Geniaalne äriidee või lihtsalt väljapressimine

Kinnisvaraarendajaga elamumaa ostulepingut sõlmides maksab tulevane maaomanik reeglina kinni kulutused, mida arendaja on teinud endise põllulapi või tühermaa muutmisel nüüdisaegseks elamupiirkonnaks. Teisi sõnu ? ta ostab maatükile loodud lisaväärtust. Jutt käib elamukruntideni viivatest teedest, vee- ja kanalisatsioonitrassidest, tänavavalgustusest ning miks mitte ka telefoni- ja kaabeltelevisiooni ühendusest, mis on osa tänapäevasest infrastruktuurist.

Täna prõmmib mitu kinnisvaraarendajat linnavalitsuse uksele ja nõuab korra juba elamumaa ostjate kinnimakstud teede/trasside rajamiseks tehtud kulutuste veelkordset hüvitamist linnakassast, ähvardades nõudmiste rahuldamata jätmisel kohtuteega.

Ligi 250 mln kroonist nõuet põhjendatakse planeeri-mis- ja ehitusseaduse § 47, mis sätestab omavalitsuse kohustuse tagada teede ja tehnovõrkude väljaehitamine krundini enne, kui lubatakse ehitust alustada. Kinnisvaraarendajad tõlgendavad seaduses kirjapandut ühemõtteliselt finantseerimisena.

Kas pidada kinnisvaraarendajate nõudeid ? maksta neile tagantjärele linnakassast ligi veerand miljardit ? geniaalseks äriideeks, kus ühte ja sama asja on võimalik kaks korda maha müüa, või on tegemist lihtsa väljapressimise skeemiga, jäägu ühiskonna otsustada.

Tallinna linn sellist maksumaksja kahjuks tõlgendamist kinnisvaraarendajatega ei jaga ning lähtub seisukohast, et kõnealune paragrahv ei tähenda linnale kohustust maksta kinni teede ja tehnovõrkude väljaehitamiskulutusi. Viidatud säte annab omavalitsusele valikuvabaduse otsustada, kas teha kulutused infrastruktuuri väljaehitamiseks ise või korraldada see muul viisi.

Erinevalt Äripäevas avaldatud artiklis (?Kohus tunnistas Tallinna ameti seatud nõuded õigusvastaseks?, 26.11.) väidetust on sätte tõlgendamisel just sellise seisukoha võtnud ka linna halduskohus haldusvaidluses OÜga Metenali.

Arvestades objekti tähtsust ja üldist kasu linnale, on Tallinn infrastruktuuri rajamist linnaeelarvest toetanud ja teeb seda edaspidigi. Nt noorperedele mõeldud Aaviku teedevõrk, Saku Suurhall, peagi valmivad Rocca al Mare tennise- ja jäähallid, mille ehitamine linna toeta olnuks küsitav. Sama loogika kehtib ka nende uuselamurajoonides rajatud tänavate kohta, mis omavad linna seisukohalt enam tähendust ja on logistiliselt vajalikud.

Otsuse langetamisel, mida rahastada linnakassast, kaalutakse avaliku ja erahuvi vahekorda ja võrreldakse seda eelarves ettenähtud rahaliste võimalustega. Linnavalitsuse rahaliste vahendite kasutamine on allutatud elanikke esindava volikogu kontrollile. Raha infrastruktuuri kompenseerimiseks ja väljaehitamiseks määrab volikogu linnaeelarve menetlemise käigus. Eraldatava summa suurust võib tinglikult nimetada ühiskondlikuks kokkuleppeks. Eelarves kajastuva summa suurus piirab ka linnavalitsuse tegevussuva infrastruktuuri finantseerimisel. See ei vabasta teda korraldamast (tagamast), et infrastruktuur enne ehitusloa väljastamist oleks ehituskrundini rajatud, kui pooled ei lepi ses osas kokku teisiti.

Ükski kinnisvaraarendaja ei saa linnale ette heita, et ehitusluba on väljastatud enne, kui infrastruktuur on rajatud krundini. Samuti ei saa linnale ette heita, et nimetatud kohustuse täitmine olnuks korraldamata. Heidetakse ette, et linn ei nõustu maksumaksja arvel seda infrastruktuuri kinnisvaraarendaja tehtud kulutuste hinnaga ära ostma või kulutusi talle lihtsalt kinni maksma.

Täna pole Tallinn nii rikas, et saab eelarverahaga kinni maksta kõiki uute elamupiirkondade teid ja tehnovõrke. Selleks pole tal ka kohustust. Linna arengut ei saa aga seisma panna üksnes seetõttu, et linnakassas napib raha. Kui seadust tõlgendada viisil, et Tallinn peaks eelarvest ise kinni maksma kogu tee-ehituse, siis määraks linn ka järjekorra, milliseid uusasumeid ja millal rajatakse. Teisi sõnu peaks sajad tallinlased paljudeks aastateks loobuma unistusest rajada endale uus kodu, kuigi raha selleks on inimestel olemas ? kinnisvaraarendajale makstakse viimase ehitatav ja finantseeritav infrastruktuur kinni ehituskrundi omandamisel.

Väljapääs on kokkulepe kinnisvaraarendajatega, millega nood võtavad endale kohustuse rajada oma vahenditega detailplaneeringus ettenähtud tänavad ja kommunikatsioonid. Ja kaaludes avaliku ja erahuvi vahekorda igal konkreetsel juhul, võtab linn enda kanda osa kulutustest. Kaotajaid sellise kokkuleppe juures ei ole ? arendaja saab võimaluse tegevuse jätkamiseks, inimesed võimaluse soetada elamukrunt ja linn võidab heakorrastatud piirkonna. Mõistagi saab sellist kokkulepet sõlmida juhul, kui kõik osapooled seda soovivad.

Autor: Toivo Ninnas