Kinnisvara. Ettevõte, mida kutsutakse üüripinnale

Heas asukohas üüripindadele on nõudlus alati suurem kui pakkumine. Kui paljudel tuleb tõestada oma väärtuslikkust ja head maksekäitumist, siis on firmasid, keda üürnikeks kutsutakse. Üheks selliseks on kohvikukett Reval Cafe.

Uute kohtade avamine pole Esperan OÜ omaniku, Reval Cafe tegevjuhi Rene Treifeldti sõnul olnud kunagi eesmärk omaette. Samas on ettevõte sel aastal kiiresti laienenud: avatud on uued kohvikud ­Sikupilli kaubanduskeskuses, Kumu kunstimuuseumis ja Tere Tennisekeskuses Tondil.

“Me oleme proovinud igal aastal avada mõne kohviku ja tuleb tunnistada, et oma osa viimase aasta kiirel laienemisel on olnud otsepakkumistel, mida äripindade omanikud on meile teinud. Ise me aktiivselt uute kohvikute avamiseks pole kohti otsinudki,” märkis Treifeldt. Kumu juures oli tema sõnul tegu hankevõiduga, Sikupilli ja tennisekeskus tegid ettevõttele ise  pakkumise. Läbirääkimiste faasis on veel mõni tehing, millest on praegu veel vara rääkida.

Kohvikuäris on asukoht primaarne. Reval Cafe kaalub põhjalikult iga pakkumist ning olulisim kriteerium on asukoht. “Kui on ikka hea pakkumine, siis alati kaalume võimalust uus koht avada,” märkis Treifeldt. Eelistatud on Tallinna kesklinn ja vanalinn, kus liigub palju inimesi. “Samas ei välista me muid asukohti ega võimalusi,” nentis Treifeldt. Kaubanduskeskuste puhul on läbirääkimiste pidamine olnud Treifeldti sõnul lihtne. “Muude äripindade pakkujatega on aga olnud ka negatiivseid kogemusi, eelkõige selles, mis puudutab kõrvalkuludega seotut. Seega tasub põhjalikult uurida, kes pinda pakub ja mis on firma taust,” rääkis ta.

Otsepakkumised Reval Cafele mingeid olulisi lisasoodustusi või erilisi tingimusi lepingute sõlmimisel kaasa toonud ei ole. “Kindlasti ei tule keegi pakkuma soodsat hinda, aga samas ei ole vaja meil ülepakkumisi teha. Hinda saavad üüriturul dikteerida vaid suured välismaised ketid,” tõdes Treifeldt. Ta usub, et põhjuseks, miks üürileandjad on neile palju otsepakkumisi teinud, on seniste lepingupartnerite usalduse võitmine: “Küllap on levinud info sellest, kuidas me toimetame ja oma kohustustest kinni peame. Ise me ju pole reklaami teinud, et soovime kangesti laieneda,” märkis Treifeldt.

Otsepakkumisi tehakse palju. Sikupilli keskuse OÜ juhatuse liige Hindrek Leppsalu sõnul hakati keskusesse uut kohvikupidajat otsima, kui eelmine üürnik otsustas lõpetada. “Vaadati üle, kes turul olijatest võiks sobida, ning kuna Reval Cafe on tuntud kaubamärk, tehti neile pakkumine,” selgitas ta. Leppsalu sõnul rakendatakse Sikupillis otsepakkumiste tegemist maaklerteenuste kasutamise  kõrval päris palju. “Hea, kui kaubanduskeskusesse tuleb uusi, ehk isegi turul mitte laialt tuntud ettevõtteid – see aitab keskustel üksteisest eristuda. Erinevate huvitavate üürnike koosseis on väga oluline. Otsepakkumiste tegemisega on vahel juhtunud, et see, kellele oleme pakkumise teinud, ei ole sel hetkel veel valmis, ent leiab hiljem maaklerite kaudu ikkagi tee meie juurde,” rääkis ta.

Sikupilli Keskus meelitab üürnikke eelkõige hea ligipääsu ja mugava parkimisega. Leppsalu tunnistas, et üks üürnik võib ühes asukohas olla edukam kui teises – see sõltub kliendist, kes keskust külastab. “Kas klient tahab kaubanduskeskuses veeta tunde või on tema huvi oma ostud kiiresti ära teha,” märkis ta. Asukoha poolest konkureerib Sikupilli Ülemiste keskusega, kellega ei olda Leppsalu hinnangul samas kategoorias. “Meie oleme mugavuskeskus, kus saab asjad kiirelt aetud, kus on mugav parkimine ja mida eelistavad väljastpoolt Tallinna tulijad, kes ei tunne end pealinna liikluses kindlalt,” lausus Leppsalu. Viis korda suurem Ülemiste on tema hinnangul nädalalõpukeskus, kus inimene veedab märksa kauem ­aega.

Keskuse külastatavuse ja kliendi profiili kõrval on üürnikule mõistagi oluline ka hind, nii kommunaalkulud kui ka kogukulud, lisas ta.

Loetakse uusi kliente. Keskustele on oluline, kui palju kliente võiks üürnik juurde tuua. “Kaubanduskeskustes on ju ankurüürnikud, kelle pärast tullakse, ja need, kes elavad teiste toodud klientide najal. Sellest tulenevalt on erinevad ka hinnad. Ma usun, et näiteks H&Mi positsioon üüriläbirääkimistel oli tunduvalt tugevam kui mõnel teisel ettevõttel,” märkis Leppsalu.

Sikupilli Keskuse ümberehituse käigus suuremad ankurüürnikud ei muutunud, aga Leppsalu sõnul vaatavad kõik keskused iga segmendi turuliidreid ning püüavad neid enda pinnale saada. Mõistagi sõltub palju keskuse positsioonist turul: Viru keskuse sugusel kaubanduskeskusel on valikuvõimalused suuremad, ent mida väiksem keskus, seda rohkem peab ta üürniku pärast pingutama.

“Keskustes on alati mingi liikumine ning peame sidet ka nende üürnikega, kellest võiksime huvitatud olla,” märkis Leppsalu.

Üürnik valitakse lisaväärtuse järgi

Otsepakkumisi on valitud klientidele – näiteks sisustuskauplusele HomeArt – teinud ka kümnest hoonest koosnev Telliskivi Loomelinnak. “Üldiselt oleme otsepakkumisi teinud suhteliselt vähe, pigem leiavad üürnikud meid ise. Kutsunud oleme selliseid ettevõtteid, kes sobiksid meie kooslusesse ja tooksid linnakule lisaväärtust. Valime oma üürnikke hoolega,” rääkis loomelinnaku asutaja ja tegevjuht Jaanus Juss. Viimasel ajal pole Telliskivi Loomelinnak kedagi ise üürnikuks kutsunud, ent kui uued arendused järgmisel aastal valmivad, tehakse tõenäoliselt ka mõni suunatud pakkumine.

“Me oleme praegu Eesti suurim loomemajanduskeskkond ja selleks, et õiget ja sünergiat tekitavat kooslust kokku saada, tuleb meil ka ise kaasa aidata. Soodsate hindadega pole me kedagi meelitanud, omanäoline keskkond ongi üürnikele tugevaim argument,” lisas Juss.

Uus Maa äripindade nooremmaakleri Lisette Rohunurme sõnul on sellistes kaubanduskeskustes, nagu Ülemiste keskus, Kristiine keskus, Rocca Al Mare keskus, Viru keskus jt, üüripinna soovijate hulk väga suur, mistõttu ei ole tarvis eraldi suunatud pakkumisi teha. “Kaubanduskeskused korraldavad ise konkursse, kus valitakse üürnikud vabadele pindadele,” rääkis ta. Enim soovitakse pinnal näha üürnikke, kes toovad kaubanduskeskusesse lisaväärtust. “Olulisel kohal on maksejõulisus ning töötav äriplaan. Sõltuvalt kaubanduskeskusest on tähtsal kohal ka sobivus keskuse kontseptsiooniga ning lähtuvalt ­üüripinna asukohast, sobivus teiste üürnikega,” märkis Rohu­nurm. Üürnikke meelitavad eelkõige keskuse külastatavus, hind ja üüripinna asukoht.

 

OÜ Esperan

Alustas tegevust 2001.Kohvikud koondati 2005. aastal ühtsesse ketti – Reval CafeKäive oli 2013. aastal 2,8 mln eurot. Käibe kasv võrreldes 2012. aastaga 227 022 eurot.Kasum oli 2013. aastal 52 227 eurot. Kasumi kasv võrreldes 2012. aastaga 8588 eurot.

 

Otsitakse põnevat ja ainulaadset

Fred Linnukütt, Uus Maa äripindade vahendamise osakonna juhatajaKaubanduskeskustel on järjekord ukse taga ja enamasti ei tehta seal erilisi pingutusi, et kedagi üürnikuks saada. Juhul muidugi, kui tegemist ei ole mõne väga suure ja tugeva ettevõttega, nagu näiteks H&M.Samas uued keskused, näiteks Peterburi teel kerkiv Pro Kapitali keskus, millel veel nimegi pole, valivad üürnikke üsna hoolega. Eelkõige seetõttu, et üürnike koosseis erineks olemasolevate kaubanduskeskuste omast. Otsitakse midagi huvitavat, põnevat ja pigem ainulaadset, mis looks keskusele lisaväärtust. Väga erilise kliendi saamiseks ollakse valmis isegi üürihinnas vastu tulema, ent tavaüürnikud on seal nagunii ja ka järjekorras on piisavalt palju kliente, et märksa suurem maja täis saada.Üürniku teeb eriliseks toode, mida ta müüb ning mille pärast klient on valmis ka teisest linna otsast või lausa teisest linnast kohale sõitma. Loomulikult annab keskus sellisele kliendile ka jooksva kliendivoo. Turul on rohkelt firmasid, kes endale kusagile poe teinud, ent soovivad nüüd kuhugi keskusesse ümber kolida. Keskusega lepingu sõlmimiseks on oluline, et üürnikul oleks hea maine ja maksekäitumine.