Millal peaks ärikinnisvara hindama?

Artikkel

- Uudised
- Mariliis Pinn
- 26. aprill 2015 kell 7:21
Kuula
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.
Millal peaks ärikinnisvara hindama?
Pakri teadus- ja tööstuspargi juhi Enn Laansoo sõnul hindavad nad oma kinnisvara vähemalt kord aastas aastaaruande jaoks.Foto: Raul Mee, Äripäev
Kui ärikinnisvara on soetatud aastaid tagasi ning pärast seda on hooneid kas remonditud või laiendatud, ümbruskonda ehitatud uusi teid või toimunud muid muutusi, on tõenäoline, et vara bilansiline väärtus erineb praegusest turuväärtusest.
Enamasti ületab turuväärtus bilansilist väärtust. Buumi ajal soetatud vara bilansiline väärtus võib aga vahepealsele hindade taastumisele vaatamata olla siiani turuväärtusest kõrgem. Seetõttu on hea aeg-ajalt välja selgitada, mis on ettevõttele kuuluva kinnisvara väärtus.
Arco Vara ärikinnisvara hindaja Rutt Kaasiku sõnul peab ärikinnisvara hindama vastavalt vajadusele. “Hinnatakse finantsaruandluseks, kui tekib vajadus kinnisvara või ettevõtet müüa, ning laenu tagatiseks,” selgitas ta. Finantsaruandluseks koostatud eksperthinnang kehtib ühe aasta. “Kui ettevõtte juht suudab audiitorile põhjendada, et kinnisvara turuväärtus pole muutunud, tellitakse eksperthinnang näiteks iga viie aasta tagant,” selgitas Kaasik.
Tavaliselt müüakse ärikinnisvara kauem kui aasta, kuid see iseenesest uut hindamisvajadust ei põhjusta. Ärikinnisvara turul toimuvad hinnamuutused pika perioodi jooksul, 2–3 aastat. Kui ärikinnisvara väärtus on aga oluliselt langenud või tõusnud, võib pank nõuda uut eksperthinnangut.
Colliers Internationali partner Margus Tinno lisas, et ettevõtte raamatupidamise seisukohast sõltub hindamise vajadus sellest, kuidas on vara kajastatud. “Näiteks kinnisvarainvesteeringuna kajastatud varade puhul on nõutav perioodiline (iga aruandeaasta lõpus) varade hindamine. Pangad võivad nõuda varade hindamist kas tihedamalt või ka harvemini tulenevalt turusituatsiooni muutusest või konkreetse kliendi laenutingimuste muutudes,” lisas ta.
Ühe üürilepinguga võib objekti väärtus kõvasti muutuda
Enn Laansoo, Pakri teadus- ja tööstuspargi juht
Ärikinnisvara võib olla bilansis hetke turuväärtusest nii kõrgema kui madalama hinnaga, sõltuvalt ettevõtte valikust, kuidas kinnisvara raamatupidamise arvestust peetakse, ning ajahetkest, millal väärtusi hinnatakse.
Rendi eesmärgil rajatud või soetatud ärikinnisvara võib arvel olla hetke turuväärtusest kõrgema väärtusega peamiselt seetõttu, et hoone on ehitatud asukohta, kus üürihind ei vasta hoonesse tehtud investeeringule ja/või kinnisvarahindajal ei ole piisavalt võrdlustehinguid, mille alusel hinnang koostada.
On juhtunud ka, et nii atesteeritud kinnisvarahindaja kui ka panga hindaja koostavad turuväärtuse hinnangu ning erinevus on 20–30%. Atesteeritud hindaja kasutab turuväärtuse puhul tavaliselt täpsusastet 15–20%, seega erinevus 20–30% viitab erinevatele hindamisalustele.
Paratamatult sõltub üürihoone turuväärtus reaalsetest kaetud üürilepingute rahavoost, ehk kui kõrvuti asuvad identsed hooned, kus ühel on vakantsus 90% ja teisel 5%, siis nende väärtused võivad erineda kordades.Igapäevatöös rolli ei mängi. Oma vara hindame minimaalselt kord aastas aastaaruande jaoks. Vastavalt vajadusele lisanduvad turuväärtuse hindamised uute finantspartnerite jaoks. Hindame ettevõttesiseseks kasutamiseks turuväärtust peamiselt ise ning tellime atesteeritult äripindade hindajalt ülejäänu.
Bilansiline väärtus mängib suuremat rolli hetkedel, kui hakkame läbi rääkima finantspartneritega, igapäevases tegevuses see meile suurt rolli täna veel ei mängi.Meile on üüriobjektil tähtsam igapäevane tegevus, sest ühe üürilepinguga võib objekti väärtus märkimisväärselt muutuda – sellistel hetkedel peame olema valmis tühjad kohad täitma või vastupidiselt annab see meile võimaluse objekti parendada ehk jooksvat väärtust tõsta.
Varaomaniku soov otsustab
Tavapärases kontekstis sõltub hindamise vajadus suuresti varaomaniku soovist. “Eeldades, et iga varaomanik on huvitatud oma vara väärtuse realistlikust seisust, on soovitatav vara hinnata vähemalt siis, kui turul on toimunud ilmsed muutused või kui vara endaga on toimunud olulised füüsilised või majanduslikud muutused,” soovitas Tinno.
Ärikinnisvara peaks hindama sõltumatu välishindaja, kelleks on kutseline hindaja. “Maakler võib küll avaldada arvamust kirjaliku konsultatsiooni vormis, kuid näiteks pangad aktsepteerivad üksnes kutseliste hindajate tööd, mis vastab Eestis kehtivatele vara hindamise standarditele,” rõhutas Kaasik.
Hindaja valikul tasub eelistada kinnisvarabürood, kes pakub kutselise hindaja hindamisteenust. “Kutset mitteomav hindaja, kel on pikaajaline kogemus ärikinnisvara hindamisega, saab samuti eksperthinnangu koostada, kuid hinnangu esitamiseks pankadele, audiitoritele ja kohtutele peab selle kinnitama ka kutseline hindaja,” lisas ta.
Eestis puudub Tinno sõnul seadusandlik nõue kasutada kutselise hindaja teenuseid, kuigi järjest enam teadvustatakse kutselise hindaja vajadust ja seda ka nõutakse. Näiteks ettevõtete varade hindamisel finantsaruandluse tarbeks on kutselise hindaja kasutamine soovituslik.
Kui tihti peaks hindama?
Finantsaruandluse tarbeks hindamise sagedus sõltub eelkõige ettevõttele kehtestatud riiklikest nõuetest ja sisemistest regulatsioonidest. Börsiettevõttele kehtivad rangemad reeglid ja hindamise vajadus võib tekkida tihedamalt. Tavaettevõttel sõltub hindamise sagedus eelkõige sellest, kas ettevõte kasutab kinnisvara ise ehk see on klassifitseeritud materiaalse põhivarana või hoitakse kinnisvara renditulu teenimise või väärtuse kasvu eesmärgil ehk on klassifitseeritud kinnisvarainvesteeringuna. Kui materiaalse põhivara väärtuse muutus kajastub reeglina kasuliku eluea jooksul amortiseeritava osa kulusse amortiseerimisel, siis kinnisvarainvesteeringuid on ettevõttel kohustus õiglases väärtuses kajastada igal aruandeperioodil ehk siis igal aastal. Raamatupidamise Toimkonna juhend 6 “Kinnisvarainvesteeringud” märgib, et kinnisvarainvesteeringud, mille õiglast väärtust on võimalik usaldusväärselt hinnata mõistliku kulu ja pingutusega, kajastatakse õiglase väärtuse meetodil ning kõiki ülejäänud kinnisvarainvesteeringuid kajastatakse soetusmaksumuse meetodil.
Kes hindama peaks?Õiglase väärtuse hindamisel tuleb kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi, välja arvatud juhul, kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste. Professionaalse hindaja all mõistetakse vastava kutsetasemega kutselist hindajat. Professionaalse välise hindaja kasutamine on vajalik ja otstarbekas mitte ainult iga-aastase aruandluse tarbeks tehtavatel hindamistel, vaid näiteks ka mitterahalise sissemakse ja laenutagatise hindamisel, kus kutselise hindaja kaasamine tagab hindamisaruande kasutajale usalduse hinnatud väärtuse suhtes.
Mida jälgida hindajat valides?Kindlasti peab jälgima, et hindajal oleks hinnatavale kinnisvaraliigile vastav kutsetase, ärikinnisvara hindamiseks peab hindajal olema vara hindaja kutsetase. Lisaks tasub veenduda, et hindaja omab vastavas sektoris ja piirkonnas piisavat hindamiskogemust ja turutunnetust.
Kui palju teenus maksab?Kuna ärikinnisvara võib olla väga erineva kasutusotstarbe, suuruse ja keerukusega, siis ühtset hinnakirja ei ole. Üldjuhul on keskmise suuruse ja keerukusega ärikinnisvara hindamistasu alates 600 eurost + km.
Mida klient saab?Vara hindamise standardi (EVS 875) kohase erapooletu ja pädeva eksperthinnangu vara väärtusele.
Kui tihti ettevõtted hindavad?Kuigi Eesti ettevõtted on üldiselt hästi teadlikud oma ettevõtte varade väärtusest, on viimastel aastatel ettevõtete vajadus hindamise järele suurenenud. Samas tellitakse ärikinnisvara hindamisi reeglina ainult siis, kui ettevõtte audiitorid või raamatupidajad seda nõuavad. Veidi sagenenud on hindamiste tellimine eesmärgiga nõustada investeerimisostust, ärikinnisvara müüki vms tehingut. Lisaks tellitakse ärikinnisvara hindamist krediidivajaduse korral, st laenutagatise turuväärtuse hindamiseks.
Allikas: Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu juhatuse esimees Andres Teder ja juhatuse aseesimees Lauri Prei
Head tööd odavalt ei saa
“Hindajat valides on soovitatav vaadata esiteks, kas on tegu vara tüübile – elukondlik vara, ärikinnisvara – vastava kutselise hindajaga. Teiseks on soovitatav, eriti ärikinnisvara puhul, uurida ka hindamisteenust pakkuva ettevõtte tausta – kas ettevõttel on piisav ettekujutus ja info kinnisvaraturul toimuvast, sealhulgas vastavas piirkonnas. Kindlasti ei peaks esimeseks valiku kriteeriumiks olema teenuse hind – head teenust odavalt ei ole võimalik osutada,” soovitas Tinno.
Hindamisteenust tellinud klient saab oma raha eest Eestis kehtivale vara hindamise standardile vastava eksperthinnangu mahus 25–30 lehekülge. “Hinnang sisaldab turuülevaadet ja erinevaid alapunkte koos lisadega, kus on vara kirjeldus ning hindamise käik koos arvutustega. Hindaja vaatab vara üle, töötab läbi dokumendid ja registrid ning leiab võrdlus- ja tulumeetodil vara turuväärtuse,” selgitas Kaasik.
Võrdlusandmete leidmiseks kasutab hindaja maa-ameti tehinguregistrit, igapäevaselt ärikinnisvara üüri- ja müügitehingutega kokku puutuvaid maaklereid ning oma koostööpartnereid teistest kinnisvarabüroodest.“Ärikinnisvara omanikul pole võimalik paljusid hindajate kogutavaid ja kasutatavaid võrdlusandmed omal käel hankida,” lisas Kaasik.
Ärikinnisvara hindamise kohta küsitakse mitmeid kordi kuus. Uuritakse näiteks, kui palju hinnang maksab ja millisesse hinnavahemikku tellija vara hind jääb. “Viimast pole samas võimalik enne hindamise läbiviimist öelda, sest ärikinnisvara hind sõltub üsnagi spetsiifilistest detailidest, mis saavad hindajale teatavaks alles vara ülevaatamise ning dokumentide läbitöötamise käigus,” selgitas Kaasik.
Vara tihti vale väärtusega
Need ettevõtted, kellel otsene hindamisnõue puudub, ei vaeva tihti oma pead kinnisvara väärtusega. “Vaadates ettevõtete bilansse, kohtab seal samas tihti olukordi, kus vara on ilmselgelt kajastatud kas ala- või ülevääringus. Seega taandub tihti teema varaomaniku personaalsele valikule ja seonduvale huvile,” lisas Tinno, kelle sõnul pädevus on oluliselt tõsisem teema. “Ilmselgelt on adekvaatseks hindamiseks vajalik lisaks spetsiifilisele metoodikale tunda ka hetke turuolukorda ja seda ei ole võimalik saavutada lihtsalt mõnda raamatut või turuülevaadet lugedes.”
Ettevõtetel on lubatud ka sisemiselt oma vara hinnata, kuid sellega seonduvad Tinno hinnangul riskid. “Õnnestub see eelkõige neil, kes on kinnisvara valdkonnas tegevad, pädevad ja kellel liigub suur hulk informatsiooni. Ettevõtte aruandluse seisukohalt peavad sisehindaja kasutamisel oma hinnangu andma audiitorid ja vajadusel nõudma kutselise hindaja arvamuse kaasamist.”
Hindamisteenuse tasu varieerub ärikinnisvara unikaalsuse tõttu
Hindamise maksumus sõltub hinnatavast varast, krundi asukohast, suurusest, hoonete arvust ja iseloomust.
“Meil maksab ärikinnisvara eksperthinnang 600 eurot ja rohkem. See tähendab, et ühe lihtsama hoonega kinnistu, näiteks kaarhalliga kinnistu hindamise võib kätte saada 600 euroga. Korterelamu soklikorrusel asuva mitteeluruumina registreeritud kaubandus- ja teeninduspinna eksperthinnangu maksumus algab 360 eurost,” ütles Arco Vara ärikinnisvara hindaja Rutt Kaasik. Hinnad sisaldavad käibemaksu ja kehtivad eelkõige Tallinnas ning Harjumaal.
“Kuivõrd kinnisvara puhul on tegemist unikaalsete varadega, ei saa peale elukondliku vara (korterid ja majad) rääkida väga standardsetest tasudest,” lisas Colliers Internationali partner Margus Tinno.
“Ärikinnisvara puhul on aga tegu väga erinevate objektidega, hindamise eesmärkidega jne, mistõttu on ka tasude varieeruvus suur. Mõne suure ja keerulise objekti põhjalik ja kõikidele hindamisaruande nõuetele vastav töö võib maksta ka üle 10 000 euro. Üldjuhul jäävad teenuse hinnad küll alla selle taseme.”
Minu Äripäeva kasutamiseks logi sisse või loo konto.
- ARCO VARA AS
- Kinnisvara
Hetkel kuum