Esmalt tuleb selgeks teha, kes on tegelik müüja ja uurida tema tausta. Suurem jagu uusi arendusprojekte müüakse kinnisvaramaakleri vahendusel, kuid üksnes see ei pruugi alati garanteerida soovitud tulemust. Üldlevinud praktika kohaselt asutavad kinnisvaraarendajad riskide hajutamiseks iga arendusprojekti jaoks minimaalse osakapitaliga osaühingu, mis jätab ostjad kaitseta juhul, kui projekt mingil põhjusel pooleli jääb. Uue korteri müügiprotsess algab tavaliselt lihtkirjaliku, mitte notariaalse broneerimislepingu, lepingueelsete läbirääkimiste protokolli vms sõlmimisega, mille alusel ostja maksab ettemaksu ning müüja kinnitab, et ei paku korterit müüa teistele isikutele.

Õiguslikult ei ole selline leping siduv, sest võlaõigusseaduse § 33 lõige 2 nõuab eellepingu sõlmimist samas vormis korteri ostu-müügilepinguga, mis tuleb sõlmida notariaalselt. Praktikas võib eelkokkuleppel siiski olla väärtus poolte lepingueelsete läbirääkimiste tulemuste fikseerimisel.

Olemasoleva korteri ostmisel on võimalik müüdav korter üle vaadata ja mõõta ning seega suurem osa üllatustest välistada. Ehitatava elamu puhul eksisteerib müüdav korter vaid ehitusjoonistel. Kuidas tagada, et valmiv korter vastab müüja lubadustele? Broneerimisleping sõlmitakse tavapäraselt enne müüdava korteriomandi moodustamist. Sellisel juhul on otstarbekas nõuda müüdava korteri tähistamist broneerimislepingule lisatud plaanil. Korteri valmimisel on võimalik see üle mõõta ja enne notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimist kontrollida, kas müüdav korteriomand vastab broneerimislepingus kokkulepitule ning tegelikele mõõtmistulemustele.

Müüdava korteri juurde kuulub tavapäraselt ka elamu keldris asuv panipaik ja elamus või selle hoovis paiknev parkimiskoht. Elamus paiknev panipaik ja parkimiskoht võivad kuuluda müüdava korteriomandi juurde või nende jaoks võib olla moodustatud eraldi korteriomand. Eraldi moodustatud korteriomandite puhul tasub uurida, kas korteriomand on moodustatud kõigi panipaikade või parkimiskohtade jaoks ühiselt või eraldi.

Hoovis asuvat parkimiskohta on võimalik müüa ainult kasutuskorra kokkuleppe alusel. Eraldi panipaiga ja/või parkimiskoha ostmisel lisanduvad täiendavad tehingukulud.

Korteri ostmisel koos siseviimistlusega tuleks juba broneerimislepingus kindlaks määrata siseviimistluse spetsifikatsioon ehk milliseid materjale, sanitaarkeraamikat jne viimistluses kasutatakse, ning elektriprojekt. Kui ostja soovib endale jätta võimalust siseviimistlusmaterjale ise valida, siis on soovitatav juba broneerimislepingus kokku leppida vastavate kooskõlastuste protseduur ja tähtajad.

Kui ostja kasutab korteri ostmiseks laenuraha, siis peaksid laenulepingu laenusumma väljastamist puudutavad sätted ja korteri notariaalse ostu-müügilepingu sätted omavahel kooskõlas olema, et ei tekiks olukorda, kus ostja rikub ostu-müügilepingut ainult seetõttu, et pank ei ole talle väljastanud laenu müügisumma tasumise kohustuse tekkimise hetkeks.

Tavapäraselt seob pank laenusumma väljastamise panga kasuks tagatise seadmisega. Tagatis panga kasuks seatakse aga enamasti samal ajal, kui sõlmitakse ostu-müügileping.

Autor: Leho Pihkva