12 mai 1996

Korteri hind tuleneb majandussituatsioonist

Korteriostjate peamine probleem eluaseme soetamisel on sageli korteri kõrge hind. Kinnisvara loetakse hinnatuimaks varaks ja kindlaimaks investeeringuks. Kui korterihinnad tunduvad liialt kõrged, on siin kaks peamist põhjust: esiteks madalad sissetulekud, teiseks pikaajaline harjumus saada korter tasuta. Ka kooperatiivkorterite puhul kehtis pikaajaline madala intressiga järelmaksuvõimalus.

Kuigi riik püüdis tasuta eraldatavaid kortereid suunata enamasti majandusharudesse, kus töötingimused olid raskemad ja kortereid sai vaadelda palgalisana, või riigiametite töötajatele, on tasuta korteri saanud pered teistega võrreldes eelisolukorras, seda eelkõige EVPde kasutamise võimaluste poolest.

Eriliselt tunnevad end petetuna nüüdseks tagastatavates majades korteri saanud inimesed, kes püüavad varasemate võimustruktuuride põhjustatud ebaõiglust kompenseerida nõuetega uute võimustruktuuride vastu, näiteks nõuetega munitsipaalkorterite tasuta eraldamise teel.

Et oleme jõudnud olukorda, kus tasuta kortereid praktiliselt ei eraldata ja korteriturg suuremates linnades toimib, on võimalik analüüsida korterihindade taset ja hinnatrende põhjalikumalt.

Korduvalt on räägitud korteri ruutmeetri hinna vastavusest keskmisele kuu töötasule. See on ka loomulik, et nii tõsist investeeringut millegagi võrreldakse, kuid väide, et ühe kuu keskmine töötasu vastab keskmiselt ühe ruutmeetri hinnale, on jäänud seni kõlama vaid väitena.

Millegi hindamisel kasutatakse tavaliselt analooge. Kui võrrelda vastavaid näitajaid Rootsi kuningriigis, nähtub, et rootslaste keskmine töötasu pärast kõigi maksude tasumist on ligikaudu 150 000 Rootsi krooni aastas ehk 12 500 Rootsi krooni kuus. Uue korteri ruutmeetri keskmine hind on ligikaudu 13 000--14 000 Rootsi krooni.

Eesti vastava näitaja saamiseks on võimalik kasutada riigi statistikaameti avaldatud andmeid koos kinnisvarafirmade infobaasiga. Tõsi, andmete võrdlemine on mõnevõrra raskendatud, kuna statistikaamet avaldab keskmist brutopalka kvartaalselt, tarbijahinna indeksi muutust aga igakuiselt.

Lisaks brutotöötasule esineb ka muid sissetulekuid, tarbijahinna indeksit ei saa samastada inflatsiooniga. Samuti on korteri ruutmeetri keskmine hind mingil määral erinev korteri suurusest sõltuvalt.

Juuresolevas graafikus on 100% punktiks võetud rahareform 1992. a juulis. Pilt võib olla ilus, kuid oluline on leida ka selle pildi kasutegur. Antud juhul on võetud aluseks Tartu korterihindade muutus, kuid taolisi graafikuid on võimalik joonistada kõigi haldusüksuste kohta, kus vastav statistika olemas on, viies nullpunkt ehk antud juhul 100 protsendi punkt vastavusse haldusüksuse vastavate näitajatega nende arvutamise hetkest alates.

Graafikust on näha, et kohalik keskmine korteri ruutmeetri turuhind asub kusagil kohaliku keskmise bruto- ja netotöötasu vahel.

Lisaväitena võib tuua järelduse, et elamuturg ning uusehitiste turg elamutena on piiratud tänu sellele, et keskmine töötasu jääb 3--4 korda madalamaks nõutavast sissetulekust uue elamu tellimiseks, mille ruutmeetri ehitusmaksumus on minimaalselt 6000 krooni.

Vanemaid elamuid aga pole lihtsalt mõtet taolise ruutmeetri maksumusega müüa, arvestades isegi nende amortisatsiooni.

1. praeguste ehitushindadega ehitatud korterite müük on erandlik nähtus (kuna ehitushinna indeks on praktiliselt tarbijahinna indeksiga samal tasemel, ei ole mõtet seda graafikut lisada);

2. elamute müügi käive (m² hind vastavalt kõrgem) on suhteliselt väike; praeguste ehitushindadega elamu ehitamine ja pakkumine turul müügiobjektina ilma konkreetse tellijata on äärmiselt riskantne ettevõtmine;

3. korterituru määrab ostja turg, s.o ostja maksevõime; müüjal on aga võimalik korterit müüa alla tema tegeliku amortiseerunud jääkväärtuse, kuna korter on erastatud põhiliselt erastamisväärtpaberitega, mille turuväärtus on ligikaudu 6--7 korda madalam konverteeritava krooni väärtusest.

Korrelatsioon hinnamuutuse, tarbijahinna indeksi muutuse ja keskmise töötasu muutuse vahel on ühetähenduslikult kõrge, et seda väidet lugeda tõestatuks majandusmatemaatiliste meetoditega: hinnaindeksi ja ruutmeetri korrelatsioon on 0,978, samas suurusjärgus on ka korrelatsioon töötasu ja ruutmeetri vahel.

1. korteriturul osalejatel on korteri hinna muutuse prognoosimisel võimalik abiks võtta ka tarbijahinna indeksi ja töötasu muutuse prognoos;

2. elamuturu prognoosimisel tuleks arvestada eluaseme soetamise piirkasulikkust mikroökonoomilisel tasandil, võrreldes seda sissetulekute normaaljaotusega ning vajalikule sissetulekute tasemele vastava kontingendi uue eluaseme soetajate osatähtsuse tõenäosusega.

Taolised arvestused on teostatavad, kasutades mikroökonoomika ning ökonomeetria vahendeid.

Tõenäosus, et kinnisvaraturul edukalt püsida soovivad firmad tulevikus selliseid põhjendatud prognoose tegema peavad, on küllalt suur.

Korterite hinnad ei ole aga ei kõrged ega ka mada-lad, vaid vastavad korterituru arengule Eesti Vabariigi objektiivses majandussituatsioonis.

Hetkel kuum