Põhjalik planeerimine säästab kapitaalremondi ajal raha ja aega

Millised on vajalikud sammud üle paarikümne aasta vanuse väikeelamu rekonstrueerimisel?

Esmalt tuleb omanikul selgeks teha remontööde ulatus. Kas on vaja teha ainult viimistlustöid või on vajalik nn kapitaalremont ehk rekonstrueerimine koos üksikute konstruktsioonide vahetamisega.

Kui aknad ja uksed ei taha enam korralikult kinni käia, lagi on vajunud veidi lohku, välisfassaad on mõnest kohast välja vajunud, vee ja -kanalisatsioonitorud on roostes ja auklikud, elektrisüsteem ei vasta eurostandardile jne, siis tuleb ette võtta nn kapitaalremont.

Rekonstrueerimistööde puhul ei piisa ainult omaniku tarkusest, vaid on vaja pöörduda asjatundja poole.

Kuna rekonstrueerimistööd on ühe pere jaoks suur investeering, siis peaks läbi mõtlema rahastamisplaanid. Selleks, et pangalaenu võtta, peab teadma eeldatavaid ehituskulusid. Neid oskavad eelnevalt hinnata ehituskulude hindajad. Hindaja käest saab selles staadiumis nn eelhinnangu, mis on orientiiriks rahastamistaotlusel. Kui omanikul on aga kindel summa, siis oskavad hindajad öelda, millises mahus antud summa eest remontida saab. Kui rahastamisplaanid peetud, tuleb valida asjatundjad, kes projekti edasi kavandaks.

Väikeelamu rekonstrueerimistööd on küll väikesemahulised, kuid üsna keerulised ja asjatundmatu lähenemisega võib põhjustada rohkesti kalleid ja raskesti parandatavaid vigu.

Selliste tööde puhul on omaniku peamiseks nõustajaks projekteerija. Tema ülesanne on teha kindlaks rekonstrueerimistööde tegelik ulatus ja pakkuda välja erinevaid lahendusi. Projekteerija õlule peaksid jääma ka kooskõlastused riiklike asutustega kui need peaksid vajalikuks osutuma.

Kavandamisprotsessis ei osale mitte ainult üks projekteerija, vaid mitmed eri valdkondade projekteerijad: elektri-, vee-, kütte- ja kanalisatsiooni projekteerijad ja nn konstruktorid. Viimased teevad vajalikud tugevusarvutused ja näitavad ära, millised konstruktsioonid vajavad asendamist ning tugevdamist. Kõik lahendused, mis välja pakutakse, tuleb läbi lahendada kõikidel kavandamisprotsessis osalevatel eri valdkondade projekteerijatel. See kõik aga võtab aega.

Rekonstrueerimistööde kavandamine ja kooskõlastuste taotlemine on pikk protsess. Soovitav on kavandamistöödega alustada sügisel või suve lõpus, siis jõuab järgmise suve alguses ehitustöödega alustada. Kõige rohkem võivad aega võtta erinevad kooskõlastused.

Kui projekteerijad on oma töö lõpetanud ja vajalikud joonised ja seletuskiri olemas, siis tuleb hakata sobivat ehitajat valima. Kuulutatakse välja nn pakkumiskonkurss, mida tehakse interneti või ajalehekuulutuse kaudu.

Väikeelamu rekonstrueerimistöödele ei olegi tihti lihtne ehitajat leida, sest töömaht on väike ja ehitajatel ei ole suurt kasumit loota. Et edukaima pakkuja valikut lihtsustada, on soovitav joonistele ja seletuskirjale lisada töömahtude loetelu, mis kirjeldab tegemisele kuuluvaid töid ning näitab ära nende kogused. See tagab pakkumiste võrreldavuse ja võimaldab juhupakkujaid eristada.

Töömahtude loetelu aitab koostada tehtud tööde graafikut ja paremini kontrollida ehitustöid. Ka ehitajal on töömahtude loetelu järgi lihtsam pakkumist teha.

Töömahtude loetelusid koostavad spetsiaalsed konsultatsioonifirmad ning neilt saab nõu, millisel kujul oleks vaja loetelud koostada.

Edukaim pakkumine ei pruugi alati olla madalaim pakkumine. Pakkumiste hindamisel tuleks arvestada ka tööaega, kvaliteeti ja garantiisid. Kui ehitaja valitud, siis tuleb enne ehitustööde algust mõelda, kes hakkab teostama nn omaniku järelevalvet ehk hoiab ehitusel silma peal.

Eraldi järelevalvet väikeelamu remontööde puhul ei kasutata. Tihti tegutseb projekteerija ka n-ö omaniku järelevalvena. Teoorias soovitatakse palgata omanikujärelevalve eraldi, kuid remontööde puhul on mahud siiski niivõrd väikesed, et vajadus eraldi järelevalve järele puudub .

Kirjalikud lepingud tuleb sõlmida nii projekteerija kui ka ehitajaga. Lepingus tuleb kindlasti ära märkida poolte õigused ja kohustused. Mida põhjalikumalt on osapoolte tegemised ära toodud, seda parem. Lepingute koostamise osas tuleks alati konsulteerida asjatundjatega.

Ehituslepingus tuleb kindlasti määratleda maksetingimused, mis peaks toimuma tehtud tööde maksegraafiku alusel.

Väikeelamu rekonstrueerimiskulud koosnevad kavandamiskuludest ja ehitamiskuludest.

Ehituskuludest peaaegu poole moodustavad materjalikulud. Seega kui on valitud hea projekteerija, kes oskab kasutada soodsamaid materjale (mitte ebakvaliteetseid), on võimalik palju kokku hoida. Hea projekteerija hoiab hästi kavandades sama palju kokku kui tema teenus maksab.

Hästi projekteeritud objektil on võimalik ehitajal tõrgeteta ehitada ja hilisemaid arusaamatusi on oluliselt vähem.

Autor: Martin Kärner