Vanad tööstushooned ? tume tulevik või helendav horisont?

Tööstuspindade tulevik sõltub asukohast ? logistiliselt soodsas asukohas objektid on jätkuvalt kasutuses, heas asukohas objektidel on lootust saada värskem ilme või alustada lausa uut elu.

Suurte endiste tööstusobjektide tulevik sõltub paljuski sellest, milline on nende asukoha väärtus tänases vääringus. Tänapäeval on tootmistegevuse paiknemine kesklinnas minevik, kuna maa väärtus on seal kõrge.

Atraktiivse asukohaga objektid on hakkaja arendaja käe all hakanud elama uut elu. Positiivseks näiteks on siin Tallinna Maailmakaubanduskeskuse kvartal ? kui paljud mäletavad veel, et tegemist on endise elektroonikatehasega? Ka Peterburi, Pärnu maantee ja Kadaka tee äärsed piirkonnad on muudetud nüüdisaegseteks äri- ja tootmispiirkondadeks.

Hea eeldus on paiknemine logistiliselt sobivas tööstuspiirkonnas, kus olemas vajalik infrastruktuur ning tootmistegevus on olnud järjepidev ? Lasnamäel, Koplis, Männikul. Kui asukoht pole atraktiivne ja tootmine on seiskunud, on tõenäoline must stsenaarium ? hooned jäävad kasutuseta ka pikemas perspektiivis ja lagunevad, paremal juhul need lammutatakse.

Tulenevalt tootmistegevuse spetsiifikast võivad ettevõtetel olla väga erinevad nõudmised tootmispinnale, seetõttu on objekti ostja või rentniku jaoks üks esmatähtsaid tegureid olemasoleva objekti kohandatavus oma nõuetele vastavaks. Sarnane on seis on laomajanduses, kuid asukoha tähtsus on seal suurem kui tootmises.

Paljud kohalikud ettevõtjad eelistaksid uusehituse rajamisele vana objekti ostmist ja renoveerimist, kui leiduks sobivas asukohas ja sobiva potentsiaaliga objekt. Põhjus on lihtne ? väiksem investeeringuvajadus.

Üheks võtmeküsimuseks on ettevõttele vajalike tehnovõrkude, s.o vee-, kanalisatsiooni-, elektri-, gaasivõimsuse olemasolu. Kui need nõuded ei ole täidetud, võib see teha kogu renoveerimisprojekti uusehitusega võrreldes mõttetult kalliks. Sama probleem võib olla uute kruntidega, kui nende arendus jääb ettevõtja kanda. Samuti kerkivad järjest enam päevakorda saastatuse küsimused ? keskkonnanõuded karmistuvad, vanade tööstuspiirkondade puhul on risk, et uus omanik saab kaasa väga kalli saastatuse likvideerimise kohustuse (näiteks võivad need küsimused üles kerkida Maardu fosforiiditehase juures).

Omamoodi hea saatus on kergkonstruktsiooniga lao- ja tootmishoonetel, mis on suhteliselt kergesti teisaldatavad ja mida ka aktiivselt ümber paigutatakse, eriti Lõuna-Eestis. Seega ? tegemist polegi kinnisvaraga, vaid pigem vallasvaraga, mis ei ole nii palju asukoha kütkeis ja seotud kohaliku nõudlusega.

Arendaja peab olema realist. Seniseid edukaid rekonstrueerimisi ja renoveerimisi on toetanud kõrge motivatsioon, hea asukoht ning turusituatsioon, kus nõudlus on ületanud pakkumist. Praeguseks on turusituatsioon nii äri- kui ka tootmispindade turul oluliselt pingestunud, viimase kümne aasta jooksul on pakkumist oluliselt lisandunud ja turg on jõudnud teatavasse tasakaaluseisu. Uue arendusprojektiga turuletulek vajab märksa enam läbimõtlemist kui seni. Paistab, et seda aduvad ka omanikud, kes ühe ideede otsimise võimalusena on korraldanud arhitektuurikonkursse. Näiteks ootab rekonstrueerimist Marati kompleks Tartu maanteel, mis on praegugi edukalt ärilises kasutuses ning mille kohendamine peaks mööduma suhteliselt valutult ja piirduma n-ö vormilise poolega. Teine suurem projekt on Esteli tehase territoorium Kalamajas, Balti jaama taga. Asukoht pole küll kõige atraktiivsem, kuid siiski nii hea, et seda aruka lahenduse korral edu võiks saata. Probleem on piirkonna mastaapsus ? eraarendajale võib selle arendus üle jõu käia. Suured mahud tähendavat suurt investeeringuvajadust ja kõrgemaid riske.

Viimasel ajal on palju kõneainet pakkunud Pärnu maanteel paikneva vineeri- aja mööblikombinaadi territooriumi võimalikud arendusplaanid.

Omavalitsuste tugi niisuguste suurte projektide toetamisel on olnud erinev. Tundub, et edukamad on olnud just väiksemad omavalitsused ? Rae ja Saue vald ja Saue linn. Tallinna aktiivsus on seni piirdunud lammutustöödele tagantutsitamisega (lihakombinaat) ja arendajate asetamises ebamäärasesse olukorda (Rotermanni kvartal, tselluloositehas). Linna planeerimise küsimus, mis peaks olema omavalitsuse juhtida, on olnud kaootiline ja toimunud arendajate vedamisel.

Erainvestoritele väheatraktiivsete investeeringuobjektide puhul, milleks on ka mahajäetud tööstuspiirkonnad, tuleks rohkem kasutada era- ja avaliku sektori koostööd (PPP ? Public Private Partnership). Üheks selliseks instrumendiks on maksukasvu finantseerimine (TIF ? Tax Increment Financing), mis võeti kasutusele esmakordselt 1940. aastatel USAs. Asja idee on omavalitsuse investeeringute kaudu infrastruktuuridesse kasvatada mingi konkreetse piirkonna investeeringuid ettevõtlusesse ja seeläbi ka kinnisvarasse, mis omakorda tõstab kinnisvara väärtust selles piirkonnas. Nii tekib võimalus sealt tulevikus rohkem maksu koguda, mille arvel on võimalik tagasi teenida tehtud rahapaigutused.

- Herkki Suurman, Rime Kinnisvara hindamisekspert

Asukoht paneb kinnisvara väärtuse tõepoolest paika, seda ka tööstusliku kinnisvara puhul.

Juhul, kui vana tööstusehitis jääb perspektiivsesse ja traditsioonilisse tootmis- ja tööstusrajooni, siis tasub seda ka renoveerida. Uus elu on sisse puhutud näiteks Kopli, Suur-Sõjamäe, Männiku vanadele tootmishoonetele. Pärnu maantee äärsed tootmishooned on saanud hoopis uue rakenduse. Vana-Narva maantee ja sadamate lähistel olevad objektid püsivad kõrges hinnas. Põhiline on olemasolevate kommunikatsioonide kasutamise võimalus. Nõukogude ajal on neis piirkondades loodud meeletud infrastruktuuri võimsused, neid on otstarbekas ka tänapäeval kasutada. Ka hooned on valdavalt kapitaalsed. Uute trasside ja elektrivõimsuste rajamine käib väikestele ettevõtetele praegu veel üle jõu. Eestis on aga valdavalt just väikesed tootmisettevõtted.

Loomulikult on uued nõuded hoonetele ja logistikale tinginud ka uute rajoonide rajamise. Kui varem oli suur rõhk raudteel, siis praegu on oluline pigem korralik maanteede võrk. Sellepärast ka on uued tehnokülad Tallinna ringtee lähistel, sest seal on kulud logistikale minimaalsed. Nõuded spetsiifilistele hoonetele on tavaliselt karmid, mistõttu nõuetele vastavaid hooneid pole võimalik leida ja nii tuleb sellised lihtsalt ehitada.

Uute rajoonide perspektiiv sõltub suuremate ankurklientide leidmisest. Näiteks Kalev pani kihama kogu Jüri ümbruse, aga infrastruktuur ei jõua järele.

Vanade komplekside lammutamine algas Tallinna kesklinnast ja liigub nüüd sellest järjest eemale. See on ka loomulik, sest vaba maad juurde ei tule. Hoone, millega saab veel raha teenida, korrastatakse, millega enam mitte, tuleb likvideerida. Selles mõttes on tööstuskinnisvara areng olnud stabiilne ning kinnisvaramull seda turusektorit ei kummita.

Vanade tööstuspindade tume tulevik või helendav horisont sõltub asukohast, alles seejärel hoone arhitektuurilisest väärtusest ning seisukorrast. Need kolm kooslust määravad, kas kerkib uus äri- või elamukompleks. Selge trendina kolib tootmine äärelinna ja linnast välja.

Pidada (raske)tootmist kesklinnas või isegi linna piires ei sobi tänapäevasesse maailmapilti, mille märksõnadeks on keskkonnasõbralikkus, kiirus ja kasum. Tehnopark ei ole moeasi, vaid reaalne vajadus ja selge märk, et hakkame sotsialistlikust elukorraldusest turumajandusse jõudma. Kõik ettevõtted jälgivad hoolega alternatiivkulusid. Paberilt jõuavad projektid ellu juhul, kui tõuseb elatustase. Algusest on möödunud vaid 10 aastat ja kaugel pole aeg, kus näiteks Koplisse jäävad vaid laevaremontijad, naftavedajad ja meelelahutajad. Lisaks mõned pagarid ja õmblejad. 30 aasta pärast võib-olla ainult pagarid ja kindlasti meelelahutajad.

Autor: Veronika Ilsjan