OMX Baltic0,58%308,82
OMX Riga−0,07%869,76
OMX Tallinn0,68%2 049,63
OMX Vilnius−0,04%1 213,1
S&P 500−0,14%5 950,05
DOW 300,14%42 714,03
Nasdaq −0,22%19 168,86
FTSE 1000,17%8 699,31
Nikkei 225−0,68%37 498,63
CMC Crypto 2000,00%0,00
USD/EUR0,00%0,89
GBP/EUR0,00%1,19
EUR/RUB0,00%90,71

OMX Baltic0,58%308,82
OMX Riga−0,07%869,76
OMX Tallinn0,68%2 049,63
OMX Vilnius−0,04%1 213,1
S&P 500−0,14%5 950,05
DOW 300,14%42 714,03
Nasdaq −0,22%19 168,86
FTSE 1000,17%8 699,31
Nikkei 225−0,68%37 498,63
CMC Crypto 2000,00%0,00
USD/EUR0,00%0,89
GBP/EUR0,00%1,19
EUR/RUB0,00%90,71

12.06.02, 01:00

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine

Maa ja plaan müüki

Maale tasub planeeringut teha vaid tiheasustuse puhul ja arvestama peab ka võimaliku arendustegevuse vajadusega. Otsustavaks saab seega nõudlus turul.

Vast pisut liiga roosilisi pilte on loodud sellest, et planeeringuga on võimalik teenida n-ö kerget raha.

Eesti planeeringusüsteem on tasapisi tuult tiibadesse kogunud ja mõjutab üha tõsisemalt kõike seda, mis kinnisvara valdkonnas toimub. Ometigi ei saa aga unustada kinnisvaraturu põhialuseid:

pakkumist (müügiks pakutavad maatükid, korterid, eramud jms);nõudlust (ostjad, kes on nõus nendesamade maatükkide, korterite eramute jms eest raha välja käima).

Reformidega on meie kinnisvaraturule tekkinud ja veel täiendavalt tekkimas hulgaliselt kaupa.

Planeering on küll oluline, kuid seda ainult siis, kui on olemas reaalne nõudlus. Loodetavasti on üha vähem põhjust kokku puutuda ka arusaamaga, et planeering alandab maa väärtust, sest see ei pruugi vastata (uue) omaniku ootustele. Planeeringu suuremat tähtsustamist on märgata kas või müügikuulutustes, kus muu hulgas üha enam viidatakse planeeringu olemasolule.

Kinnisvara kontekstis on olulised nii üldplaneering kui ka detailplaneering. Mingil juhul ei saa alahinnata üldplaneeringu tähendust hajaasustusaladel, kus üldjuhul detailplaneeringu koostamise kohustus puudub. Sellistes piirkondades sisaldab üldplaneering näiteks ehitustegevusega seonduvat ja seda kogu üldplaneeringu kehtivusaja jooksul. Seetõttu soovitan kõigil maaomanikel oma valla üldplaneeringutega tutvuda avalikustamise ajal ja vajadusel sekkuda planeeringuprotsessi.

Valdav enamik hajaasustuses paiknevaid maaüksusi on maatulundusmaa sihtotstarbega. Seda ka juhul, kui näiteks terve maaüksus koosneb muu maa kõlvikust ja otseselt tulutooval eesmärgil seda maad kasutada ei olegi võimalik.

Hetkel kuum

Eesti kaotas korraga kaks tippärimeest

Kopteriõnnetusse sattunud Eesti ettevõtjad olid teel lennupäevadele

Kõik kopterites olnud inimesed hukkusid

Valitsus hakkab soodustama keskmisest madalama palgaga töötajate Eestisse tulemist

Freedom Holding Corp. tegevjuht Timur Turlov: 0DTE – hasartmäng või investeerimine?

Maatulundusmaa võib olla hoonestatud või hoonestamata. Esimesel juhul on tegemist suhteliselt selge variandiga selles mõttes, et hooneregistris registreeritud hooned on seaduslikud ja omaniku soovil võib nende asemele ka näiteks uued hooned ehitada.

Situatsioon on keerukam, kui hooned puuduvad. Ometigi võib omaniku seadusejärgseks ootuseks pidada, et igale maatulundusmaa maatükile on võimalik ehitada eluhoone. Seda õigust võivad piirata keskkonnakaitselised vms kitsendused. Sellisest situatsioonist väljatulemiseks annab seadus mitu lahendust.

Näiteks käsitleb kaitstavate loodusobjektide seadus põhilise variandina kinnisasja vahetamist, mis tähendab seda, et loodusreservaadi või sihtkaitsevööndi piires asuva eraomanikule kuuluva kinnisasja võib vahetada omaniku nõusolekul riigile kuuluva kinnisasja vastu. Kinnisasju võib vahetada pindala järgi, kuid omaniku nõudel võib aluseks olla samuti väärtus. Viimane tundub loomulikult adekvaatsemana.

Kõigepealt peab veenduma detailplaneeringu vajalikkuses ehk teisisõnu hajaasustuses ei ole alati ja igal pool vaja enne arendustegevuse alustamist koostada detailplaneeringut. Silmas tuleb pidada, et omaniku initsiatiiv tähendab seda, et üldjuhul peab detailplaneeringut finantseerima omanik. Seda ka nendel puhkudel, kui kehtestatud planeering ei arvesta 100protsendiliselt omaniku soove.

Tegemist on nagunii teatava kompromissiga omaniku ja ühiskonna vahel ning seega on planeering ühe omaniku seisukohalt ikkagi eelkõige tema huve ahistav ettevõtmine.

Teisalt tähendab omaniku initsiatiiv seda, et võimalus asjade kulgu endale positiivses suunas mõjutada on oluliselt suurem kui muude variantide puhul. Siin kehtib ütlus: kes maksab, see tellib ka muusika. Detailplaneeringu puhul tasub arvestada sedagi, et enamasti koosneb iga vähegi suurem maatükk turu jaoks atraktiivsemast ja vähematraktiivsemast osast. Täpselt samal moel jagunevad ka väärtused, kusjuures vahe võib olla kordades.

Silmas tuleb pidada, et tervet maatulundusmaa maaüksust ei ole võimalik tükeldada ja kruntidena maha müüa. Tavaliselt läheb mingi osa maast teede, võib-olla ka tehnorajatiste ja muu seesuguse alla.

Osa maast võib aga olla turu seisukohast lihtsalt väheatraktiivne ja seetõttu raskesti realiseeritav. Seega võib näiteks 10hektarilise merega piirneva maatulundusmaa maaüksuse atraktiivne osa piirduda 2?3 hektariga ja sedagi ei pruugi õnnestuda 100protsendiliselt kruntidena müüa.

Küsimus omaette on tükeldamisel tekkivate kruntide suurus ja selles osas raudne reegel puudub. Selge, et väärtuslikuma maa puhul on krundid üldiselt väiksemad, kuid mingeid selgeid piire siinkohal esitada ei ole võimalik. Kindlasti on see üks neist küsimustest, kus ka vald ütleb oma sõna sekka.

Tänapäevane arusaam elamisest ja puhkamisest seab üha tõsisemaid nõudeid. Kui näiteks mobiiltelefon on kiire arengu tõttu tõsine konkurent tavatelefonile ja suvemajas ei peeta statsionaarset sidekaablit eriti oluliseks, siis elektrivarustus on üldjuhul määravaks kriteeriumiks.

Elektriliinide kaugus võib kriipsu peale tõmmata nii mõnelegi potentsiaalsele puhkepiirkonnale, sest nende rajamine osutuks liialt kalliks. Alalise asustuse korral on olulised ka sideliinid, vesi, kanalisatsioon jms. Ehk siis küsimus on tihti selles, kas detailplaneeringuga üldse mingit väärtuse kasvu kaasneb.

See võib nii mõnelgi juhul olla seotud arendustegevusega, mis nõuab aga oluliselt suuremaid investeeringuid kui pelgalt detailplaneeringu rahastamine ja loomulikult kaasneb sellega tunduvalt suurem risk.

Kõige lihtsam ja riskivabam variant on oma maatükk ilma igasuguse planeeringu ning arendustegevuseta müüki panna. Samas ei pruugi see olla rahaliselt kõige tulusam.

Planeering võib osutuda kaunikesti aeganõudvaks ja kulukaks ettevõtmiseks. Selle otstarbekus sõltub konkreetsest inimesest ja olukorrast. Ilmselt ei ole tegemist asjaga, millega üks keskmiselt ettevõtlik inimene hakkama ei saaks, aga päris kindlasti on vaja asjatundjate kaasabi.

Lisaks arhitektile on soovitatav kaasata või lihtsalt nõu küsida kinnisvaraturu asjatundjatelt, kelle nõuanne võib osutuda hilisemas müügiprotsessis oluliseks. Kui planeeringu tellimine on suhteliselt lihtne ja mitte eriti kulukas, siis arendustegevus on juba tunduvalt keerukam, kulukam ja ka riskantsem. See jäägu küll asjatundjate otsustada ja teha, sest võimalus n-ö miinusega kaubelda muutub liialt suureks.

Eesti situatsioon on omanikule meeltmööda, sest tulumaksuseadus on täis omanikule meeldivaid erandeid, mistõttu enamasti ei kuulu eespool nimetatud tegevused tulumaksuga maksustamisele. Seadus oma nüanssides on siiski keerukas ja seetõttu peab päris kindlasti enne selgeks tegema tulumaksuseaduse detailid.

Paljudes riikides maksustatakse planeeringuga seotud maa väärtuse kasv eraldi maksuga (planning gain tax) ja see võib olla mõnikord veelgi suurem kui tulumaksukohustus.

Maa ja plaan müüki

Hetkel kuum

Seotud lood

Enimloetud

Viimased uudised

Hetkel kuum

Liitu uudiskirjaga

Podcastid