduslike koosluste ja muude looduslike väärtuste kaitsmine on tingimata oluline ning järelevalve ehitustegevuse üle kaitsealadel igati tervitatav. Samas tuleb aga arvestada ka maaomaniku huviga kooskõlas kaitse eesmärkidega rajada endale suvila, kodu või muul viisil talle kuuluval kinnistul tegutseda. Juhul kui esinevad selged ja arusaadavad põhjused, miks ehitustegevust piirata või mitte lubada, tuleb neid põhjuseid selgelt ja arusaadavalt isikule selgitada. Kui aga põhjused on otsitud ning seos kaitse eesmärkidega ähmane, siis tuleb jõuda mõlema poole huvisid arvestavale kompromissile, mitte aga resoluutselt ning üldsõnaliselt kaitse eesmärkidele viidates taotlused kooskõlastamata jätta.

9. mail ilmus Äripäeva tellijatele erileht Ehitusõigus ja kinnisvara, mis valmis koostöös Derling Primus advokaadibürooga.