Mida tähendab kinnisvara müük as is?

Derling Primuse partner ja vandeadvokaat Piret Blankin selgitas, et selle formuleeringuga soovitakse tavaliselt vältida müüja vastutust objekti puuduste eest.

Notar Merle Saar-Johanson kommenteeris, et advokaadid lisavad sageli lepingusse klausli as is ehk tavapäraselt pannakse lepingusse kirja, et ostja ostab lepingu eseme seisukorras as is ja rohkem ei täpsustata.

Tasub kindlasti märkida, et mõiste as is tuleb common law’st ja Eesti õigus sellist mõistet ei tunne. As is mõiste kasutamisel lepingus tuleb alati lahti kirjutada, mida selle all mõeldakse, näiteks “ehk müüja ja ostja lepivad kokku, et müüja ei vastuta lepingu eseme puuduste eest, mida müüja ei teadnud ega pidanudki teadma lepingu eseme valduse üleandmise ajal, ja tulenevalt sellest ei ole ostjal õigust selliste puudustega seoses kasutada müüja vastu õiguskaitsevahendeid”.

Kui as is mõiste jätta sisustamata, siis selle lisamine lepingusse ei piira müüja vastutust varjatud puuduste eest. Samas kui müüjaks on juriidiline isik, siis on küsitav, kas juriidilise isiku poolt kinnisvara müügil saab üldse olla selliseid puudusi, millest juriidiline isik (kui majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik) teadma ei pidanud.

Seega kõige kindlam viis puuduste eest vastutuse välistamiseks oleks teadaolevad puudused üles loetleda ning ostja kinnitab, et ta neist teab.  Kui lisada lepingusse üksnes osja kinnitus, et ostja teab kõigist lepingu eseme puudustest, siis see kinnitus müüjat vastutusest ei vabasta. Puudustega seotud nõuete aegumine algab lepingu eseme valduse üleandmise hetkest ning nõuded aeguvad kolme aasta, uusehitise puhul viie aasta möödumisel valduse üleandmisest. Seega juhul kui ostja on enne ostu olnud lepingu eseme valdaja näiteks üürilepingu või muul alusel ja on lepingu eset vallanud eelnimetatud perioodi jooksul, siis puudub ostjal õigus esitada lepingu eseme puudustega seotud nõudeid müüjale. Selline enne ostu toimunud valdamine tasuks ka lepingus kajastada.

Riigikohtu tsiviilkolleegium rõhutas 14.03.2019 otsuses, et ausal müüjal on oma vastutuse välistamiseks parim viis lisada müügilepingusse punktid või teha ostjale muul viisil tõendatavalt nähtavaks teave selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt esemel on. Seda peaksid müüjale selgitama ka notarid. Lisaks märkis riigikohus, viidates oma varasematele lahenditele, et ka kinnisvara müügikuulutuse teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi ning kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada.