Büroo rentnikul on kerge enne tähtaega üüripinnalt lahkuda

Uus Maa Kinnisvara analüütik Ain Kivisaar sõnas Äripäeva kinnisvaraseminaril, et büroopindade omanike ootused on muutunud, misõttu büroohoonete tootlused on langenud alla 9 protsendi. Tema sõnutsi on tekkinud probleemiks, et üürilepingud pole korralikult tagatud, mis tähendab, et need on on liiga lühikese tähtajaga ning üürnikul on neid lihtne lõpetada teatades vaid paar kuud ette.

Tänavu valminud City Plaza, mille arendaja on Estconde-E 23korruselises büroohoones on ligi 7000 ruutmeetrisest üüripinnast tühi veel vaid 84 ruutmeetrit.

Estconde-E müügidirektor Peeter Soovik sõnab teemat kommenteerides, et uue võlaõigusseaduse alusel ei ole võimalik üürilepingut lõpetada enne kui tähtaja saabudes, kui ei ole lepingus muidugi teistmoodi kokku lepitud.

Üldjuhul fikseeritakse bürooruumide lepingu lõpetamise etteteatamise ajaks mõlemale poolele kolm kuud kuni pool aastat, samas lubab sageli üürile andja endale lühemat etteteatamise tähtaega. Eelkõige on see märgatav väiksemate pindade osas ning valdavalt vanemates hoonetes.

Kindlasti ei soovitaks üürilepinguid sõlmida liiga lühikeseks ajaks (alla 2 aasta) ning samuti pole mõistlik teha tähtajatuid leppeid.

Üürile andja jaoks on oluline pikemaajalisem leping ning seega ollakse tõepoolest valmis ka pigem veidi ootama, et saada pinnale pikemaajalisem üürnik.

Uute hoonetes ning suuremate pindade puhul on üldjuhul eelduseks mitte lühem kui viieaastane leping. Kui klient soovib varem lepingu lõpetada, kaasnevad sellega ka tõsisemad sanktsioonid: kas siis garantiisummadest ilmajäämine ja/või osaline siseviimistluskulude kompenseerimine, kohustus pärast ruumidest väljakolimist mingi aja jooksul üüri edasi maksta jms.

Loomulikult on kõik need sätted ka üürilepingusse sisse viidud. Lepingu lõpetamisest etteteatamiseks antakse suuremate ruumide puhul minimaalseks perioodiks pool aastat kuni aasta.

Praegusel ajal sõlmitakse büroopindade üürilepingud valdavalt 1 kuni 5 aastasteks tähtaegadeks. Üle 5 aastaste tähtaegadega lepinguid võib juba nimetada pikaajalisteks üürilepinguteks.

Valdavalt sõlmitakse üürilepingud küll tähtajalistena, kuid siiski jäetakse lisaks üürilepingu seadusest tulenevatele erakorralise ülesütlemise tingimustele mõlemale lepingu poolele või ka ainult ühele pooltest õigus leping põhjendusteta erakorraliselt üles öelda suvalisel ajal teatades sellest teisele poolele ette näiteks 1 kuni 6 kuud. Väiksemate tavaliste büroopindade puhul ei nähta sellise erakorralise lepingu ülesütlemise puhuks ette ka ülesütlevale poolele mingit rahalist sanktsiooni.

Kui on tegemist suuremate pindadega ja/või suuremahuliste investeeringutega ühe või mõlema lepingupoole poolt ruumide sihipäraseks kasutamiseks ettevalmistamisel, siis lepitakse tavaliselt kokku ka kompensatsioonide suurus ja nende kujunemise kord erakorralise üürilepingu ülesütlemise puhuks.

Pole küll statistikat teinud, kuid paistab, et väiksemate büroopindade puhul on tavaline see, et valdav osa üürilepinguid lõpetataksegi erinevatel põhjustel ennetähtaegselt. Keskmised ja suured üürnikud on aga üsnagi paiksed ning ilma olulise põhjuseta välja ei koli. Minu senine praktika näitab, et initsiatiiv sellise erakorralise ülesütlemise võimaluse fikseerimiseks üürilepingus on üürnike poolel. Üürileandjad eelistavad valdavalt pikaajalist üürnikku, kes suvalisel ajal majast lahkuda ei soovi.

Siinkohal tuleb igal üürilendjal endal teha vastavalt oma võimalustele valikud, millise poliitikaga ta üüriturul kaasa lööb ning milliste üürnikega ja millistel tingimustel üürilepingud sõlmib. Loomulikult on soovitav kasutada spetsialistide nõu ja abi, seda nii üürileandjatel kui ka üüripinna otsijatel.