Maaomaniku õigused muutusid

Nüüd juba terve aasta kehtinud muudatused asjaõigusseaduses (AÕS) objekti ülevaatuseks ja asjaõigusseaduse rakendamise seaduses (terviktekst avaldatud Riigi Teataja I nr 44, 12.05.1999. a) muutsid ulatuslikult hoonestusõigust reguleerivaid sätteid, sealhulgas ka maaomaniku ja hoonestaja vahelisi õigussuhteid.

Maatüki omaniku õigused on hoonestusõiguse omaniku õiguste ees eelistatud, kuna maaomanik saab koormatud maatüki hoonestusõiguse lõppemisel tagasi enda valdusse.

Hoonestusõiguse seadmise lepingus kokkulepitud hoonestajapoolsete kohustuste mittetäitmisel või mittekohasel täitmisel on maaomanikul õigus nõuda kas hoonestusõiguse lõpetamist või tagasilangemist (s.o hoonestusõiguse enda nimele kandmist).

Seadusjärgne õigus nõuda hoonestusõiguse lõpetamist on maaomanikul juhul, kui hoonestaja ei ole ettenähtud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud (asjaõigusseadus § 243) või ei ole taganud ehitise säilimist ( AÕS § 247).

Hoonestajapoolsete kohustuste mittetäitmisel (hoonete tähtajaks mittepüstitamine, püstitatud hoonete nõuetele mittevastavus, viivitus tasumisel jt) on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda tagasilangemist aga vaid juhul, kui hoonestusõiguse seadmise lepingus on pooled selle kokku leppinud ning selline õigus tuleneb ka kinnistusraamatu kandest.

Hoonestusõiguse tagasilangemise nõude esitamisel peab koormatud kinnisasja omanik maksma hoonestajale kokkulepitud hüvituse, välja arvatud juhul, kui on eelnevalt kokku lepitud hüvituse välistamises. Elamute omamisel on hüvituse maksmine alati kohustuslik ning see ei tohi olla väiksem kui 2/3 hoonestusõiguse väärtusest.

AÕSi § 249 lg 3 kehtetuks tunnistamisega on kaotatud maaomaniku seadusjärgne ostueesõigus hoonestusõiguse võõrandamisel. Maaomanikul, kes oli koormanud oma kinnisasja hoonestusõigusega enne 1999. a 1. aprilli, oli vastavalt asjaõigusseaduse rakendamise seaduse §-le 15 (1) 31. märtsini 2000. a õigus nõuda hoonestajalt hoonestusõiguse koormamist ostueesõigusega omaniku kasuks. Alates selle aasta 1. aprillist omanikul seda õigust enam ei ole.

Loomulikult võivad hoonestaja ja maaomanik maaomaniku ostueesõiguse hoonestusõiguse võõrandamise juhuks aga alati seada tehinguga ja lasta kanda kinnistusraamatusse poolte kokkuleppel.

Uus on säte maaomaniku nõusoleku kohta hoonestusõiguse võõrandamiseks. Hoonestusõiguse võõrandamiseks on nüüd vajalik maaomaniku nõusolek, kui selline tingimus on maaomaniku ja hoonestaja poolt kinnistusraamatusse kantud. Omanik võib seada nõusoleku andmise tingimuseks ka kõigi tema ja hoonestaja sõlmitud võlaõiguslike kokkulepete ülevõtmise hoonestusõiguse omandaja poolt.

Autor: Kristi Kivimägi