Kinnisvarapension – vaid linnainimese privileeg?

Taavi Rõivas lausus intervjuus Postimehele, et üheks võimaluseks on seda teha ka riiklikult läbi Kredexi, kuid regulatsioonid tuleb välja töötada.

Hetkel on Eestis vanaduspensioni saajaid üle 300 000. Kuid peab arvestama ka sellega, et on erinevaid tegureid. Inimesed peavad olema kinnisvara omanikud, mis selles vanuserühmas on muidugi kõrge protsent. Lisaks peab arvestama seda, kus kinnisvara paikneb.

Praegusel hetkel me saame seda teenust pakkuda vaid suuremates keskustes. Tallinn, Tartu, ka Viljandi. Kinnisvara väärtus peab olema üle teatud taseme ning pikemas perspektiivis realiseeritav. Suur hulk inimesi, kes on väljaspool neid tingimusi, ei saa seda võimalust kasutada.

Jah. Tallinnas see pole probleem. Väiksemates kohtades pole see kahjuks võimalik.

Enamus eelistab suuuremat summat korraga. Väga levinud probleem milleks seda raha vajatakse, on remondi tegemine. Muudetakse elamispinda kasutatavamaks.

Süsteem toimib nii, et tagasi tuleb maksta aastate jooksul summa pealt kogunenud intressid. On võimalik maksta igakuiselt  intressi, mida mitmed kliendid ka teevad, selleks, et summa suuremaks ei kasvaks. Või siis on võimalus osaliselt tagasimakseid teha.

Leping lõppeb siis, kui inimene müüb oma kinnisvara, mis on tagatiseks pandud, ise soovib lõpetada või siis peale tema surma. Viimase korral on pärijatel kohustus see kuue kuu jooksul tagasi maksta. Juhul kui nad seda ei tee ja kui aega ei pikendata, siis on meil õigus pöörduda kohtutäituri poole. Kui pärijad ise ei leia muud võimalust või ei pane korterit müüki, siis kohtutäituril on õigus seda sundkorras müüa. Müügisummast tasutakse kohustused meile ja ülejäänud summa läheb pärijatele.

Üleüldiselt rääkides, siis tundub, et see teema on meedias suureks läinud enneagselt, sest sotsiaaliministeeriumil konkreetset plaani vist veel ei ole.

2007.-2008. aastal valmistas majandusministeerium seda kinnisvarapensioni eelnõud ette, see läks isegi valitsuskabinetti arutluse alla. On viis erinevat mudelit, kuidas välismaal rakendatakse seda. Meie ettevõtte mudel on laenupõhine mudel,  kus inimene saab teatud summa ja tagasimakse on seotud selle summaga. Riik tundub, et tahab teha pigem müügimudelit, kus inimene annab oma kinnisvara üle kas siis Kredexile vms ja saab selle eest kokkuleppe, et Kredex maksab elu lõpuni teatud summat, mis sõltub vanusest ja kinnisvara väärtusest. Kuid sellise mudeli puhul antakse kinnisvara omaniku õigus üle ja kui inimene näiteks aasta pärast lepingu sõlmimist lahkub siit ilmast, siis vara jääb Kredexile. Inglismaal on selles osas arenenud turg, neil on väga palju erinevaid lähenemisi. Inglismaal tehtud uuringust selgus ka see, et keskmine kinnisvaralaenu lepingu pikkus on seitse aastat.

Meie oleme huvitatud intressist. See laenutoode on suhteliselt madala intressimääraga ja erineb paljudes momentides tavapärasest laenupakkumisest.

Tahaks tõstatada selle teema, et mis on riigi roll ja kuidas praegust seisu parandada. Eestis pole seda muudmoodi kui krediidiasutuse tarbimislaenuna reguleeritud.

Eestis ja Baltikumis polegi teisi selliseid ettevõteid veel. Rootsis ja Soomes aga küll.

Isiklik kogemus ütleb ka, et tegemist on vajaliku lahendusega. Kui on üksikuid pensionäre, kel lapsi pole ja kel on raske endaga toime tulla.

Ma kardan, et turumajanduslikel põhimõtetel pole seda võimalik pakkuda väljapoole ja ma kahtlen, et riik hakkab seda tegema. Riigi roll on siinkohal kaitsta seda, et ei tekiks pahatahtlikke teenusepakkujaid. Meie oleme üle võtnud Inglismaa turu standardi, kuid alati võib tekkida ka neid, kes seda kurjasti kasutavad.

Me ise püüame juba praegu jälgida, et kõik oleks korrektne. Kuid, kui eksisteerib selliseid tegelased nagu Liis Haavel, siis see teeb kokkuvõttes ka meile kahju. Riigi poolt võiks see asi olla paremini reguleeritud.

TAUSTA:

Kinnisvarapension OÜ. Omanikud - Mihkel Randrüüt, Tatjana Randrüüt ja Triin Randrüüt .Esmakande aeg äriregistrisse oli 10.02.2012.

KOMMENTAARID:

Oleme KredExis analüüsinud kinnisvarapensionit ühe võimalikku teenusena, mida tulevikus pakkuda. Esialgsete kavade kohaselt hakkaks KredEx pakkuma eelkõige pärijateta ja üksikutele pensionäridele eluaseme tagasirenti ehk nö kinnisvarapensioni, kus laenudega koormamata kinnisvarale seatakse KredExi kasuks hüpoteek ning vara väärtusest lähtuvalt hakatakse kinnisvara omanikule maksma igakuist tasu.

Kliendil on võimalik saada esimene makse sihtotstarbeliselt näiteks 15% kogu väljamakstavast summast, et remontida kinnisvara vms. Järgnevalt saab klient igakuiseid makseid kuni lepingu lõppemiseni.Kõik väljamaksed kajastatakse laenuna hüpoteegi saajale, mille summalt hakatakse arvestama ka intressi. Arvestuslik intressitulu tekib igakuiselt vastavalt väljamakstud laenule, raha laekub hüpoteegi realiseerimisel. Vara realiseerimisel saadav laenu ja kogunenud intressi summat või hüpoteegi summat ületav osa läheb kas pärijatele või nende puudumisel riigile või omavalitsusele.  Leping kehtib kuni kliendi surmani või lõpetatakse vara müümisel või poolte kokkuleppel.

Kinnisvarapension ei kõla sellise mudelina, mis pensionäridele väga meeldiks. Kuid kõik sõltub tingimustest. Kui pensionäril lubatakse sellel varal elada elu lõpuni ja tekib ka mingi kompensatsioonimehhanism näiteks kõrvalkulude katmiseks, sest hoomamatu on ju see, millised on kõrvalkulud näiteks 10 aasta pärast ja pensionär ei pruugi jaksata neid maksta, et kui tekivad kivikõvad tagatised, et see pensionär ei jää kuuse alla isegi siis, kui ta on kommunaalie eest võlgu – vot siis võib sellel olla jumet. Kuid kui sinna tulevad sisse klauslid, et juhul kui tekivad näiteks üürivõlgnevused  kolme kuu ulatuses, siis kohustub vara loovutaja vabastama pinna omaniku esimese ettetatamise järgi, et siis läheb see asi inetuks. Kui inimene vahetab oma vara niisama 10 aastaste maksete vastu, siis see on väga tore ja las ta teeb seda. Kuid kui tekib tugevama õigus, siis see süteem jookseb kokku.

Täna ma ei näe turul selliseid pakkujaid, kes oleks valmis nii suurt riski võtma. Et ta hakkab ka vara kommunaalkulusid vajadusel kinni maksma. Päeva lõpuks tulebki see riski katmine igakuise riski vähendamise arvel. Et see on nokk kinni ja saba lahti olukord. Lõpliku hinnangu andmiseks oleks vaja tutvuda terve selle projekti juriidilise poolega. Seal on mõned potentsiaalsed inetusi tekitavad kohad.