Selgus mõistetes aitab väärtust õigesti hinnata

Hind, väärtus ja maksumus ei ole sünonüümid ja nende summade omavahelist kokkulangevust võib pidada pigem juhuseks kui reegliks.

Hinda, maksumust ja väärtust kiputakse omavahel segi ajama, see on põhjustanud arusaamatusi kinnisvara hindaja ja kliendi vahel. Mõnikord klient ei mõista, miks hindaja poolt hinnatud (turu)väärtus ei ühti tehingu hinnaga või ehituskuludega.

Väärtus on isegi majandusteaduse kontekstis väga lai mõiste ja see peegeldab erinevate inimeste hinnanguid mingi vara kasulikkuse kohta. Niipalju kui on erinevaid inimesi, on erinevaid väärtushinnaguid. Pigem rohkemgi, sest on olemas mitmeid erinevaid väärtuse liike. Ka ühe ja sama kinnisvaraobjekti kohta võib ühel inimesel olla mitu erinevat hinnangut. Näiteks võiks tuua aktiivse liiklusega tänava ääres paikneva algselt elamuks ehitatud hoone. Kui häid äripindu napib ja elamuid on turul piisavalt, siis kindlasti on selle objekti väärtus ärihoonena kõrgem kui elamuna.

Erinevaid väärtuse liike on kümneid. Levinuimaks on turuväärtus, mida ka kinnisvara hindamises kõige sagedamini kasutatakse.

Turuväärtuse hinnang on hindaja poolt antav erapooletu arvamus kinnisvaraobjekti kõige tõenäolisema müügihinna kohta. Turuväärtus arvestab vara parimat kasutust ja olemasolevat turusituatsiooni (nõudluse ja pakkumise vahekorda konkreetses turusektoris).

Hind ja maksumus on faktid, väärtus seevastu aga hinnanguline suurus.

Maksumust võib käsitleda hinna sünonüümina ostja jaoks ? hind muutub ostja jaoks selle maksumuseks.

Hind võib maksumusega (sisuliselt arenduskuluga) kokku langeda, kuid võib ka mitte. Arendajate taotluseks on loomulikult see, et hind ületaks maksumust, vastasel juhul jääb arendaja kahjumisse.

Hind ületab maksumust, kui turutingimused on arendamist soosivad ? on olemas piisav nõudlus (nii ostusoov kui ka ostujõud).

Maksumus ületab hinda, kui turutingimused on arendajale ebasoodsad. Näiteks ületab pakkumine nõudlust või situatsioon, mis on küllalt tüüpiline Eesti väikelinnadele - puudub piisav ostujõud.

Väärtuse ja maksumuse vahel otsene seos puudub, kuid väärtus ei tohiks majanduslikult mõtleva ostja jaoks olla kõrgem kui on selle arenduse maksumus. Vastasel juhul otsustab mõistlik ostja vara ostmise asemel ehitamise kasuks. Erandiks võib siinkohal pidada olukorda, kus ehitamiseks sobilikud vabad ehituskrundid puuduvad ja ostjal puudub alternatiiv (nt Tallinna vanalinnas).

Hind langeb enamasti väärtusega kokku ostja seisukohast vaadatuna ? ta ei maksa vara eest üldjuhul kõrgemat hinda, kui on tema hinnang vara väärtusele.

Vabaturu kinnisvaratehingu hind peaks langema hindaja poolt hinnatud turuväärtusega enam-vähem kokku. Hindamise täpsust arvestades võib keskmiselt 10?15-list erinevust tehingusumma ja turuväärtuse hinnangu vahel pidada täiesti aktsepteeritavaks. Aktiivses korterituru piirkonnas võib hindamise täpsuseks pidada 5?10, vähemefektiivsemates turusektorites on ka 25?30-line erinevus hea tulemus (nt väikelinna äriotstarbeliste kinnisvarade turg, kus tehinguid toimub harva ja võrdlusinfot napib). Erinevus võib olla suurem, kui tegemist ei ole vabaturutehinguga (nt monopoolses seisus oleva müüjaga) või ostja erihuvidega (objektil on lisaks turuväärtusele ostja jaoks ka mingi eriväärtus).

Autor: Veronika Ilsjan