Artikkel
  • Kuula

    Kuluaarides kuulsin kinnisvarainvestorite salanippe

    Stereotüüpmõtlemine kinnisvara üürimisest on see, et omanikul tuleb öösel minna üürniku tualetiummistusi likvideerima. "No mis korter see on, kus tuleb vetsu ummistusi pidevalt likvideerida," on kinnisvaraekspert Tõnu Toompark hämmingus. Tema pole seda kordagi oma praktikas pidanud tegema. Foto: Andras Kralla

    Kinnisvaraekspert Tõnu Toompark suunas eilsel investor Toomase Investeerimisklubi üritusel minu pilgu kinnisvarasektoris EfTENi fondide ja Merko poole. Kas sealt ka minu soovitud 12% tootlust välja pigistab, seda saaks teada alles aasta lõpus.

    Minu portfellis on vaba raha pea 4700 euro jagu ning eile küsisin Investeerimisklubi üritusel täitsa avalikult kinnisvaraeksperdilt, kuhu seda võiksin kohalikul kinnisvaraturul kasumlikult paigutada, et endale püstitatud 12% tootluseesmärki saavutada.
    Ega Toompark suu peale kukkunud mees ei ole ning kohe pareeris kavala muigega oma vastusega, et "nüüd hakkan nõu andma valdkonnas, kus ma seda teha ei tohiks". Aga mokaotsast ta siiski poetas, et potentsiaali näeb ta siiski just Merkol ja EfTENi fondidel. Kui juba Toompark potentsiaali näeb, siis peaksin lähitulevikus ka ise sügavama pilgu sinna peale heitma.
    Tema enda portfellis on enamik kohalikest kinnisvarafirmadest esindatud. No kuidas muidu. Nii leiabki tema sõnul sealt EfTENi fonde, Arco Vara, Hepsori ja Merko Ehituse aktsiaid. Ka on tema portfellis ajalooliselt olnud Nordeconi aktsiaid, hetkel aga neid sealt ei leia. Mille suhtes oli Toompark väga resoluutne, see oli Pro Kapital Grupp – seda aktsiat pole kunagi tema portfellis olnud.
    Investeerimisklubil toimus kolmapäeval järjekorras juba neljas üritus ning seekord olid kohale tulnud ikka üdini kinnisvarausku inimesed, kellel juttu jagus hiliste õhtutundideni. Toompark on ju tõesti kinnisvaramaailmas tiirelnud peaaegu kogu käesoleva sajandi, seega kogemust on, teadmisi ka ning sektori statistika kohta oskab samuti üldistusi teha.
    Praktilised üürimise vihjed selguvad vaid kuluaarijuttudes
    Mida aga kunagi päris suurtelt lavadelt päris avalkult ei räägita, on need pisikesed, kuid üdini praktilised kogemused. Sattusin minagi aru pidama kogenud kinnisvarainvestoritega, kellel aastaid juba üürikogemust ning portfellis olevate objektide arv küündib kümne juurde.
    Poleks varem osanud ise kunagi selle peale mõelda, et üürihinna maksmise tähtaja võiks tõsta kuu esimesele päevale. Oleme ju kõik harjunud mõtlema, et tavaliselt on sellised arve tähtajad kuskil kümnenda kuupäeva juures, kus inimestel juba palgapäev seljataga. Mis siin aga efekti toob ja investorile meelerahu annab, et üürnik võlgu ei hakka jääma, ongi see, et kui üürnik suudab tasuda üüri enne palgapäeva, siis saab eeldada, et inimene on rahatargem ning vajalik rahapuhver on tal alati olemas.
    Teada sain näiteks ka seda, et alati ei peagi ehk meeletult üürniku kohta guugeldama või krediidiinfo lehel ekskursiooni tegema, kogenud investoritel on tekkinud korralik inimtüübi tunnetus ja lisaks on neil ka n-ö kontrollnimekiri, millist üürnikku nemad ootavad või siis välistavad.
    No poleks mina näiteks selle peale tulnudki, et kui kohale tuleb kajakallaslikult soliidsesse kleiti riietatud naisterahvas, siis see võiks anda juba kindlustunde, et rahalises toimetamises võib temalt oodata konservatiivsemat joont ning arved saavad alati tähtajaks tasutud.
    Samas aga tasuks võib-olla siiski vältida hoopis kahte korterit üürida soovivat sõpra. Investori sõnul ei ole teada, kui pikalt nad korterit niimoodi koos üürivad. Üks või teine neist sõpradest võib leida omale näiteks silmarõõmu, kellega leivad ühte kappi pannakse. Siis on suur tõenäosus, et jälle on vaja uut üürnikku otsida, kui üksi jäänud sõber üürimisest loobub. Hullem variant – ei saa olla kindel, et nad tülli ei lähe või lärmakaid pidusid korraldama ei hakka.
    Excel näitab ilustamata välja kogu tõe kasumlikkuse kohta
    Kasulik tööriist leidis tee ka minu tähtsate failide hulka, vaatamata tõigale, et ma ise (veel!) kinnisvarasse investeerinud ei ole. Ja Toompargi sõnul polegi aktsiabörsiga sarnaselt mõtet langeval turul üüriäriga alustada.
    Kõik klubilised said enda käsutusse ka Toompargi välja töötatud põhjaliku Exceli tabeli. Tema Excel on võhiku silmaga vaadates alguses ehmatavalt keeruline, aga süvenedes tõesti kasulik töövahend kinnisvarainvestorile, ütleksin, et suisa kohustuslik ja seda eriti algajale. Tabel on tihedalt täis kulu-, finantseerimise ja suhtarvude ridasid ja kõigil ridadel korralik selgitus juures.
    Tõnu Toompargi põhjalikust Exceli tabelist leidis lisaks korralikule tulu-kuluanalüüsile ka rahavoo graafiku.Foto: Andras Kralla
    Sain tabelist vihje ühele üdini praktilisele ja samas nii loogilisele kulureale – adminkulud, mis võiks sisaldada broneeritud kuluna vähemalt 10% üüritulust. Kui alustav kinnisvarainvestor arvab, et teeb kogu objektiga seonduva halduse ja administreerimise ise, et see ei maksa midagi, siis Toompargi arvates on see lühinägelik vaade. Tuleb enda tegemisi väärtustada sarnaselt teiste kuluridadel fikseeritud teenusepakkujatega, olgu see siis mingi remont, maakleritasu või muu kulu. Kui enda aeg jääb kuluna arvestamata, siis tegelikult läheb ju ka kogu tootlusarvutus natuke nihkesse ja tegelik pilt on moonutatud.
    Oluline on lihtsalt leida õige objekt
    No mis nii viga sellise tööriistaga kinnisvarainvestor olla. Exceli kasutamine on üüriinvestorina ülioluline küll, aga kui korralikku kinnisvaraobjekti pole, siis pole ka Excelist kasu. Kui seda poolnaljaga välja öeldud teadmist investoril pole, et kinnisvaraobjekti ostmisel on kolm põhilist kriteeriumit – asukoht, asukoht, asukoht –, siis väga tulusaid tehinguid ei pruugi portfelli tekkida.
    Paar põnevat fakti lähiminevikust ka: viimase seitsme aasta jooksul on kinnisvarahinnad tõusnud kõige rohkem just Jõgeval, kõige väiksema kasvuga olid Narva kinnisvarahinnad.
    Toompargi sõnul on tegelikult iga kinnisvaratehing unikaalne ning üldist statistikat vaadates ei pruugi alati tõest pilti saada mingi konkreetse asukoha kohta. Lisaks korralikult läbimõeldud finantseerimisskeemile on praeguses situatsioonis iga objekti puhul vaja üles leida see õige konkurentsieelis, mis selle kasumlikuks teeb.
    Seda mõtet aga ei maksa aga tahaplaanile jätta – megatrend on, et üüriturg pikas perspektiivis ikkagi laieneb. Elame, näeme.
  • Hetkel kuum
Seotud lood

Jaeinvestoreid tuleb üha tõsisemalt võtta
Oma Tallinna börsi rahapaigutustega miinuses istuv värske investor teeb teene mitte ainult iseendale, vaid temasugustele jaeinvestoritele laiemalt, kirjutab Äripäev juhtkirjas.
Oma Tallinna börsi rahapaigutustega miinuses istuv värske investor teeb teene mitte ainult iseendale, vaid temasugustele jaeinvestoritele laiemalt, kirjutab Äripäev juhtkirjas.
Peeter Koppel: ees võib oodata inflatsiooni teine laine
SEB privaatpanganduse strateeg Peeter Koppel hoiatas Äripäeva raadio hommikuprogrammis teise inflatsioonilaine eest ning hindas, et kuigi energiahinnad on kindlasti üks oluline inflatsiooni komponent, siis päris juurpõhjusena seda vaatlema ei peaks.
SEB privaatpanganduse strateeg Peeter Koppel hoiatas Äripäeva raadio hommikuprogrammis teise inflatsioonilaine eest ning hindas, et kuigi energiahinnad on kindlasti üks oluline inflatsiooni komponent, siis päris juurpõhjusena seda vaatlema ei peaks.
Investor, kelle juures käivad rahahädas inimesed nõu küsimas
Jekaterina Tindi lugu investoriks saamisel algas aastal 2010, kui ema kinkis talle raamatu “Rikas isa, vaene isa”. Seda lugedes tabas tulevast investorit teadmine, et inimesel on võimalik ka niimoodi raha teenida, et tegelikult raha teenib ennast ise.
Jekaterina Tindi lugu investoriks saamisel algas aastal 2010, kui ema kinkis talle raamatu “Rikas isa, vaene isa”. Seda lugedes tabas tulevast investorit teadmine, et inimesel on võimalik ka niimoodi raha teenida, et tegelikult raha teenib ennast ise.
Reaalajas börsiinfo
Lillemüüja laseb pikalt tegutsenud äri pankrotti: pole enam mõtet
Varem Viru lilleturul kioskit pidanud lillede jaemüügiga tegelev Kaeralill koondas töötajad ja läheb pankrotti.
Varem Viru lilleturul kioskit pidanud lillede jaemüügiga tegelev Kaeralill koondas töötajad ja läheb pankrotti.
Boroditš võitis Tallinnalt 90 000 eurot
Endine poliitik ja Tallinna Linnatranspordi juhatuse liige võitis kohtuvaidluses ettevõttega hagi, mille eest määrati talle 90 000 euro suurune hüvitis ühes viivistega.
Endine poliitik ja Tallinna Linnatranspordi juhatuse liige võitis kohtuvaidluses ettevõttega hagi, mille eest määrati talle 90 000 euro suurune hüvitis ühes viivistega.
Sõda pühkis kolmandiku Ukraina majandusest
Ukraina majandus vähenes eelmisel aastal ligikaudu 30 protsenti, võttis Soome Panga arenevate majanduste uurimiskeskus Bofit kokku Ukraina ametiasutuste esialgsed andmed.
Ukraina majandus vähenes eelmisel aastal ligikaudu 30 protsenti, võttis Soome Panga arenevate majanduste uurimiskeskus Bofit kokku Ukraina ametiasutuste esialgsed andmed.
Nädala raadiohitid: kas turgudel optimismi jagub?
Kas turgudel jätkub optimismi ning kui kaua võib kesta jahedam seis majanduses - need teemad huvitasid Äripäeva raadio kuulajat sel nädalal enim.
Kas turgudel jätkub optimismi ning kui kaua võib kesta jahedam seis majanduses - need teemad huvitasid Äripäeva raadio kuulajat sel nädalal enim.

Olulisemad uudised

Boroditš võitis Tallinnalt 90 000 eurot
Endine poliitik ja Tallinna Linnatranspordi juhatuse liige võitis kohtuvaidluses ettevõttega hagi, mille eest määrati talle 90 000 euro suurune hüvitis ühes viivistega.
Endine poliitik ja Tallinna Linnatranspordi juhatuse liige võitis kohtuvaidluses ettevõttega hagi, mille eest määrati talle 90 000 euro suurune hüvitis ühes viivistega.

Küpsised

Äripäev kasutab küpsiseid parima ajakirjandusliku teenuse, huvipakkuvama sisu ja hea kasutajakogemuse võimaldamiseks. Meie veebilehel on järgmist liiki küpsised: vajalikud-, statistika-, eelistuste- ja turunduse küpsiseid. Küpsiste kasutamise eesmärkide ja töötlemise aluse osas saad rohkem infot Meie Küpsiste Poliitikast. Vajutades „Luban kõik“ nõustud Küpsiste kasutamisega meie ja kolmandate osapoolte poolt Meie Küpsiste poliitikas ja käesolevas Küpsiste lahenduses toodud tingimustel. Vajutades „Muudan eelistusi“ saad oma eelistusi alati muuta ja täiendavalt infot erinevate Küpsiste kohta.

Loe lähemalt meie Privaatsus - ja Küpsisepoliitikast.