12. märts 1997
Jaga lugu:

Kinnisvara hindaja ei tohi eksida

Vastab kinnisvarabüroo Uus Maa tegevdirektor Urmas Laur

Ma olen sellest kuulnud, kuid võin väita, et nendepoolne ülehindamine ei ole massiline.

Juhuseid, kui palutakse objekt üle hinnata, on palju. Need kinnisvarafirmad, kes seda teed lähevad, kaotavad varsti usalduse.

Palju sõltub pankade suhtumisest. Üks pank aktsepteerib hindamisakte, teine kahtlustab objektiivsuse puudumises. Pankadel on õigus teha oma valik.

Ma ei usu. Tallinnas on võib-olla paar sellist isiklikku seost, kuid see ei kehti kõikide kinnisvaraturul olijate puhul.

Isiklikud suhted mängivad küll rolli, kuid ainult ühes teatud osas. Pankadega koostööd tehes tekivad teatud eelistused firmade puhul, kes on tuntud oma objektiivsete ja kvaliteetsete hindamisaktide poolest.

See on puhtalt firmasisese töökorralduse küsimus. Osas firmades pannakse juhtkonna poolt täpselt paika hindamisgrupi volitused ja juhtkond võib ise otsustada, millal ta hinnangutesse sekkub.

Üldiselt ei määra aga juhtkond hindu, sest tal puudub hindajate turukogemus. Pigem on juhtkond viimane filter, kes teeb otsuseid enne aktidele allakirjutamist.

Meil on oma sisemine hierarhia ja mitmetasandiline kontroll. Paljusid hindajaid püütakse ära osta ja neile maksta. Kõik hindajad ei pea sellele survele vastu ja teevad vea. Mitmetasandiline kontroll väldib subjektiivsete hinnangute tekkimist.

Nad peavad olema. Inimestele tundub tihtipeale, et nende vara hinnatakse odavamalt tegelikust väärtusest ja seetõttu esitatakse süüdistusi. See on emotsionaalne lähenemine.

Mina tahaksin samuti oma vara kallimalt müüa, kuid pean endale aru andma, et kinnisvara hindaja lähtub tehingute baasil väljakujunenud keskmisest.

Üldistuste tegemine on vajalik, kuna firmad ei saa võtta riske, sest neil on pankadega lepingud. Kui valesti hinnatud objekt muutub probleemseks, on selle realiseerimine raske. See toob kaasa pankade kehtestatud sanktsioonid.

Pole midagi lihtsamat, kui teha teadlikku allahindlust, kuid sellisel juhul tõrjutakse firma turult välja.

Kui vaadata maaklerite teenuse osutamise kvaliteeti, ei ole see kõrge. Meie maakleritel puudub vastav koolitus, taust, ajalugu, piisav praktika. Neid maaklereid, kes on töötanud kolm aastat, on väga vähe.

Hea hindaja on see, kellel on piisavalt informatsiooni turul toimuvast. Ta peab teadma hindu ja omama statistilist analüüsi.

Hindaja teeb väärtuslikuks pikk praktika. Ainult teooriaga ei tee midagi ära.

Mujal maailmas on olemas statistilised andmebaasid kinnisvaratehingute ja kinnisvara hindade kohta. Hoolimata sellest kasutavad nemadki ekspertide abi. Pangad ei taha endale hindamisriski võtta.

Eesti kinnisvaraturg on väga muutlik ja ajakirjanduses ilmuvad kinnisvaratabelid tehakse üldistusega. Leviva informatsiooni põhjal võib ühe Lasnamäe korteri ruutmeeter maksta 6000 krooni. Järelikult on selles korteris tehtud kaasaegne remont.

Kõik Lasnamäe korterid ei maksa kaugeltki sellist hinda. Pealegi teevad hindajad tihedat koostööd maakleritega, kes omavad väärtuslikku informatsiooni. Pankade jaoks on selline informatsioon väga vajalik.

Eestis tegutseb kinnisvarahindajate ühing, mis koosneb füüsilistest isikutest. Nemad püüavad ühtseid norme välja töötada.

Erinevate firmade hindamisaktid peaksid olema mingiski osas sarnased. Samas panevad ka pangad paika hindamisaktide struktuuri ja toimingute järjekorra. Üsna tavaline on see, et kinnisvarafirmad vahetavad kogemusi, kuidas üht või teist asja teha.

Lõpphinna põhjendamine on vajalik ja arutluse käik peaks aktis olema. On oluline, kuidas hind kujunes.

Arutluskäigu väljatoomine piirab hindaja vabadust ise kõige üle otsustada. Samuti võimaldab see teistel kontrollida hindamistulemuste õigsust.

Kui arutluskäiku jälgida, on võimalik mõista, miks teinekord ühe kinnisasja hindamisel erinevate tulemusteni jõutakse.

Erinevusi on ja see on puhas konkurentsi küsimus.

Klient teab, milliseid firmasid pangad aktsepteerivad. Pole midagi lihtsamat, kui need firmad läbi helistada.

Määrav ei ole alati tuntud nimi, vaid teenustasu hind. Kinnisvarafirmad ei saa teenustasu laest võtta, kui nad tahavad turul püsida.

Meie kinnisvaraturg on väike ja sellega tuleb arvestada, kuigi raha vastu pole kellelgi midagi.

Ei. Meil ei tehta seda vähese teadlikkuse ja otsese vajaduse puudumise tõttu.

Firmad lasevad kinnisvara hinnata siis, kui neil on vaja võtta laenu või paigutada vara aktsiakapitali. Ka äriregistrisse kandmisel on kinnisvara hindamine vajalik.

Üldjuhul on meil aga palju selliseid firmasid, kelle bilansis on vara kajastatud juhusliku numbriga. Mõnedes firmades on vara bilansis veel rublaajast pärineva soetusmaksumusega. Sellisel juhul on kinnisvara hindamine vajalik.

See on kliendi seisukohalt väga oluline. Olen panga klient ja tean, et minu raha laenatakse välja. Tahan olla kindel, et minu raha läheb usaldusväärsele kliendile usaldusväärse tagatise näol. Kui sõltumatu hindamine on seadusega reguleeritud, tagatakse raha säilimine.

Jaga lugu:
Hetkel kuum