Vanad tööstushooned ? tume tulevik või helendav horisont?

Hea eeldus on paiknemine logistiliselt sobivas tööstuspiirkonnas, kus olemas vajalik infrastruktuur ning tootmistegevus on olnud järjepidev ? Lasnamäel, Koplis, Männikul. Kui asukoht pole atraktiivne ja tootmine on seiskunud, on tõenäoline must stsenaarium ? hooned jäävad kasutuseta ka pikemas perspektiivis ja lagunevad, paremal juhul need lammutatakse.

Tulenevalt tootmistegevuse spetsiifikast võivad ettevõtetel olla väga erinevad nõudmised tootmispinnale, seetõttu on objekti ostja või rentniku jaoks üks esmatähtsaid tegureid olemasoleva objekti kohandatavus oma nõuetele vastavaks. Sarnane on seis on laomajanduses, kuid asukoha tähtsus on seal suurem kui tootmises.

Paljud kohalikud ettevõtjad eelistaksid uusehituse rajamisele vana objekti ostmist ja renoveerimist, kui leiduks sobivas asukohas ja sobiva potentsiaaliga objekt. Põhjus on lihtne ? väiksem investeeringuvajadus.

Üheks võtmeküsimuseks on ettevõttele vajalike tehnovõrkude, s.o vee-, kanalisatsiooni-, elektri-, gaasivõimsuse olemasolu. Kui need nõuded ei ole täidetud, võib see teha kogu renoveerimisprojekti uusehitusega võrreldes mõttetult kalliks. Sama probleem võib olla uute kruntidega, kui nende arendus jääb ettevõtja kanda. Samuti kerkivad järjest enam päevakorda saastatuse küsimused ? keskkonnanõuded karmistuvad, vanade tööstuspiirkondade puhul on risk, et uus omanik saab kaasa väga kalli saastatuse likvideerimise kohustuse (näiteks võivad need küsimused üles kerkida Maardu fosforiiditehase juures).

Omamoodi hea saatus on kergkonstruktsiooniga lao- ja tootmishoonetel, mis on suhteliselt kergesti teisaldatavad ja mida ka aktiivselt ümber paigutatakse, eriti Lõuna-Eestis. Seega ? tegemist polegi kinnisvaraga, vaid pigem vallasvaraga, mis ei ole nii palju asukoha kütkeis ja seotud kohaliku nõudlusega.

Arendaja peab olema realist. Seniseid edukaid rekonstrueerimisi ja renoveerimisi on toetanud kõrge motivatsioon, hea asukoht ning turusituatsioon, kus nõudlus on ületanud pakkumist. Praeguseks on turusituatsioon nii äri- kui ka tootmispindade turul oluliselt pingestunud, viimase kümne aasta jooksul on pakkumist oluliselt lisandunud ja turg on jõudnud teatavasse tasakaaluseisu. Uue arendusprojektiga turuletulek vajab märksa enam läbimõtlemist kui seni. Paistab, et seda aduvad ka omanikud, kes ühe ideede otsimise võimalusena on korraldanud arhitektuurikonkursse. Näiteks ootab rekonstrueerimist Marati kompleks Tartu maanteel, mis on praegugi edukalt ärilises kasutuses ning mille kohendamine peaks mööduma suhteliselt valutult ja piirduma n-ö vormilise poolega. Teine suurem projekt on Esteli tehase territoorium Kalamajas, Balti jaama taga. Asukoht pole küll kõige atraktiivsem, kuid siiski nii hea, et seda aruka lahenduse korral edu võiks saata. Probleem on piirkonna mastaapsus ? eraarendajale võib selle arendus üle jõu käia. Suured mahud tähendavat suurt investeeringuvajadust ja kõrgemaid riske.

Viimasel ajal on palju kõneainet pakkunud Pärnu maanteel paikneva vineeri- aja mööblikombinaadi territooriumi võimalikud arendusplaanid.

Omavalitsuste tugi niisuguste suurte projektide toetamisel on olnud erinev. Tundub, et edukamad on olnud just väiksemad omavalitsused ? Rae ja Saue vald ja Saue linn. Tallinna aktiivsus on seni piirdunud lammutustöödele tagantutsitamisega (lihakombinaat) ja arendajate asetamises ebamäärasesse olukorda (Rotermanni kvartal, tselluloositehas). Linna planeerimise küsimus, mis peaks olema omavalitsuse juhtida, on olnud kaootiline ja toimunud arendajate vedamisel.