Piirüüri säilitades muutuvad korterid elamiskõlbmatuks
Tartus on välja pakutud väga progressiivne idee -- kaotada elamute tehnilist teenindamist ahistav piirüür. Mida see võiks endaga kaasa tuua?
Vähemuste tulihingelised kaitsjad näevad selles kindlasti püüdu viimasedki üürnikud majadest välja ajada. Samas pole seni diferentseeritud üüri konkreetse maja tehnilisest seisust lähtudes.
Elamute hooldajatele on teada paradoks:
- mida viletsam maja, seda madalam peab olema üür (pakutavate teenuste hind);
- mida vanem on maja, seda suuremad on selle hoolduskulud (vajalik üüri tase).
Kui üürnik pole nõus rohkem maksma, miks siis omanik peaks talle omal kulul pakkuma kvaliteetsemat (kallimat) teenust? Samas saab üürnik piirüüri tingimustes nõuda omanikult üle oma tegelike võimaluste (üüri/eluruumi kvaliteedi suhe) teenust.
Milline võiks olla sellest vastasseisust väljapääs?
Soomes võeti elamuühistu seadus vastu juba 1926. a. Ka neil oli esialgu üür riiklikult reguleeritav. 1987. a kehtestati keeruline parandustegurite süsteem, mis pidi tagama sotsiaalselt õiglase üüri. Kuid viis aastat tagasi sellest loobuti.
Kalli või halvas tehnilises seisus maja omanik võib jääda üürniketa ja on sunnitud pakutava teenuse hinda või kvaliteeti muutma. Samas saab sobiva hinna/kvaliteedi suhte korral planeerida üüri sisse ka omaniku tulu, mida saab kasutada tulevikus üüriteenuse kvaliteedi edasiseks tõstmiseks.
Soomes on kaks eraldi mõistet -- vuokra ja selles sisalduv vastike. Meil võiks viimase vasteks olla elamu amortisatsioon, kui see vastaks tegelikele hindadele.
Piirüüris arvestatakse remondiks ca 1 kr/m² kohta. Kui uusehituse hind on 10 000 kr/m², siis kulub üle 800 aasta, et koguda vahendeid elamu täielikuks taastamiseks.
Tegelikult on elamu iga 50--100 aastat ja amortisatsiooniks (omaniku tuluks) peaks arvestama 10--20 kr/m². See tähendab, et tehniliselt põhjendatud üür oleks tänase 3--8 kr/m² asemel umbes10--30 kr/m².
Keegi ei keela enam elukohta vahetada, kuigi kaudselt soosib riik sunnismaisust, pakkudes endistele üürnikele võimalust saada endise hinnaga üüriteenust.
Milleni võib viia kinnisvaratöö alaplaneerimine? Elamud on küll momendil kasutatavad, kuid nende tehniline üldseisund halveneb. NSV Liidu aegsete normide alusel oli sanitaartehnika kasutusiga 15--25 aastat.
Kui massiline suurpaneelehitus toimus 1960--1980 aastatel, siis tuleks kõigi nende majade torustik sajandivahetuseks uuendada.
Torustiku vahetamiseks vajalikku raha kahjuks ei ole. Erastatud korterite omanikud, vastutades kinnisvara kasutatavuse eest, peavad selle raha kiirelt kokku korjama. See tähendab, et kulutused eluasemele tõusevad.
Samas, kui omanik üürib oma erakorterit, võib üürniku nõusolekul võtta pakutavate teenuste eest õiget hinda. Üürikorteri omanikul pole reeglina mõtet planeerida üüriteenuse kvaliteedi parandamist vaesema tarbija jaoks. Sotsiaalne ebavõrdsus suureneb aga veelgi.
Tööde pidev alaplaneerimine viib lõpuks selleni, et elamu pole elamiseks kasutatav ja keegi (omavalitsus) peab lahendama peavarjuta jäänud inimeste probleeme. Juba räägitakse Tallinna Lasnamäe linnaosa (100 000 elanikku) slummistumisest.
Kas riigil poleks kergem anda üür vabaks ja lasta turul endal reguleerida kinnisvaratöö hinna ja kvaliteedi suhet? Kaudselt võiks see kaasa aidata tühjaks jäänud elamufondi (Võhma, Klooga, Ämari) taasmajutamisele ja ääremaade majandusliku potentsiaali tõusule.