Kuluaarides kuulsin kinnisvarainvestorite salanippe

Minu portfellis on vaba raha pea 4700 euro jagu ning eile küsisin Investeerimisklubi üritusel täitsa avalikult kinnisvaraeksperdilt, kuhu seda võiksin kohalikul kinnisvaraturul kasumlikult paigutada, et endale püstitatud 12% tootluseesmärki saavutada.

Ega Toompark suu peale kukkunud mees ei ole ning kohe pareeris kavala muigega oma vastusega, et "nüüd hakkan nõu andma valdkonnas, kus ma seda teha ei tohiks". Aga mokaotsast ta siiski poetas, et potentsiaali näeb ta siiski just Merkol ja EfTENi fondidel. Kui juba Toompark potentsiaali näeb, siis peaksin lähitulevikus ka ise sügavama pilgu sinna peale heitma.

Tema enda portfellis on enamik kohalikest kinnisvarafirmadest esindatud. No kuidas muidu. Nii leiabki tema sõnul sealt EfTENi fonde, Arco Vara, Hepsori ja Merko Ehituse aktsiaid. Ka on tema portfellis ajalooliselt olnud Nordeconi aktsiaid, hetkel aga neid sealt ei leia. Mille suhtes oli Toompark väga resoluutne, see oli Pro Kapital Grupp – seda aktsiat pole kunagi tema portfellis olnud.

Investeerimisklubil toimus kolmapäeval järjekorras juba neljas üritus ning seekord olid kohale tulnud ikka üdini kinnisvarausku inimesed, kellel juttu jagus hiliste õhtutundideni. Toompark on ju tõesti kinnisvaramaailmas tiirelnud peaaegu kogu käesoleva sajandi, seega kogemust on, teadmisi ka ning sektori statistika kohta oskab samuti üldistusi teha.

Mida aga kunagi päris suurtelt lavadelt päris avalkult ei räägita, on need pisikesed, kuid üdini praktilised kogemused. Sattusin minagi aru pidama kogenud kinnisvarainvestoritega, kellel aastaid juba üürikogemust ning portfellis olevate objektide arv küündib kümne juurde.

Poleks varem osanud ise kunagi selle peale mõelda, et üürihinna maksmise tähtaja võiks tõsta kuu esimesele päevale. Oleme ju kõik harjunud mõtlema, et tavaliselt on sellised arve tähtajad kuskil kümnenda kuupäeva juures, kus inimestel juba palgapäev seljataga. Mis siin aga efekti toob ja investorile meelerahu annab, et üürnik võlgu ei hakka jääma, ongi see, et kui üürnik suudab tasuda üüri enne palgapäeva, siis saab eeldada, et inimene on rahatargem ning vajalik rahapuhver on tal alati olemas.

Teada sain näiteks ka seda, et alati ei peagi ehk meeletult üürniku kohta guugeldama või krediidiinfo lehel ekskursiooni tegema, kogenud investoritel on tekkinud korralik inimtüübi tunnetus ja lisaks on neil ka n-ö kontrollnimekiri, millist üürnikku nemad ootavad või siis välistavad.

No poleks mina näiteks selle peale tulnudki, et kui kohale tuleb kajakallaslikult soliidsesse kleiti riietatud naisterahvas, siis see võiks anda juba kindlustunde, et rahalises toimetamises võib temalt oodata konservatiivsemat joont ning arved saavad alati tähtajaks tasutud.

Samas aga tasuks võib-olla siiski vältida hoopis kahte korterit üürida soovivat sõpra. Investori sõnul ei ole teada, kui pikalt nad korterit niimoodi koos üürivad. Üks või teine neist sõpradest võib leida omale näiteks silmarõõmu, kellega leivad ühte kappi pannakse. Siis on suur tõenäosus, et jälle on vaja uut üürnikku otsida, kui üksi jäänud sõber üürimisest loobub. Hullem variant – ei saa olla kindel, et nad tülli ei lähe või lärmakaid pidusid korraldama ei hakka.

Kasulik tööriist leidis tee ka minu tähtsate failide hulka, vaatamata tõigale, et ma ise (veel!) kinnisvarasse investeerinud ei ole. Ja Toompargi sõnul polegi aktsiabörsiga sarnaselt mõtet langeval turul üüriäriga alustada.

Kõik klubilised said enda käsutusse ka Toompargi välja töötatud põhjaliku Exceli tabeli. Tema Excel on võhiku silmaga vaadates alguses ehmatavalt keeruline, aga süvenedes tõesti kasulik töövahend kinnisvarainvestorile, ütleksin, et suisa kohustuslik ja seda eriti algajale. Tabel on tihedalt täis kulu-, finantseerimise ja suhtarvude ridasid ja kõigil ridadel korralik selgitus juures.

Sain tabelist vihje ühele üdini praktilisele ja samas nii loogilisele kulureale – adminkulud, mis võiks sisaldada broneeritud kuluna vähemalt 10% üüritulust. Kui alustav kinnisvarainvestor arvab, et teeb kogu objektiga seonduva halduse ja administreerimise ise, et see ei maksa midagi, siis Toompargi arvates on see lühinägelik vaade. Tuleb enda tegemisi väärtustada sarnaselt teiste kuluridadel fikseeritud teenusepakkujatega, olgu see siis mingi remont, maakleritasu või muu kulu. Kui enda aeg jääb kuluna arvestamata, siis tegelikult läheb ju ka kogu tootlusarvutus natuke nihkesse ja tegelik pilt on moonutatud.

No mis nii viga sellise tööriistaga kinnisvarainvestor olla. Exceli kasutamine on üüriinvestorina ülioluline küll, aga kui korralikku kinnisvaraobjekti pole, siis pole ka Excelist kasu. Kui seda poolnaljaga välja öeldud teadmist investoril pole, et kinnisvaraobjekti ostmisel on kolm põhilist kriteeriumit – asukoht, asukoht, asukoht –, siis väga tulusaid tehinguid ei pruugi portfelli tekkida.

Paar põnevat fakti lähiminevikust ka: viimase seitsme aasta jooksul on kinnisvarahinnad tõusnud kõige rohkem just Jõgeval, kõige väiksema kasvuga olid Narva kinnisvarahinnad.

Toompargi sõnul on tegelikult iga kinnisvaratehing unikaalne ning üldist statistikat vaadates ei pruugi alati tõest pilti saada mingi konkreetse asukoha kohta. Lisaks korralikult läbimõeldud finantseerimisskeemile on praeguses situatsioonis iga objekti puhul vaja üles leida see õige konkurentsieelis, mis selle kasumlikuks teeb.

Seda mõtet aga ei maksa aga tahaplaanile jätta – megatrend on, et üüriturg pikas perspektiivis ikkagi laieneb. Elame, näeme.