Ehitusgarantii seaduse uperpallides

Ent taolist tõendamiskoormise ümberpööramist ei saa vandeadvokaadi Randu Riibergi hinnangul nimetada garantiiks. Garantii on täiendav, eraldiseisev lepinguline kohustus, mida seaduse muutmisega ei ole tarbijast tellijale antud, kirjutab 13. jaanuari Äripäev ehituse rubriigis.

Evershedsi vandeadvokaadi ja partneri Randu Riibergi sõnul sisaldus kuni möödunud aasta 1. juulini ehitusseaduses ehitise garantii, mis kohustas ehitusettevõtjat tagama, et vähemalt kahe aasta jooksul vastaks tehtud tööd kokku lepitud omadustele ning et ehitisel või selle osal säiliksid vajalikud omadused ja kvaliteet. "Ehitusseaduses ei olnud sätestatud erisusi sõltuvalt sellest, kes oli ehituslepingu tellija. Seega kehtis garantii nii tarbijast kui ka oma majandus-ja kutsetegevuses tegutsevale tellijale," rääkis Riiberg.

Muudatusi on seadusandja põhjendanud sellega, et ehitise garantii regulatsioon ei sobinud ehitusseadusesse ning et tarbijatele mõeldud ehitise garantii tõsteti võlaõigusseadusesse.

"Seaduse seletuskirjas on küll tõdetud, et eesmärk on garantii instituudi säilimine ja selle ümber tõstmine võlaõigusseadusesse, kuid seaduse teksti põhjal võib asuda seisukohale, et see eesmärk on seaduse muutmise käigus täitmata jäänud," märkis ta.

Uue tarbijagarantii all on seaduse seletuskirjas peetud silmas järgnevat: kui tarbija tellib professionaalselt ehitajalt ehitustööd või ostab kinnisasja, siis puuduse ilmnemisel esimese kahe aasta jooksul eeldatakse, et vastav puudus oli olemas juba töö üleandmise ajal.

Kui tarbijast tellija avastab esimese kahe aasta jooksul mõne ehitusvea, peab ehitaja tõendama, et seda töö üleandmise hetkel veel ei olnud. Kui ehitaja ei suuda seda tõendada, on tarbijal võimalik puudusele toetudes esitada ehitaja vastu nõudeid. Seega nii nagu seadusandja on ka ise selgitanud, on tegemist tõendamiskoormise ümberpööramisega.

Tarbija kehvemas seisus

"Samas ei tähenda see tarbijale garantii andmist," märkis Riiberg, kelle sõnul varem kehtinud ehitusseaduse garantii sättes ja uues tarbijat kaitsvas võlaõigusseaduse sättes on tema hinnangul nii sõnastuslik kui ka sisuline oluline erinevus. "Varasema ehitusseaduse garantii korral pidi ehitaja tagama garantiiperioodi jooksul ehitustööde kvaliteedi säilimise, kuid uue seadusmuudatuse tulemusena eeldatakse kahe aasta jooksul, et avastatud puudus oli olemas juba tööde üleandmisel," selgitas ta. "Ei saa nõustuda seadusandjaga osas, et tõendamiskoormise ümberpööramist sellise kujul saaks nimetada garantiiks. Garantii on siiski täiendav, eraldiseisev lepinguline kohustus, mida seaduse muutmisega ei ole tarbijast tellijale antud."

Riiberg lisab, et tarbijat soosivate uute normide toimimine ja mõju selgub alles praktika käigus. "Samas võlaõigusseaduse muudatuste põhjal oleme seisukohal, et tarbija positsioon on nõrgenenud võrreldes varasemaga," märkis  ta.

Tema sõnul ei seisne vaidlus selles, et majandus-ja kutsetegevuses tegutsevatel tellijatel ei ole võimalik enam seadusest tulenevale ehitise garantiile loota. "Nende suhtes ei kehti ka ümber pööratud tõendamiskoormis, mis kehtestati tarbija kasuks," lausus ta.

"Samas on praktikas majandus- ja kutsetegevuses tegutsevad hoolsad tellijad leppinud kirjalikult garantii kehtimise regulatsioonis kokku ka siis, kui garantii tulenes veel seadusest. Seda seetõttu, et tellijad on näinud vajadust leppida õigusselguse huvides ja seaduse teksti täpsustamiseks kokku garantii ulatus, garantiinõuete täitmise tähtajad ja kord, vastutus garantiitöödega viivitamise eest ja muud garantii ulatust, andmist, realiseerimist ja lõppemist puudutavad küsimused," selgitas ta.

Lisaks rõhutas Riiberg, et olukorras, kus garantii kohaldamises on lepinguliselt kokku lepitud, ei saa tähelepanuta jätta ka garantiikohustuse täitmise tagamist tellija ees. Garantiiperioodiks tagatise võtmine tellija kasuks võimaldab tellijal saada garantiikohustuse täitmata jätmisel rahalist hüvitist muu hulgas ka ehitaja maksejõuetuse korral. "Seega on soovitatav küsida ehitajalt garantiiperioodiks, kas pangagarantii või määrata osa lepingu hinnast, näiteks paar protsenti, tasumisele alles garantiiperioodi lõppemisel. Ehitustööde garantiiperioodi garantii motiveerib ehitajat täitma oma garantiist tulenevaid kohustusi."

Kui pikk on piisav garantii?

Ehitajad on garantiitingimusi kommneteerides napisõnalised, pea paarikümne ehitaja suust kostab vastuseks, et praegu teemat kommenteerida ei taheta, vaid oodatakse enne ära, kuidas garantiivaidlused välja hakkavad nägema.

“Kui võtta arvesse garantii ehitustöödele, siis iseenesest olekski piisav aeg seaduses nõutav kaks aastat, kuna selle aja jooksul on hoone elanud läbi kõik neli aastaaega, näinud erinevaid ilmastikutingimusi ning seeläbi kas tõestanud enda vastupidavust või näidanud vastupidi vajakajäämisi,” kommenteeris OÜ Kodumaja Kinnisvaraarenduse juhataja Indrek Rehme.

Ta lisas, et võrreldes elamusse paigaldatud tooteid teiste elualadega, siis kui näiteks minna elektroonikapoodi külmkappi ostma, pakutakse alati juurde võimalust osta lisa-aastaid garantiid. "Otseselt see ju ei tähenda, et ostetav masin kohe peale kahte aastat katki läheks, aga annab kliendile lisakindluse, et kui midagi peaks juhtuma, on see müüja mure,” selgitas ta.

Rehme sõnul pööravad inimesed küll palju tähelepanu garantiile sellest vaatenurgast, kas see on olemas ja kui pikaks ajaks. “Tundub, et vähem pööratakse tähelepanu sellele, kuidas garantii on korraldatud ning kas on tagatud ka garantii kehtivus,” lisas ta.

Ta tõi näite juhtumist, kus klient on pidanud ise hakkama mõne probleemi esinemisel orienteeruma arendaja kasutatud alltöövõtjate rägastikus või siis arendusega tegelevat firmat pole pärast projekti lõppu olemaski. “Need on tavaliselt küsimused, mida hakatakse selgitama alles peale probleemide tekkimist,” rääkis ta.

Võrdusmärk kogemuse ja kvaliteedi vahel

Tavaliselt garantii korraldusele eluruumis ei mõelda. “Kuna iseenesest on garantiiperiood arendaja-ehitaja ja kliendi vaheliste suhete reguleerimise vahend peale ostu-müügitehingut, mis kohustab arendajat-ehitajat üle andma kvaliteetse eluruumi, kuid samas kohustab ka klienti eluruumi kvaliteetselt vastu võtma ning heaperemehelikult kasutama,” märkis ta.

Rehme soovitas uue elukoha ostul teha kodutöö arendaja ja ehitaja varasema kogemuse tausta uurimiseks. Uurida tasub ka ettevõtte ajalugu, et viia miinimumini oht, et ehitaja võib garntiitööde ajaks kadunud olla. “Tegelikult saab kogemuse ja kvaliteedi vahele tõmmata võrdusmärgi, samuti on oluline, kas peale projekti valmimist on veel ettevõtet, kes garantiiga tegeleks,” lisas ta.

Oluline on leppida kokku, kuidas on lahendatud garantiitööde korraldamine ning kes täpselt ja mille eest vastutab ning kes on kontaktisik. “Tehke põhjalik eluruumi ülevaatus eluruumi vastuvõtmisel, et vältida võimalikke tulevasi vaidlusi visuaalsete defektide teemal," soovitas ta.

"Näiteks kui parketil on kriimustused, siis kui üleandmisel ei ole neid fikseeritud, on peaaegu võimatu tõestada, kas need tekkisid ehituse käigus ja peaks likvideerima ehitaja või on kahjustus tekkinud kolimise käigus,” rääkis ta.

Rehme soovitas tutvuda ka ehitaja esitatud eluruumide ja sinna paigaldatud ostutoodete ning seadmete kasutus- ja hooldusjuhenditega. "Et oskaksite hoolitseda oma kodu eest õigesti, et see säiliks pikaajaliselt, nii et väärtus ei langeks ja et kulutused oleksid ekspluatatsiooni käigus minimaalsed." 

Kodule garantii viis aastat

Kodumaja pakub Eesti turul esimesena eluruumile viieaastast garantiiperioodi. OÜ Kodumaja Kinnisvaraarenduse juhataja Indrek Rehme selgitas, et tegu on loomuliku sammuga, kuna viieaastastele garnatiinõudmistele peavad vastama ettevõtte Norra turule ehitatud hooned.

Kuna tootmine on püsti pandud just neid nõudeid arvesse võttes, võib tinglikult öelda, et ka varem ehitatud eluruumid on arvestatud täitma siinmail tavaks olevast pikemat garantiiperioodi. “Oleme 20 tegutsemisaasta jooksul ehitanud juba üle 6000 eluaseme ehk korteri või eramu, millest suurem osa on korterid korruselamutes,” märkis Rehme.

Peamised sihtturud on olnud Taani, Rootsi, Soome ning suurima osakaaluga Norra, kus kinnisvaraarendajatel on juba aastaid kohustus anda eluruumidele viieaastane garantii, mida suuremalt jaolt ehitajatelt ka nõutakse. “Seega, kuigi Eesti turu jaoks on viieaastane garantiiperiood midagi uut, on meie jaoks tegemist väga tavapärase praktikaga,” lisas ta.

Nii tuli idee pakkuda pikemat garantiid ka Eestis. “Olgugi, et Eesti turul nõutakse lõppklientidelt lühemat garantiid, oli meie mõte, et miks mitte olla teerajaja ning tuua Eesti Skandinaavia turule lähemale, pakkudes siin sarnaseid tingimusi,” selgitas ta.

Esimene hoone, millel on ametlikult viieaastane garantii, valmis oktoobris Tartu lähedal Ülenurmes Päevalille Arenduses. “Eeldades, et elamute elanikud peavad oma eluruumide hooldamisel kinni kasutusjuhendist, pakume üldehitustöödele viis aastat kvaliteedigarantiid ja põhikonstruktsioonidele kümneaastast kvaliteedigarantiid. Garantii jämedate ja tahtlike ehitusvigade esinemise vastu on ajaliselt piiramatu,” selgitas Rehme.

Elamus on neli 79 ruutmeetri suurust korterit. Iga korter koosneb kahest ruumelemendist, mis juba tehases on 90% valmis ehitatud, nii et ehitusplatsil jääb üle liita ruumelemendid ning tehnosüsteemid ja lõpetada välisviimistlus. “Elamu planeerimisel on olnud suur rõhk funktsionaalsusel ja energiatõhususel. Küttesüsteem näiteks baseerub maasoojuspumbal ning igal korteril on soojatagastusega tasakaalustatud ventilatsioonisüsteem, mis tagab koos hästi lahendatud konstruktsioonidega madalad küttekulud," rääkis ta.

Mitmetahuline garantii

Tinglikult saab Rehme sõnul jagada garantii kahte ossa. Esimene katab ehitustööd ehk tööd, mis majatehas on elamu juures teinud, alates konstruktsioonidest ja lõpetades viimistlustöödega. Teine osa on ostutoodete garantii, mille alla kuuluvad kõik tooted, mis majatehas on elamusse paigaldanud - alustades akendest ja ventilatsiooniseadmetest ning lõpetades mööbli ja köögitehnikaga.

“Garantiitööd toimuvad tihedas suhtluses lõppkliendi, Kodumaja Kinnisvaraarenduse esindaja ning konkreetse projekti ehitanud majatehase garantiimeeskonna vahel,” selgitas Rehme, kuidas tekkinud probleemid lahendatakse.

Garantiitööd on jagatud kaheks. “On korralised garantiiülevaatused, mille käigus kogume klientidelt avastatud puudused, mille baasilt teeme eluruumis ametliku garantiiülevaatuse. Ülevaatuse käigus vaadatakse üle esitatud märkused ja langetatakse otsus, millised neist aktsepteeritakse garantii alla kuuluvate töödena," kirjeldas ta.

Samas täiendatakse vajadusel garantiiülevaatuse protokolli töödega, mida klient ei ole maininud, kuid mis on põhjendatud teostada garantiitööde käigus, siia alla lähevad näiteks praod seinas. Peale garantiitööde fikseerimist tööd teostatakse.

Puudused, mis on üles kerkinud väljaspool korraliste garantiiülevaatuste aega fikseeritakse ning kui selgub, et tegemist on garantiitööga, siis vastavalt puuduse iseloomust tehakse kas esimesel võimalusel või mõistlikul ajal.