Kaasomanikele võib müügikavatsusest teatada ka lihtkirjaga

Võõrandamistehingute puhul tuleb tähelepanu pöörata asjaoludele, mis võivad olla takistuseks õigusliku tagajärje saabumisele soovitud kujul. Ühe sellise võimalusena saab käsitleda seadusest tuleneva ostueesõiguse kasutamist -- omandiõigus läheb eesõiguse teostamisel seaduse alusel üle teisele isikule, kui oleks pidanud minema kokkuleppe kohaselt.

Vastavalt asjaõigusseaduse rakendamise seadusele on ehitise kaasomanikul ehitise mõttelise osa võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Võõrandaja on kohustatud kirjalikult teatama teistele ehitise kaasomanikele ehitiseosa võõrandamise kavatsusest, näidates ära ehitiseosa võõrandamise hinna ja muud tingimused.

Seega võib võõrandaja teatada ehitise kaasomanikule oma kavatsusest sõlmida näiteks ostu-müügileping või kinkeleping ka lihtkirjaliku avaldusega, viimane ei pea olema notariaalselt tõestatud. Tähelepanu tuleb siinjuures juhtida sellele, et hilisemate vaidluste ärahoidmiseks tuleks avalduses kindlasti lisaks ostu-müügihinnale ja tingimustele märkida ka ostu-müügilepingu sõlmimise aeg ja koht.

Kui kaasomanik leiab, et ta ei soovi ehitise mõttelist osa osta võõrandaja edastatud teates nimetatud hinna ja tingimustega, siis võib ta teha ostueesõigusest loobumise avalduse või jätta lihtsalt võõrandamislepingu sõlmimise juurde ilmumata -- viimasel juhul loetakse ta samuti ostueesõigusest loobunuks.

Notariaalpraktikas on probleeme tekitanud juhus, mil kaasomanik ei ole võõrandaja saadetud teadet müügikavatsuse kohta kätte saanud. Kuidas toimida siis, kui kaasomanik ei ela aadressil, kuhu teade saadeti ning võõrandaja kaasomaniku tegelikku elukohta ei tea? Kas tuleks keelduda lepingu tõestamisest, kuna võõrandaja ei ole saanud täita seadusest tulenevat kohustust teavitada kaasomanikku oma võõrandamiskavatsusest?

Vastavalt seadusele võib kaasomanik temale kuuluvat mõttelist osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada. Kui võõrandaja tegi kõik endast oleneva teavitamaks kaasomanikku eelseisvast võõrandamislepingust, pole tema käsutusõiguse takistamine õigustatud.

Loomulikult selgitab notar antud juhul lepingupooltele, et kui võõrandaja võõrandab ehitiseosa ostueesõigust rikkudes, võib kaasomanik pöörduda kolme kuu jooksul, arvates rikkumisest teada saamise päevast, kohtusse hagiga talle ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Kui lepinguosalisi on eelmainitud asjaolust informeeritud, siis jääb juba nende endi otsustada, kas nad soovivad sõlmida võõrandamislepingut või mitte.

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13¹ lõike 2 alusel ei kohaldata kaasomaniku ostueesõigust erastatud eluruumi ja elamus asuva mitteeluruumi võõrandamisel, kui kaasomanikke on rohkem kui kuus.

Autor: Marin Kümp