Finantskriisi oodata pole

Maksepuhkuste võimaldamisega saaks kinnisvaralaenude ajutise tagasimaksuraskuste perioodi ilusasti üle elada tagatiseks olnud kinnisvara odavalt sundmüüki paiskamata. Sellest on ka pangad ise huvitatud, sest kinnsivaraturu järsust hinnalangusest on neil kindlasti rohkem kaotada kui võita.

Situatsioon panganduses ja aktsiaturul on ka sel aastal viie aasta tagusest ajast hoopiski erinev. Nii investorid kui pangad on oluliselt ettevaatlikumad, kui nad olid 1997, mil paljud ei olnud suutnud endale veel selgeks teha seda paratamatust, et majandus areneb tsükliliselt ka Eestis ja aktsiaturulgi on langusperioodid (mille põhjused ei pea sugugi riigisisesed olema) ja mille vastu tuleb end kindlustada.

Euroopa rahaturult ei tooda enam Eestisse raha sisse lihtsalt selleks, et pankade laenu(liising)portfelli kiiresti kasvatada, ja väikeinvestorid ei pandi enam kinnisvara pangale selleks, et saada pangalaenu, mida spekuleerimiseks aktsiaturule paigutada.

Eesti pankadel on halbade laenude osa portfellis viimasel paaril aastal olnud siirdemaade üks madalamaid(1-2), mis näitab, et nende riskid on hästi maandatud.

Kui rääkida kinnisvarakriisidest Skandinaaviamaades ja Soomes, mis viisid panganduskriidideni 1990ndate alguses, siis tegid nad samu vigu, kui meie 1997. aastal. Pangad laenasid muretult raha kinnisvaraturule (ka ehitusfirmadele), andes teinekord isegi välja rohkem laenu, kui oli hetkel kinnisvara turuväärtus. Nad arvestasid sellega, et kinnisvara hind tõuseb ka tulevikus. Meil on kinnisvaralaenude riskijuhtimine pankades üldiselt heas korras. Kinnisvaralaenude andmisel nõutakse omavastutust, mis küünib mõningatel juhtudel kuni 50ni selle hindamisväärtusest.

Kui europiirkonnas aktsiaturu kapitalisatsioon ja kodumaised laenud moodustavad kokku keskmiselt ca kahe aasta SKT summa (Inglismaal 3,5 SKT-d), siis Eestis on see ühe aasta SKT suurune. Seega ei to-hiks ettevõtete, kodumajapidamiste ja valitsuse võlgnevus olla neile endile üle jõu käiv.

Sama palju on veel kasvuruumi, et jõuda Euroopa keskmisele tasemele (see ka pidevalt tõuseb) ning seegi ei kujuta endast mingit ülempiiri, millest üle astudes tee finantskriisile on avatud. Seepärast usun rohkem neid eksperte, kes leiavad, et kinnisvarahindadel on veel kasvuruumi. Pärast langust peaks hinnad jälle stabiliseeruma ja seejärel hakkama uuesti kasvama. Ka Jaapanis pidid pangasektori laenuportfellid, kinnisvara- ja aktsiahinnad aastakümneid SKTst oluliselt kiiremini kasvama, enne kui kriisisituatsioonini jõuti.

Seega pankade laenuportfelli viimaste aastate kiire kasv Eestis võib pikas perspektiivis hakata meile küll peavalu valmistama, kuid see ei tohiks muutuda ohtlikuks veel niipea. Enne jõuame tõenäoliselt veel Euroopa Liiduga liituda ning sealgi tükk aega olla, enne kui laenuportfell ja aktsiaturg nende keskmisele tasemele jõuab. ELis on meie olukord sootuks teine ja küllap meie kinnsivaraturgki, olles osa ELi kinnisvaraturust, hakkab sõltuma enam üldistest trendidest kui Eesti-sisestest arengutest.