Vanalinn investorit ei ahvatle
Investeering vanalinna on kui raha paigutus hundikurku
Tallinna vanalinnas on 487 hoonet, millest 158 kuulub riigile, 85 on eraomanduses ja 244 on kesklinna valitsuse bilansis. Kinnisvarafirma Ober Haus peamaakler Hindrek Leppasalu hinnangul on 2/3 vanalinna hoonetest äripinna ja 1/3 elamispinna all. Rendipinda kokku on vanalinnas hetkel 104 639 m², sõlmitud on 421 rendilepingut, millest 15 on pikaajalised.
Tallinna kesklinna vanema Jüri Otti sõnutsi sisaldub rendilepingutes ka renoveerimiskohustus, mille all enamjaolt mõistetakse kosmeetilist remonti. «Kapitaalne renoveerimine on hilisem eesmärk,» nendib Ott, «seda suudab teha vaid väga rikas firma või jõukas riik.» Ober Hausi peamaakler möönab, et renoveeritud on vanalinna hoonetest vaid 10%. Enamjaolt asuvad renoveeritud majad Viru ja Suur-Karja tänaval. Teiste vanalinna majade kohta võib öelda, et kasutamiskõlblikud on ainult müürid. Torustikud on läbi ning elektrisüsteemid sajaprotsendiliselt iganenud. Näiteks Viru tänava alguses, maja tarbeks, kuhu McDonalds end asutas, ehitati uus alajaam. Oma alajaama ehitas ka Pikal tänaval asuv Rootsi saatkond. «Nii ongi, et korter korteri haaval renoveerida ei saa, läheb liiga kulukaks,» märgib Leppasalu, põhjendades sellega ka oma firma ettevõtmist.
Ober Haus alustab Pühavaimu 13/15 asuva maja renoveerimist. Kavandatava korterelamu 1. korrus saab äripinnaks, 2. ja 3. elamispinnaks. Aasta lõpus saab kõrgklassi korteritega kallihinnaline maja valmis.
Selliste arendusprojektide rohkusest rääkida ei saa. Ühe arendusprojektiga tegeleb kinnisvarafirma omanik Hillar Viks: ehitusfirma Feer abiga ehitatakse endisele omanikule tagastatud Pikk 41 asuva maja pööning ümber korteriteks. «Vanalinnas on nii palju probleeme,» sõnab kinnisvarafirma Arco Vara müügijuht Ivar Siimar, «arvestada tuleb muinsuskaitset jpm. Investeeringute maht on nii suur, et Eestis ei leidu veel investoreid, kes oleksid nõus oma raha sinna uputama.» Kuigi investeering vanalinna hoonetesse on riskivaba, eelistavad investorid kõrgema riskiga teenitavat suuremat kasumit. Lasnamäele maja ehitada ja selle müüki vahendada on tunduvalt lihtsam kui jamada 15. sajandist pärineva ehitisega, kinnitab kinnisvarafirma ERI müügidirektor Ahto Ader: «Raha läheks nagu hundiauku, kanalisatsioone, elektrisüsteeme vaadates tunneks end kui muuseumis, tutvumaks, kuidas vanasti elati.»
«Kinnisvarahindade kukkumist vanalinnas ei ole ette näha,» kinnitab Ober Hausist Leppasalu, «renoveeritud majade hinnad tõusevad oluliselt.» Praegu on kalleima elamispinna ruutmeetri hind umbes 15 000 krooni.
Hinnad meelitavad ligi ka välisinvestoreid. «Eesti on saavutanud väga hea maine, kuna aktsiaturg meil eriti ei toimi, peetakse kinnisvaraturgu likviidsemaks,» vihjab Leppasalu Ober Hausi võimalikule koostööle välisinvestoriga. Täpsemalt lubab ta uudisest kõnelda märtsis. Enamjaolt tunnevad vanalinna vastu huvi välismaalased. «Ei, küsimus ei ole rahas,» väidab Leppasalu, «eestlased ostavad ja rendivad ka kallimaid ruume, ent nad ei ole veel ära tabanud vanalinna hõngu. Peale on tulnud uued mugavused, aga vanalinna ei saa nad vuhinaga sisse lennata.»
Leppasalu arvestusel on vanalinna korteri üürijad 100% ja ostjad 80% välismaalased, büroopinna rentijatest on 70% eestlased. Ober Hausi maaklerite arvestusel on renoveeritud büroo ruutmeetri rendihinnaks 200--300 krooni ning kaupluse ruumide ruutmeetri rendihinnaks 350--500 krooni. Kõige kallimad on Piliste sõnutsi Viru tänava ruumid. Korralikult renoveeritud elamispinna ruutmeetri eest peab vanalinnas maksma 11 000--12 000 krooni ning vanalinna korteri üür on umbes 120 krooni ruutmeetri eest.
Hindadele vaatamata kinnitab Ober Hausi maakler Mihkel Oiderma: «Nõudlus ületab pakkumise.» Ober Hausil näiteks on praegu müügiks pakkuda 8--9 ja välja üürimiseks 4--5 vanalinna korterit. Büroopinna ruutmeetreid on rohkem. «Siit tuleb ju suurem sissetulek,» ei varja Piliste. Arco Vara tegevdirektor Tauno Muide tunnistab, et neil on vanalinnas pakkuda vaid ühed bürooruumid ja kaks kinnistut. «Raske on kindlaks teha, milline see nõudlus vanalinnas üldse on,» nendib Arco Vara müügijuht. Soomest USAni käib Eestis sadu investoreid. Paljud neist kaovad pärast esimest lõunasööki.