Kaubanduspargid ärikinnisvarasegmendina? Tewox vastab investorite küsimustele

Tewoxi võlakirjapakkumise esimeses etapis esitasid investorid märkimisavaldusi 17,4 miljoni euro väärtuses. Seda oli peaaegu kaks korda rohkem kui pakutud 10 miljonit eurot. Nevinskase sõnul tunnevad investorid mõlema pakkumise puhul enim huvi selle vastu, kuidas Tewox tulu teenib, kes üürivad ettevõtte pindu ja kui hästi peavad need vastu turukõikumistele.

„8-protsendiline intressimäär köidab tähelepanu, kuid investoritele on oluline teada, millest intressi makstakse. Kõige selgemalt näitavad seda toimivate objektide osakaal portfellis, nende täituvus ja üürnike koosseis. Kümme meie hallatavat juba tegutsevat objekti on Poolas asuvad kaubanduspargid. Tänu tõhususele ja ostjasõbralikkusele on see kaubanduskinnisvara kategooria viimastel aastatel eriti kiiresti kasvanud,“ ütleb Tewoxi juht Nevinskas.

Tewoxi portfelli väärtus on 223,9 miljonit eurot. Tegutsevate kaubandusobjektide väärtus on 207 miljonit eurot ehk 92,5% kogu portfellist. Ülejäänud 16,9 miljonit eurot moodustavad kuus arenduseks mõeldud maatükki. Kolm kuuest seal arendatavast projektist, kuhu tulevad Iki ja Lidli kauplused, valmivad tänavu oktoobrist detsembrini. Pärast nende avamist suureneb Tewoxi hallatav üüripind enam kui 6000 m² võrra.

Kuni 29. septembrini toimub kuni 50 miljoni euro suuruse Tewoxi võlakirjaprogrammi teine etapp. Võlakirju saavad märkida Balti riikide era- ja institutsionaalsed investorid. Pakkumist korraldab ja viib läbi Luminori pank.

Kaubandusparkide tugevus tuleneb ettevõtte juhi sõnul eelkõige nende üürnikest. Suure osa neist moodustavad toidu- ja majapidamiskaupade müüjad, apteegid, rõivakauplused ning muud igapäevakaupade pakkujad. Majanduse aeglustudes võivad inimesed lükata edasi auto, mööbli või luksuskaupade ostu, kuid toitu ja muid igapäevakaupu vajavad nad endiselt. Seetõttu kõigub nende kaupluste külastatavus tavaliselt vähem.

„Kaubandusparki minnakse enamasti mitte meelt lahutama, vaid ostlema. Regulaarne ostuvajadus aitab sellistel objektidel säilitada külastajate voogu ka majanduse aeglustudes,“ selgitab Nevinskas.

Tewoxi hallatavates objektides tegutsevad sellised jaeketid nagu Iki, Rimi, Lidl, Biedronka, Rossmann, dm, Action, TEDi, Media Expert, Pepco, Sinsay ja teised. Toidukauplusest saab sageli peamine külastajate voo allikas. Kõrval tegutsevad teised kaupmehed saavad osa samast pidevalt naasvate ostjate voost.

Nevinskas märgib ka, et kaubandusparkide toimimismudel on suurte kinniste kaubanduskeskuste omast lihtsam. Neis on vähem üldpindu ning ostjad pääsevad kauplustesse enamasti otse parklast. Seetõttu tuleb kütta, jahutada, valgustada, puhastada ja valvata väiksemat pinda. Energia-, tööjõu- ja teenusehindade tõustes muutub see erinevus oluliseks. Väiksemad kulud vähendavad ka üürniku kulukoormust. Mida lihtsam on kauplusel kasumlikult tegutseda, seda kindlamalt suudab ta üüri maksta.

„Kaubanduskinnisvara hinnates on oluline mõista, kas üüritase on üürniku jaoks jätkusuutlik. Pikaajalised suhted on võimalikud ainult siis, kui objekt teenib omanikule tulu ja kauplus saab seal kasumlikult tegutseda,“ ütleb Tewoxi juht.

Tewox haldab 21 tegutsevat kaubandusobjekti: 11 Leedus ja 10 Poolas. Nende üüritav kogupind on ligi 109 000 m² ning täituvus 97,3%. Investoritele näitab see näitaja, kui suur osa portfellist teenib üüritulu.

„Samas on oluline ka see, kes pindu üürivad, kuidas konkreetsetel kauplustel läheb ja kas vabanenud pinnale oleks võimalik leida uus üürnik. Kaubandusparkide ruume on üsna lihtne ühendada, jagada või uue operaatori vajadustele kohandada. Tavaliselt on neil eraldi sissepääsud ja mugavad kaubatarnevõimalused. Seetõttu vajavad need üürniku vahetumisel vähem ümberehitusi kui keeruka ülesehitusega kaubanduskeskuses asuvad ruumid. Kinnisvara vastupidavus ilmneb siis, kui tuleb üürnik välja vahetada. Mida lihtsam on hoone ja mida rohkem kaupmehi saab seal tegutseda, seda lihtsam on sellist muutust hallata,“ märgib Nevinskas.

2026. aasta teises kvartalis maksis Tewox investoritele varem emiteeritud võlakirjadelt ligikaudu 1,5 miljonit eurot intressi. 2025. aasta eest maksis ettevõte aktsionäridele 1,67 miljonit eurot dividende. Nevinskase sõnul oli nõudlus võlakirjapakkumise esimeses etapis ettevõtte jaoks oluline usalduse märk. Samal ajal suurendab see ettevõtte kohustust tutvustada investoritele oma tulemusi selgelt.