9. detsember 2013 kell 3:12

Uus kinnisvarabuum lööb valusalt

Uus kinnisvarabuum tuleb kindlasti. Ainult me ei tea, millal see tuleb. Veel vähem teame, kui kaua see kestab. Kuid võime olla kindlad, et see lõpeb taas kord valusalt. Seega uut buumi tuleb võtta ohuna, mitte võimalusena, kirjutab EfTEN Capitali tegevjuht Viljar Arakas.

Eestis praegu toimuvat võib iseloomustada mitte kui uut kinnisvarabuumi, vaid kui kohati liiga kiiret taastumist kriisist. Tallinnas vahetab kuus omanikku keskmiselt kolm korda suurem arv kortereid, kui turupõhjas – jaanuaris 2009. Hindade kohta teame vähem, aga trend näitab hindade kasvu. Hindade kasv on riigi lõikes ebaühtlane, kasv koondub demograafiast tulenevalt Tallinna. Laenuvõimelisi uusi kliente on täna kordades vähem kui aastatel 2004-2007. Samas liiga kiiret hindade kasvu tuleb vaadata ohuna, mitte võimalusena.

Iga kriisi lahendus on seeme järgmise kriisi tekkeks. Praegu on globaalses pildis olnud illusoorseks lahenduseks keskpankade pretsedenditu sekkumine nii ülimadalate intressimäärade kui ka massiivse rahapakkumise suurendamise kaudu. Mööduva kriisi lätted paiknesid USA eluasemeturul, mis pööras langusesse 2006. aasta esimesel poolaastal. Euroopasse jõudsid kriisiilmingud augustis 2007 ning edasisi doominokivide langemisi teame me kõik. 

Kui vaadata, mis toimub täna USA eluasemeturul, siis maailma kõige olulisem kinnisvaraindeks, S&P/Case&Schiller 20 suurlinna eluaseme hinnaindeks näitab kiiret hindade kasvu, mis on samas tempos buumiaegsete näitajatega. Selles olukorras jätkab USA Föderaalreserv (FED) senist rahatrüki ja madalate intresside poliitikat, kuna reaalmajandusnäitajad, inflatsioon ja tööpuudus ei anna justkui veel õigustust rahapoliitika muutusteks. 

Euroopa on käitunud tavapäraselt konservatiivsemalt kui Ameerika. Kuid imeodavad intressimäärad on siinpool Atlandi ookeani uinutamas meidki. Me oleme kõik kollektiivselt unustamas, et aastal 2008 oli 6-kuu EURIBOR ca 5%. Oleme võtmas endale baasstsenaariumiks, et see intressimäär peabki olema kümme korda madalam ehk 0,5%. See on väga ohtlik ja petlik mõtteviis, mis lühiajaliselt tõstab kinnisvara hinda, kuid tekitab pikaajalise, kuhjuva probleemi.

Lisaks ujuvale intressimäärale on võrreldes kriisiaastatega oluliselt langenud ka pankade intressimarginaalid. Pangajuhid räägivad täie õigusega kallinevast rahahinnast regulatsioonide kasvu ja Basel III nõuete tõttu, kuid praktikas on marginaalid viimastel aastatel ainult langenud. Saame näha, mis mõju on marginaalidele olukorras, kui Euroopa Keskpank peaks kehtestama kommertspankadele negatiivse deposiidimäära.

Kui Ameerika eluasemeturg mõjutab Euroopat alati viivitusega, siis eestlastena peaksime eeskätt huvituma Põhjala turust. Järjest häälekamalt räägitakse eluasemehindade liiga kõrgest tasemest nii Norras kui Rootsis, vähem Soomes. Selge on see, et viimasel kahekümnel aastal toimunud kasvu ressursid on ammendunud ning õigustatud on küsimus, kas Põhjala eluasemeturg võiks olla ajaloos esimene näide, kus kinnisvarahinnad stabiliseeruvad ajaloolisel kõrgtasemel. Selles julgen ma kahelda.

Vabas turumajanduses pole kinnisvarahinnad poliitiliselt juhitavad. Samas maailma suurima varaklassi - eluaseme kinnisvarahindade stabiilne ja mõõdukas kasv on ka poliitiliselt igati sobilik. Oma kodu on paljude leibkondade kõige olulisem vara. Kinnisvarahindade kasv loob elanikkonnas arvamuse justkui pidevalt kasvavast jõukusest ning suurendab seeläbi eratarbimist, mis on arenenud majanduse üks põhimootor.

Kõik see on lühiajaliselt meeldiv, kuid tekitab samuti pikaajalise kuhjuva probleemi. Kinnisvarahindade kasvu saavad ohjata mitte valitsused, vaid keskpangad, kes võivad kommertspankadele kehtestada näiteks laenu maksimumpiire võrreldes turuväärtusega, nagu seda tegi Rootsi keskpank 2010. aasta sügisel.

Autor: Viljar Arakas, Peep Talimaa

Hetkel kuum