Linnaosade mitmekorruselised majad vajavad renoveerimiseks pangalaene

Mustamäe on Tallinnas esimene linnaosa, kus 1964. a käivitati massiline paneelmajade ehitus. Majade kandekonstruktsiooni moodustavate paneelide betoon oli ja on ka täna kvaliteetne, terasarmatuur raudbetoonpaneelides on korralik ning roostetamise eest hästi kaitstud.

Soovida jätab välisseinapaneelides soojustuseks kasutatud materjali kvaliteet ja paksus. Vilets on ka paneelidevaheliste vuukide täitematerjal. Kas me oleme ka rahul tänaste korterite tubade arvu, asetuse ja suurusega? Kas me oleme rahul köökide ja vannitubade suurusega?

Majade moraalse renoveerimise eesmärk peakski olema korterite parem planeering, perekonnale kuuluva elamispinna ja selle mugavuste suurendamine. Paneelmajades on mingis ulatuses võimalik kõrvutiasetsevate korterite ühendamine. Ma rõhutan, et see on võimalik, kuid seda tuleb teha rangelt asjatundlikult koostatud projekti kohaselt. On võimalik ehitada korruseid peale ja neid ka eemaldada. Seega on lootust paneelmaju vajaduse korral põhjalikult ümber ehitada.

Esitan mõned andmed mõtlemiseks. Korterite müügihinnad on Mustamäel: ühetoaline 2770 kr/m²; kahetoaline 2640 kr/m²; kolmetoaline 2320 kr/m²; neljatoaline 2310 kr/m². Samas on täiesti uue elamispinna ehitusmaksumus ca 8000 kuni 10 000 kr/m², vana renoveerimine samale tasemele maksab aga 2500--3000 kr/m². Maja kordategemiseks ühe keskmise korteri (umbes 60 m²) kohta on tarvis 15 000 kuni 20 000 krooni. Tänase väga madala remondimaksu juures (84 senti kuus üldpinna ruutmeetri kohta, s.o kuni 2,5% elamu soetusmaksumusest aastas jaotatuna elamu üldpinnale) kuluks vajaliku raha kogumiseks veerand sajandit või rohkemgi. Samal ajal toimib siseinflatsioon. Kust võtta täiendavat raha?

Võimalikud rahaallikad on välismaa pangad ja fondid, Eesti pangad ja fondid, välisabi (energiasäästu-, keskkonnakaitseprojektid) ning elanikud ise.

Pangalaenude probleem on sama kogu Eestis. Laenuandjate otsimisega tegelevad riik ja linn ning ka linnaosavalitsused. Hulk eeltööd on tehtud, kuid seni pole veel avanenud ühtki laenuallikat, kui mitte arvestada Rootsi Nutekit (tänavu pole ka seda allikat).

Eesti ja maailmapanga läbirääkimiste käik lubab loota, et krediidiliin avaneb Eesti pankades käesoleva aasta lõpupoole.

Samas on oht, et kommertspangad saavad selle krediidiressursi jagamise ilma eriliste piiranguteta endi kätte. Pank aga huvitub eeskätt eramaja ehitajale laenamisest, kellel on krunt kinnisvarana pandiks, elamuühistu oma amortiseerunud majaga jääb laenust ilma.

Paneelmajadega linnaosades peab majadealune maa olema odav. See meelitaks inimesi maju ostma ja renoveerima. Kinnisasi, millele saab võtta laenu, kujuneb välja peale maa ühendamist ühistuga.

Kehtivad seadused ei ole seni korralikult lahendanud küsimust, kuidas saab paljukorterilisele majale võtta kapitaalremondiks laenu. Mustamäe 77 elamuühistul (elamukooperatiivil) on laenu tagatiseks pakkuda ühistule kuuluv maja. Korteriühistul sellist võimalust ei ole -- maja ei kuulu ühistule. Korterid lähevad valdavalt eraomandusse, järelikult korteriomanik valdab, kasutab ja käsutab seda ise. Majal kui tervikul omanikku ei ole. Et laenu saada, tuleks kortereid pantida, kuid kelle korter pantida?

Üks võimalus on ühistu sisemiste laenude rakendamine, mis realiseerub ettemaksude kaudu. Erineva jõukusega inimeste puhul on see andnud häid tulemusi. Samuti ka perekonnalaenude tegemine -- pojalt isale, s.o laen pärijalt.

Ühistud peavad kindlasti juba täna kaaluma vajadusi ja remondi tegemise võimalusi, uurima rahaliste vahendite saamise võimalusi. Peab arvestama, et mitmekorruselise maja korteriühistu peab hooldama ka katust, trepikoda, jaotustorustikke, keldrit, maja fassaadi ja ka maja ümbritsevat maad. Seega kõike seda, milleta maja kui terviku ekspluateerimine ei ole võimalik. Selle vara eest tuleb kõigil ühistu liikmetel ühiselt hoolt kanda. Näiteks kõige suuremad soojakaod on läbi otsaseinte. Nende kadude eest maksavad tegelikult kõik majaelanikud. Seega tuleks otsaseinte soojustamine teha ühistu arvel ja kuulugu see lisasoojustus, nii nagu maja katuski, kogu majale.

Palju paremates tingimustes olevad (maja keskel paiknevad, vahepealsed korrused) korterid on hulga soojemad ja võib-olla isegi liiga kuumad. Selle eest tuleb aga täiendavalt kõigil tasuda.

Renoveerimistööd tuleb jaotada aastate lõikes, olenevalt raha laekumisest ja tööde vajalikkusest. Ei ole mõtet raha panka koguda, vaid tuleb seda otstarbekalt kulutada. See on seotud inflatsiooni ja pangariskiga.

Lähtudes oma võimalustest, tuleb valida, mis on esmavajalik ja milleks tuleb kindlasti raha kulutada. Vähemvajalikud tööd tuleb lükata järgmistesse aastatesse. Kuid tuleb võtta teadmiseks, et järgmisel aastal võivad hinnad olla tänasest tunduvalt kõrgemad.

Pean ainuõigeks varianti, mille puhul korteriomanike poolt moodustatud remondist huvitatud kollektiivi (nimetame koostegutsejaid kasvõi nii) ja tööde tegeliku teostaja vahel ei oleks vahendajat. Töövõtjaid on meil täna nii palju, et on võimalus tõeliseks vähempakkumiseks.

Näiteks 1995. aastal renoveeritud Mustamäe nelja paneelmaja konkursil osales 19 firmat. Tööd otsivaid firmasid on ajalehekuulutuste põhjal olemas, kuigi kõik ei ole usaldatavad ja nende töö pole piisavalt hea. Turg peab aga selles osas panema asjad paika.

Mustamäel on lähitulevikus oodata üle 200 maja renoveerimist.