Mis juhtub uuel aastal korteriturul?

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütli hinnangul on kinnisvaraturg 10-15% protsenti tõusuteel, ent kindlasti ei saa öelda, et tegemist on kinnisvaraturu tõusuga. "Märgata on buumile sarnast tegutsemist, aga tegemist ei ole kindlasti buumiga, vaid pigem kinnisvaraturg taastub," ütles ta.

Kõige populaarsemad kinnisvaratehingud on juba praegu 1-2 toalised korterid, hinnaga 35-60 tuhat eurot ja järgmisel aastal Rüütli hinnangul see trend jätkub.  Tallinnas paistab silma eriti Põhja-Tallinna linnaosa. " Selge vedur on Kalamaja, kuhu investeerivad kultuuri-, teatri- ja kunstiinimesed, kes lilleaeda ja Eesti-aegset arhitektuuri väärtustavad," ennustas ta.

Keskmise ruuduhinna veavad Rüütli sõnul üles uusarendused. "Alla kahe tuhande eurose ruuduhinnaga uusarendusi peaaegu ei näegi enam," ütles ta. Kesmine mediaanhind on aga tuhande euro ümbruses.

Ka Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse liige Elari Tamme annavad järgmisel aastal kinnisvaraturul tooni uusarendused. Seda eriti Tallinna kesklinnapiirkonnas, aga uusi kortereid napib tegelikult pea igas linnaosas.

Hindu mõjutab peamiselt suurem nõudluse kasv, soov parema ja kvaliteetsema kinnisvara järele. "Praegune suures osas renoveerimist vajav ja nõukogude aegne kinnisvara ei rahulda homset ostjat," selgitas Tamm.

Küsimusele, kus kinnisvara rekordhinnad tulla võiksid, vastas Tamm, et Tallinnas ongi nendeks piirkondadeks südalinn ja vanalinn.

Merko Ehitus Eesti ASi juhatuse esimees Tiit Roben ei prognoosinud nii suurt hindade tõusu. Äripäeva ja Eesti Ehitusettevõtjate Liidu konverentsil leidis ta, et uute korterite hinnatase on tõenäoliselt tulevasel aastal sama mis tänavu.

2010. ja eelmisel aastal mõjutasid korterihindu eelkõige tõusvad ehitushinnad. Kas need ka järgmisel aastal jätkuvalt kerkivad, on tema sõnul raske ennustada. "Nii nagu Eesti majanduskasvuks ennustatakse umbes null protsenti - umbes samasuguse nullijoone peal järgmisel aastal edasi läheme. Mina arvan, et korterite hinnatase jääb samale tasemele," teatas Roben.

Ta leidis aga sarnaselt Rüütlile ja Tammele, et mõned n-ö sähvatused võivad turule ilmuda - seda just kesklinnapiirkonnas, kus mõnede väiksemate arenduste puhul tundub, et inimeste huvi on nende projektide vastu suurem.

Tamme ennustas, et järjest enam ostetakse kinnisvara ka investeeringu eesmärgil. "Eriti just üksikisikud paigutavad raha korterite ja majade alla. Tänane üüritootlus on selgelt kõrgem kui raha lihtsalt pangakontol või sukasääres hoida, mida inflatsioon tasapisi ära sööb," ütles ta.

Tamme sõnul on juba 2012 aasta teine pool näidanud väikeinvestorite suurenenud huvi erinevate korterite vastu ja seda mitte ainult Tallinnas, vaid ka näitkes Viljandis, kus üüritulu tootlikkust on kuni 10%.

Rüütli hinnangul soodustavad raha paigutamist kinnisvarasse pangadeposiidid, mis on praegu peaaegu et olematud, ning erakordselt madal kuue kuu euribor. Ka üllatab teda, et suurenenud on ilma panga toeta tehtavate tehingute arv: 30-40% tehingutest on tehtud ilma pangalaenuta. See viitab Rüütli sõnul otseselt sellele, et parema puudumisel on kinnisvarasse investeerima hakatud.

Inimesele, kes ootab investeeringuks õiget ostuhetke, soovitab Tamm teha see täna. "Üüritootlus on selgelt parem kui hoiused seda pakuvad. Samuti on kinnisvara stabiilne ja oma tulude jälgimiseks palju parem ja läbipaistvam investeerimisvõimalus. Kui keegi ostab kodu, siis kodu ostmine on pigem kohustus mitte investeering," ütles Tamm kokkuvõtvalt.

Maa-ameti andmetel on tänavu tehtud umbes 27 000 kinnisvara ostu-müügi tehingut. Aktiivseim kinnisvaraturg on selgelt pealinnas ja selle lähivaldades, enam kui 40% tehingutest sooritatakse just seal. Peale selle tehakse enim kinnisvaratehinguid veel Tartu, Pärnu ja Ida-Viru maakonnas. Linnades tehakse enim tehinguid korteritega, maapiirkondades kinnisasjadega. 

 "Ka koguväärtuse protsent on sama perioodi tehingute osas Harju maakonnas selgelt suurim, kuna tehinguid tehakse kõrgemate hindadega. Kõigi ostu-müügitehingute koguväärtusest - umbes 1,25 miljardit eurot - moodustab Harju maakond koos Tallinnaga 64,6 protsenti," lisas maa-ameti avalike suhete nõunik Agnes Jürgens, kelle sõnul arvuliselt kõige enam tehakse tehinguid üldjuhul korteriomanditega. Esimesest kolmanda kvartalini tehti ca 44% kõigist ostu-müügitehingutest just eluruumidega, neile järgnesid hoonestamata maa kinnisasjade tehingud, ca 30%. Kõige vähem toimus ostu-müügitehinguid aga hoonestusõiguste ja korterihoonestusõigustega - kokku umbes 1%.

Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna juhataja kt Andres Jussi analüüsi põhjal on 2005. aastast kuni selle aastani olnud kõige kallimad hinnad 2007. aastal. Buumile järgnenud majanduslanguse ajal hinnad langesid ja jõudsid kõige madalamale tasemele 2009. aastal. Tallinnas ja Tartus on hinnad aga siiski kõrgemaks jäänud kui aastal 2005. Maa-ameti analüüsis asukoha mõjust kinnisvarale selgus, et viimase paari aastaga on hinnad mõnikümmend protsenti tõusnud.

Autor: Marta Jaakson, Ave Lepik